十三陵水库休闲度假中心(旅游规划初步方案)

十三陵水库休闲度假中心旅游规划初步方案Part1:Research&.AnalysisⅠ.背景分析篇区域发展■市场研究■滨水旅游区■资源和价值■市场、区域发展、城市需要一个什么样的九龙游乐园？基地自身条件适宜建设一个什么样的旅游区？1、产品生命周期80年代末和90年代初建设，客源潜力逐渐挖掘殆尽，已进入停滞和衰退期。2、未紧密跟随市场需求变化现有产品难以满足主流游客要求，尤其是新一代青年游客和自助游客的多元化和个性化需求。产业链不完善：参与性游乐、夜间娱乐、游乐性购物、特色餐饮、特色住宿、康体运动、疗养等旅游消费环节缺乏。3、北京新建游乐园景区竞争石景山、欢乐谷、嘉年华等新的游乐园项目不断出现，在设施、服务和产品的丰富程度上被超越。周边的休闲度假项目对本区产生了一定的屏蔽作用。现实之困：二十年历程，九龙游乐园因何辉煌不再？十三陵水库休闲度假中心旅游规划TourismdevelopmentplanofJiulong九龙游乐园的主题游乐产品老化以欢乐谷、嘉年华、海洋世界、迪斯尼等为代表的大型游乐主题公园成为建设主流时间导入期198619941997200020012003衰退期成熟期成长期新一轮周期增长阶段新一轮主题公园增长旅游经济逐步转型发展热潮主题公园建设热旅游发展完整周期观光类主题公园逐渐衰落消亡中国2000多家主题公园70%处于亏损状态，20%持平，10%左右盈利，北京观光主题公园多达35处，除世界公园、石景山游乐园已收回投资外，大部分人造景观已经老化，亏损严重。公司开业至今17年年平均客源105.77万人年平均营业收入3229.31万元年平均营业成本费用3774.57万元年平均营业利润-545.26万元平均人均消费30.53元十三陵水库休闲度假中心旅游规划TourismdevelopmentplanofJiulong北京游乐园景区大部分进入下降周期一些知名度很高的主题公园由于存在产品生命周期规律普遍出现客流量下降问题。以世界公园、大观园和中华民族园为典型代表，游客量呈现大幅下降趋势，部分因此亏损倒闭。一些规模大、知名度高、生命力强、符合城市休闲需求的公园客流量巨大。典型的如北京动物园和北京植物园，常年保持巨大的客流量。以北京游乐园和石景山游乐园为典型代表的大型的游乐类主题公园客流呈现小幅度下降趋势，下降速度小于观光类主题公园。但黄金周期间客流集中度则呈现上升趋势。远郊区中人造景观景区的客流呈现显著的下降趋势，很多人造景区自然消亡。如北京世界风情园、明皇蜡像宫、四大帝王宫、老北京微缩景园等多个人造景点近年游客数量明显减少。观光类主题公园逐渐消亡，娱乐、休闲、生态类主题公园具有一定更新潜力十三陵水库休闲度假中心旅游规划TourismdevelopmentplanofJiulong游乐园产品未紧密跟随市场需求变化症结所在：观光时代的限制，以游乐园为主打，对极具价值的潜在文化资源缺乏深度开发，休闲度假产品滞后，适应现代游客需要的产品少。造成了“资源－产品”的转化脱节。单一的市场：目前的主打产品只适合青少年游客，而放弃了大量的中转游客和城市休闲度假客源。单一的产品：产品缺乏文化内涵，而在设施的豪华、刺激、新奇、难度等方面无法与同类景区竞争。产品类型少，更新滞后。一成不变的盈利模式：仅靠门票收入，忽视相关产业开发，在初期的高速增长后没有及时进行横向、纵向开发，难以维持长久的增长。Why:市场在变，产品不变？十三陵水库休闲度假中心旅游规划TourismdevelopmentplanofJiulong北京游乐园、石景山游乐园规模较小以过山车、急流勇进、海盗船等常规游乐项目为主以游乐和体验性产品为主以北京市民为主门票、器械门票、餐饮服务为主通过设备更新提升竞争力，客源应有小幅增长北京同类游乐园景区竞争主题公园将向着大型综合性主题公园方向发展，另一方面也可能会更专业化、更精品化，也更成熟。北京欢乐谷占地100万平方米（投资20亿）设置了峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱琴港、香格里拉和蚂蚁王国六个主题区以游乐和体验性产品为主以京津唐地区游客为主提供丰富体验产品及服务以及相关延伸产品的销售，同时通过地价上溢进行商业开发开业不久，处于生命周期上升期新建将建大型主题公园环球影城（投资120亿）仿照好莱坞环球影城模式建设以游乐和体验性产品为主以京津唐地区游客为主提供丰富体验产品及服务以及相关延伸产品的销售，同时通过地价上溢进行商业开发更新未来北京主题公园发展（游乐类）市场机会判读北京已进入休闲度假时代市场的变化带来了新的机会和机遇适应市场变化进行旅游区更新是规划的关键问题市场之变：有增长和机遇，也有竞争和风险十三陵水库休闲度假中心旅游规划TourismdevelopmentplanofJiulong80年代——观光时代北京旅游产品主打长城、十三陵、故宫、颐和园、军事博物馆、香山等遗产/山水观光旅游；九龙游乐园的出现抓住了城市游乐市场的空白。90年代——城市旅游时代80年代末和90年代初，北京出现了中华民族园、世界公园等主题公园，博物馆、游乐园、商业休闲区、Shoppingmall等构成的城市旅游产品迎来发展热潮，城市旅游功能逐步完善。21世纪——休闲度假时代和城郊旅游时代北京旅游产品正在向多元化发展，城郊休闲游、乡村休闲游、旅游节庆、户外运动游等产品迎来热潮，散客化、主题化、自助化等成为主要形式。北京周边的度假项目在2004年发展到300多个市场变化：80年代的北京V.S二十一世纪的北京休闲度假产业——掘金时代到来十三陵水库休闲度假中心旅游规划TourismdevelopmentplanofJiulong市场变化：旅游热点层出不穷关键词：生态、休闲、文化北京市场：海滨休闲度假最欢迎，对文化遗产、乡村田野风光、博物馆等景点也有很高的认同度。29.9432.9234.9510.1921.3221.7937.1512.5428.062126.9640.9118.520.6901020304050水上自然历史名胜山地自然景观城市建筑购物街夜间景观娱乐场所文化景观节日庆典博物馆民俗馆宗教圣地乡村田野风光海滨森林娱乐休闲场所%最欢迎的旅游项目商务游客：海滨度假、温泉度假（九华山庄等）、豪华度假（长城脚下公社等）白领：虹鳟鱼一条街、水上乐园、蟹岛度假村、登山徒步、艺术社区家庭：动物园、植物园、游乐园、农家乐国际游客：登长城、吃烤鸭、看表演……十三陵水库休闲度假中心旅游规划TourismdevelopmentplanofJiulong在北京的8个远郊区和2个县中，怀柔和密云是较受青睐的，其中怀柔最受欢迎。被访者最喜欢去或旅游次数最多的区域选择怀柔的人数最多，占37.4%；其次为密云，占20.7%，接下来是昌平7.8%怀柔最大旅游特色的调查中，被访者选择自然生态的最多，占59.3%，而喜欢怀柔的原因就是良好的自然生态和丰富的产品。远郊区景区中接待量大并呈现上升趋势的景区大部分具有独特的资源或鲜明的旅游主题。市场变化：城郊旅游快速增长十三陵水库地处近郊乡村旅游圈层，交通、区位优势突出，同时也具有较高的山水生态旅游的价值，且文化内涵丰富，在休闲度假旅游市场的发展条件十分优越。但目前这一价值尚未得到发挥。十三陵水库休闲度假中心旅游规划TourismdevelopmentplanofJiulong发展前瞻：2010·北京——国际都市旅游目的地时代？作为一个国际化都市的北京，需要什么蓝色名片：能远离城市、接近自然，又能亲水的旅游休闲度假区域。传统文化名片：能反映老北京和历史文化精神的城市记忆空间都市文化名片：代表北京的全新的城市新文化载体休闲度假名片：能缓解都市人压力城市功能完善的度假地金色名片：能激活城市活力、增强魅力的舞台、秀场亲水、历史、欢乐！上海：朱家角、太阳岛广州：南湖杭州：之江、环西湖三亚：亚龙湾、博鳌北京？北京旅游的市场空白：A、具国际水准的滨水休闲度假区——体验式的皇家文化旅游产品是北京旅游市场中最大的也是最有价值的一个市场空白点。北京旅游的市场空白：B、活化的文化体验市场突破口：新北京，新生活十三陵水库休闲度假中心旅游规划TourismdevelopmentplanofJiulong北京旅游的市场空白：C、代表城市的标志性文化表演啤酒节、冰雪节、印象刘三姐、印象丽江、祭孔大典、盛典西安、勐巴拉娜西、云南映像、丽水金沙……，众多旅游城市在倾力打造标志性的文化表演。北京？欢乐谷、民族园、世界公园、北京之夜……谁能成为首都的旅游表演金色名片？北京现有表演：一方面经济效益大，另一方面普遍规模小，主要为小型剧场表演，游客能够真切体会到的、个性鲜明的文化产品却很少，只是文化元素的堆砌，能反映北京历史，代表北京首都形象的品牌旅游表演还比较缺乏。《梨园剧场》：北京旅游演出的保留节目，经济、社会效益明显，每年收入在9000万元以上，特别受国际游客欢迎。《杂技大世界》：以中国杂技、魔术、杂耍为主要内容，基本以老外为观众，年收入大约在1.4亿元以上。《北京之夜》：主要是展示各民族的服装服饰、歌舞、晚宴，接待6万人。年收入在3000万以上《功夫传奇》：武术、气功表演，但以有情节有人物的剧目的形式表现出来，年收入可达5000万元以上老舍茶馆的演出（以京腔京韵为主）、湖广会馆的演出（京剧表演），恭王府小剧场的演出（以京戏为主）北京主要旅游表演十三陵水库休闲度假中心旅游规划TourismdevelopmentplanofJiulong市场竞争：日益激烈九龙游乐园已经面临北京市内不断出现的主题公园和游乐园的竞争，还将面临：同类滨水旅游区的竞争（密云水库、官厅、怀柔、青龙峡、金海湖、虎峪、桃峪口…）城郊旅游区的竞争（东灵山、百望山、十渡、小汤山、康西草原、各类观光农园…市内同类休闲度假旅游区的竞争（奥运公园、什刹海、潮白河……）竞争时代的九龙游乐园——如何确立优势和地位？十三陵水库休闲度假中心旅游规划TourismdevelopmentplanofJiulong水上运动：怀柔雁栖湖竞争优势：•面积大，生物景观丰富，景观良好；•著名的旅游风景区和水上乐园；•游乐项目多；周边休闲娱乐项目丰富；竞争劣势：区位较远，产品缺乏内涵和特色滨水休闲：密云水库竞争优势：•旅游、垂钓、避暑、游乐、休养等功能完善；•环境优良，山水景观丰富竞争劣势：区位较远，产品缺乏内涵和特色水上运动：顺义奥运水上公园竞争优势：•专业化水上运动场地；•距离市区近，奥运品牌优势竞争劣势：未来开放后价格较高，仅有部分专业项目竞争分析：北京周边滨水旅游区典型代表滨水区如何发展？环境是基础水陆联合，多元产品十三陵水库休闲度假中心旅游规划TourismdevelopmentplanofJiulong水&文化•十三陵以文化为荣，水库以自然取胜。•北京皇家文化吸引了全世界的爱好者前来朝圣。•城市居民具有巨大的亲水休闲需求。•具有一定文化底蕴的度假区更受高端市场青睐。•目前文化定位不准限制了文化优势转化为产品优势。水与文化的内在关系：相辅相成十三陵水库在水域面积、游乐设施、水上运动、休闲度假项目等方面处于劣势。而在区位、文化内涵方面具有优势，临近世界遗产十三陵的位置是其重要比较优势。同类景区比较价值重定位：十三陵水库地块核心价值重新审视离北京最近的大型水域皇城外围，遗产廊上的文化价值山环水抱，福厚之地的风水价值奥运会铁人三项场地良好的风水格局与山水景观，吸引高端项目入驻的重点周边众多旅游项目组合板块价值十三陵水库休闲度假中心旅游规划TourismdevelopmentplanofJiulong水库休闲度假区文化遗产&蓝色水韵度假区探究滨水旅游区发展之路。how面向未来：十三陵水库应采取何种发展模式？比较成功的滨湖/河旅游胜地一般都是采取户外运动、亲水游乐公园、休闲度假其中三种或两种结合的方式。•B区：——DisneyDownTown开发模式：以主题商业街和度假酒店等为主；是奥兰多迪斯尼乐园的组成部分.A区——度假村为主