前海片区调研报告

1南山前海片区调研报告前言说明：从严格意义来讲，前海片区应是深南大道以南、前海路以西、内环路以北的区域，但由于大部分商品住宅分布在前海路两边，为了便于分析，本次研究范围囊括了前海路与南新路之间的旧城区域。另外，由于大部分楼盘是在2002年后开盘，2002年前开发的住宅则较少，难以从时间上进行对比分析，分析过程中多处把所有楼盘按2002年前开盘和2002年后开盘分为两部分，在所涉及到的16个楼盘中，2002年前开盘的仅有4个，2002年以后开盘的则有12个。再有，客户群分析部分和客户承受总价分析部分，主要根据阳光棕榈园一期和二期成交客户资料统计结果，同时参考了其它楼盘的客户信息。一、片区概述（一）片区总体概况前海片区位于南山南头半岛前海湾畔，隶属南山南头街道办事处，东与南头商业文化中心、深圳大学、高新科技产业园区相临，南接大南山，西靠前海湾，北面与中山公园隔深南大道相望。严格意义上来讲，前海片区是指深南大道以南、前海路沿线以西、内环路以北的板块。前海用地主要为填海及规划填海区，目前已填海2平方公里，已有围堤用地7．7平方公里，南北长约5公里，东西宽约1.5公里。前海是南山组团以港口、仓储、临港工业为主功能的区域物流中心，是南山区未来住宅、商业发展的重点区域。2（二）片区土地利用现状及特征前海是蛇口工业区的主要辐射地，以前土地利用不够成熟，没有科学的土地规划，片区内主要是工厂和居民自建住宅，呈现农民房和工厂混杂的局面。随着市政规划及旧城改造的实施，现在，前海路以西已得到拆迁，土地正得到科学合理的开发利用，从北至南形成了振业星海名城、前海花园、港湾丽都、中海阳光棕榈园、鼎太风华社区等中、大盘，沿前海路一字排开，以占地70万平方米的巨大规模，绵延成5公里的壮丽建筑景观。前海路以东的农民房也正在按照统一规划进行旧城改造，也有鸿洲文鼎花园、心语家园、碧玉小家等新盘出现。另外，作为填海用地的前海，随着旧城改造和填海工程的进一步实施，将会有较多的土地可供利用，除现正开发的楼盘用地外，在阳光棕榈园以南学府路沿线又有两小快面积共达10万平方米的住宅用地得到规划，港湾大道以西也有5.2万平方公里的土地被南油集团购买，打算建设滨海新城小区。（三）片区住宅市场的发展前海的住宅市场发展较晚，1998年片区内刚刚有商品住宅露面,接下来的几年也只有个别零星小盘出现。但随着南山板快逐渐成为深圳楼市的一片“热土”，众多地产巨头纷纷进入南山，后海依靠其滨海物业,得到了成功开发,中海、振业、鼎太等知名地产商也纷纷看中了南山这块风水宝地，不约而同地启动了前海片区的“发动机”，开发出了星海名城、阳光棕榈园和鼎太风华三个大盘,在大盘的带动下,前海的住宅市场于去年有了飞跃式的发展,在2002年似乎突然间就冒出了9个楼盘同时发售，片区的整体形象迅速脱胎换骨，成为一个迅速崛起的地产板块。展望2003年,前海住宅市场将会上演一场如火如荼的大戏,将又有椰风海岸和南山豪庭两个新盘加入战团,阳光棕榈园三期也早早宣传造势,又有鸿润花园和鼎太风华二期正在施工,还有星海名城三期也有可能将于年底推出，新盘不断涌现，老盘不干寂寞，大盘小盘、新盘老盘同时上演,前海的住宅市场彻底热闹起来了!（四）片区各项配套设施现状前海作为新开发区域，各项配套设施相对滞后,配套设施不够齐全,有沃尔玛社区店、惠尔佳百货、一本电器和民润超市,也有工商银行和招商银行南山分行,还有一致3药店和合丹医药,学校、医院、书城等也都有,但数量不多,且规模不大,更缺乏大型综合商业休闲场。这些配套设施多为社区内配套,规模较大的配套设施则临近南新路,前海路以西居民去购物休闲则多有不便。在各项配套设施中,最齐全的要算是学校了,有前海小学、前海中学和南头中学,三个大盘内也都建有自己的幼儿园或小学。（五）片区交通组织现状从大范围来讲,前海的交通滞后的状况基本得到改善。区域内共有四条城市主干道:深南大道、港湾大道、前海路和南新路。宽110米,全长3公里的港湾大道直通北环大道,深南大道直通市区,前海路和南新路北接深南大道,南接内环路。片区内又有三条城市次干道:桂庙路、学府路和桃园路,这几条次干道西接港湾大道,东接南新路,其中，桂庙路更是滨海大道的延伸。同时,又有地铁1号线穿过该片区。整个片区内道路纵横交错,搭配合理,辐射范围广,交通快捷,通过这些大道能够到达市区各个地方。另外,又有西部通道自东头角到港湾大道,经小铲岛、大铲岛上宝安大道往中山。还有深圳西站有开往湖南、江西的长途列车,给出门远行居民带来一定的便捷.（六）片区SWOT分析1、优势分析I）自然风光优美该区域位于珠江入海口，西临前海湾，南接大南山，依山傍水，山水相宜，登顶南山之颠，举目四望，前海一望无际，很有“秋水长天、落霞飞雁”的景象，自然环境很是优美。同时，其距离华侨城、青青世界等旅游景点（区）不远，处于两者之间的景区带上，未来在这里开发一旅游景点也并非无稽之谈。II）地段优势明显前海片区毗邻高新产业园区和深圳大学，人文环境较好。同时，前海片区属于南山商业文化中心的一级辐射地带，从前海、后海到南山商业文化中心区之间形成过渡，而前海正处于这个过渡带上。III）新兴区域，有较大开发空间4前海片区作为新开发区域，其前海路以西区域正处于热开发时期，也有部分预留用地，同时，该区域用地主要是填海及规划填海区，作为稀缺资源的土地则有增长的空间，这就为进一步开发前海提供了基本保障。另外，前海路以东与南新路之间区域大部分是农民房，如向南村、南山村等，建设较为落后，商业设施也不够齐全，随着市政规划及城市的发展，对这部分旧城区的改造开发也是必然。2、劣势分析I）环境和各种相关配套设施仍较落后数年前，尚有很少有人知道前海，这里主要是工厂和农民房住宅；近几年，随着知名地产商的进入，前海唤起了人们的关注，但由于其开发才刚刚开始，周围的环境还没有得到很大改善：前海路以东大片的农民房，高低不齐，且很破旧，更无绿化可言；前海路上则是来来往往的货柜车，噪音很大，尘土飞扬。就交通而言，可以直接与深圳四条快速干道相联，公交线路有南新路22路、427路、431路、435路，学府路有20路、K105路等，市运输局还在前海路增设了一甲海滨、大新小学和大新村三个公共汽车停靠站，并且开设了一环南头半岛行驶的公交线路，交通本应该是方便的，但该片区目前人气指数还较低，通过前海路的公交线路也仅有3条，且车次较少，自然给前海路两边的居民带来了很大交通不便。从配套设施来看，虽有医院、书城、学校等配套设施，但还不够齐全、规模不大，大型购物休闲商业场所，如综合性大商场、超市等不在片区内，距离较远。心语家园和港湾丽都规划了大型的商业物业，但由于未完工或人气不旺难以招商等原因，还没有开业。II）旧城改造较为困难前海路以西是大面积的农民房和以前遗留下来的工厂，建筑无序，违章建设较多，不但给这里整体环境造成了一定的影响，也会给旧城改造带来较大阻力。III）高压线路及平南铁路阻碍片区开发通过前海有一高压线路，它横穿星海名城北部的北大附中，经过西火车站，又到鼎太风华南部。一条条高压电线，低低的横亘在前海，对片区规划和建筑设计带来了较多的困难。另外，随着填海工程的进一步实施，沿海岸的平南铁路会把前海分隔开来，影响前海的整体布局。53、机会分析I）地理位置优越，受到政府重视前海毗邻深圳大学和高新科技园区，地理位置优越，受到市政府的扶持。根据市政府的规划，深圳高新技术产业带西起前海湾，东到龙岗大鹏镇，在“9+2”片区中，前海处于开端，拥有一席之地。面积约一平方公里的前海高新区的定位是：建成与现代高新技术园配套的软件开发及科技成果孵化基地，作为现有高新区产、学、研功能的自然延伸。《规划纲要》中还指出要“实施‘青山、碧水、蓝天、绿地’工程，营造人与自然和谐相处的氛围、创建生态型高新技术产业带、基础设施超前、实行环保一票否决制”。II）交通先行，片区发展有保证根据规划，前海片区交通相对滞后的状况即将成为过去，南起内环路、北接深南大道的港湾大道已正在建设，1号地铁线也将延伸到星海名城西部65万平方米的填海区，深圳西部的公交结点也将在这里，位于前海腹地的西客站，将随着西部通道的建成而成为继罗湖之后的深圳又一个交通枢纽，再加上直达市区的滨海大道和南接内环路北达深南大道的前海路。相信，有这么多交通利好消息，未来的前海交通将会四通八达，便利之极，为能把前海营造成一个居住环境良好、有特色、配套齐全的高尚居住社区提供了有力的保障。III）品牌地产商进入，引领片区开发走向成熟中海、振业、鼎太等深圳著名地产商进入前海,开发出了阳光棕榈园、星海名城和鼎太风华三个大盘,建筑面积分别为35万平方米、84万平方米和42万平方米,规模庞大,成为前海住宅市场的”发动机”。这些知名地产商的进入，大盘的出现，极大地带动了前海房地产市场的发展，并拉动了整个片区的人气指数。再加上前海毗邻深圳市高新园区、文化教育区、南山商业文化中心的优越地理位置，周边环境交通和生活配套等会得到进一步发展，前海成为名副其实的高尚滨海大社区指日可待。4、威胁分析I）政府扶持，一把双刃剑6深圳进行西部开发，带来了南山的开发热潮，也给前海片区的开发带来了一个难得的机遇，同时，9+2科技园带的规划，更带来了契机。但是，政府政策导向能引起人们的关注，也会使地产商大举进军前海，造成地产过热，出现供过于求的局面。II）填海造地，并非永无止境前海用地为填海区，目前已填海2平方公里，随着海岸线向外推移，海水渐深，至南油大红线带，水深约2米，若进一步填海，难度则加大。也就是说，填海造田并非永无止境，片区开发空间也有一定限量。III）房地产泡沫，连带效应随着房地产市场的高速发展，利润空间较大，许多非房地产公司纷纷进入房地产行业，这些公司缺乏房地产知识，不懂市场规律，盲目开发，势必造成整体市场供求失横局面。同时，南山成为开发商关注的“热土”，知名地产商和不知名地产商同时进军南山市场，也会影响南山市场的供求关系。前海片区作为整个深圳房地产市场的一分子，作为南山市场的一部分，自然难以幸免。IV)基础建设，居住环境恶化根据市政规划，前海将有1号地铁通过，也正修建南接深南大道北联内环路的港湾大道，平南铁路将修为复线，也将建设1平方公里前海软件园等，这些基础设施的建设必然会使前海处于杂乱的状况下，本就较差的居住环境会进一步恶化。同时,由于前海紧邻蛇口工业区,前海路和港湾大道又承担着货物运输的功能,对居住环境的影响也不可小觊.V）热点片区，竞争压力较大纵观南山楼市，后海、商业文化中心和华侨城等热点区域，近两年写尽南山楼市风流，商业文化中心、华侨城及后海三个片区的地理位置或自然环境已受到消费者认可，配套设施齐全，已发展为成熟社区。就前海和后海来看，两者在很多方面较为相似，又各有优劣，前海作为纯住宅社区，开发较早，环境已得到极大改善，各种配套设施也基本完善；后海则开发较晚，无论在居住环境、交通，还是各种配套设施都难与前海相比。另外，二线关撤留问题已提上议事日程，前海地处南山，离宝安较近，关外较低的住宅价格对前海房地产市场无疑是一种冲击。7二、片区相关的城建、规划介绍（一）片区相关城建介绍2001年在南山圈定的市政基建项目中，前海片区直接受惠的项目有3个。投资2.8亿元左右的港湾大道正在建设，开通后，前海路的货柜车噪音问题将得到彻底改善；南山医院住院大楼的建设将会极大地改善南山的医疗条件，后海等片区是该项目的受益者；南头古城则直接提升前海片区的文化氛围和旅游地位。2002年，《深港西部通道深圳侧接线工程项目建议书》通过市发展计划局的审批。深港西部通道深圳侧接线工程为深港过境专用通道，是深港西部通道的配套工程，起于前海月亮湾大道，终点于深港西部通道一线口岸，全长5.32km。该项目已于去年10开工建设，预计到2005年12月竣工。建成后，南山片区将与香港科技开发地区衔接起来，形成深港科技走廊，将带来众多高素质富裕人群，对前海地产开发将形成巨大影响力。（二）片区相关规划介绍为从根本上解决我市高新技术产业发展空间不足的问题，并将进一步增强我市高新技术产业的整