区域房地产发展情况及趋势分析浅谈

专心·专注·专业·专家1中国房地产发展状况与发展趋势预测分析房地产业在国民经济中的作用和影响越来越大房地产业是我国国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。一、房地产业对经济增长的作用不断增大从生产方面看，房地产业创造的增加值在ＧＤＰ中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。１９５３—１９７８年，我国ＧＤＰ年均增长６．１％，其中房地产业年均增长５％，对经济增长的贡献率为１．８３％。１９７８—２００５年，我国房地产业增加值占ＧＤＰ的比重平均为４．１％，比改革开放前提高了２．１个百分点，期间我国ＧＤＰ年均增长９．６％，房地产业年均增长１１．４％，对经济增长的贡献率为２．３９％。二、房地产业的产业关联影响面广泛从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的４０个部门中，有３８个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为０．５４３５，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等７个行业。从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为１．４１６１，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等１６个行业。三、房地产业对居民消费的双重影响房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，但也会挤占居民其他消费支出。１．投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。房地产投资与住房消费关系为每１００元的房地产投资约可拉动３０元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的１／１０，对建筑工人特别是农民工的日常消费的带动作用为１００元投资可增加消费４０元左右。２．投资房地产会挤占部分居民其他消费支出。根据我国居民约０．７的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占７０％的相应消费支出。粗略估算，每年还贷金额约占当年房地产开发投资的８％，则相应挤占居民消赞约占房地产投资的５．６％。专心·专注·专业·专家2３．房地产业是财政收入的重要来源。房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源：第一，通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。上海、北京、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达２５％左右，部分地区甚至超过５０％，成为名符其实的“第二财政”。第二，房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。２００４年，我国房地产业税收收入为１３６９．８８亿元，占当年各项税收的５．４４％。第三，房地产业能带动众多关联产业的发展，间接创造大量的财政收入。４．房地产业对就业的影响。根据２００４年经济普查统计，全国经营房地产的法人单位就业人数为３９６．３万人，全国房地产的个体经营户就业人数为９１０２０人。同时，通过产业关联的影响，房地产业的发展对其他产业的就业增长也有重要影响。结构变化：个人已成商品住宅购买主体一、房地产投资完成额中住宅投资持续快速增长，占比不断提高住宅投资是我国房地产开发投资的主体。从房地产投资完成额的增长态势看，１９９７年以后房地产开发投资的持续快速增长主要是由住宅投资的快速增长拉动钓。１９９８－２００５年期间住宅投资年度增长率均在２１％以上、年均增速高达２７．５３％。与住宅投资的持续快速增长相对应，１９９５－２００５年期间住宅投资在房地产开发投资中所占比重呈不断上升趋势，从１９９５年的５５．７８％提高到２００５年的６８．３３％。二、房地产投资资金主要来自国内贷款、自筹资金和定金与预售款等其他资金国内贷款在房地产开发投资资金来源中所占比重比较稳定，１９９５—２００３年期间介于１９．０９—２３．８７％之间，２００３年以后有较大幅度下降，２００４年降为１８．４％，２００５年进一步下降到１８．１１％。自筹资金所占比重在１９９５年以后有较大幅度提高，从１９９６年的２１．１％提高到２００５年的３３．２４％。定金及预售款等其他资金占房地产投资资金来源的比重最高、且呈上升趋势，１９９７年占比只有３８．１１％，２００１年提高到４７．６９％，２００４年进一步提高到４９．８７％，２００５年回调到４７．３８％。此外，利用外资在１９９７年以前曾是房地产投资的重要资金来源，１９９５－１９９７年期间利用外资在房地产投资资金来源所占比重曾高达１１．７％，但１９９７年以后占比持续下降，２０００年以后占比不足２％，到２００５年已降为１．１９％。三、房地产销售面积以住宅为主，个人已成为商品住宅的购买主体我国房地产业始终以住宅作为主要投资领域。从１９８７—２００５年我国商品房销售面积的构成看，住宅销售面积占商品房销售面积的比重平均为８８．２４％。近年来商业营业用房销售面积增长相对较快，占比趋于提高。但专心·专注·专业·专家3办公楼和其他商品房销售面积增速相对较低，在商品房销售面积中所占比重趋于下降。从购买主体看，个人购买商品住宅面积持续快速增长，占比不断提高，２００３年个人购买住宅面积占比已达到９６．４３％，个人已成为商品住宅的购买主体。需求因素并非房价上涨的决定性因素我国商品房平均销售价格在经过１９９３—１９９９年的持续回落调整后，从２０００年开始再次恢复上升趋势，２００４年和２００５年进入大幅度提升状态。导致近两年商品房销售价格大幅度提升的主要因素是工程造价之外的其他因素，需求因素并非价格上涨的决定性因素。一、我国商品房平均销售价格发展状况我国商品房销售价格的上升过程大致可分为三个阶段：１．１９８８—１９９３年的持续上升阶段。这一阶段商品房销售价格增速不断提高，从１９８８年的２３．２１％提高到１９９３年的２９．８４％。２．１９９３—１９９９年的持续下降阶段。这一时期商品房销售价格增速持续回落，到１９９９年降为－０．４７％。３．１９９９—２００５年的持续上升阶段。１９９９年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势，增速逐年提高，到２００５年提高到１９．４６％。但在２００４年之前价格增速上升幅度较小，属于缓慢提升阶段，从２００４年开始大幅度提升。二、不同用途商品房销售价格增长状况在不同用途的商品房销售价格中，住宅销售价格增速远高于商业营业用房销售价格增速。１．住宅销售价格：１９９１－２００４午期间年均增长９．８％。１９９５年以后增速逐年下降，从１９９５年的２６．３７％降为１９９９年的０．１６％。２０００开始恢复上升态势，２００４年提高到１６％。２．商业营业用房销售价格：１９９５年以后不断提高，但增长平稳，１９９５—２００４年年均增长５．２４％。即使在２００４年商品房平均销售价格大幅度提高时，商业营业用房价格增速也只有７．９１％，远低于住宅价格１６％的增速。３．办公楼销售价格：１９９５—１９９８年期间销售价格持续上升，年均增长２７．５４％。１９９８年以后办公楼销售价格出现持续大幅度回落，１９９８—２００３年期间年均下降５．４５％。２００４年办公楼销售价格再次大幅度提高，达到３７．８６％。４．其他商品房销售价格：波动幅度较大，但总体上呈上升趋势，１９９５—２００４年期间年均增长３．８８％，远低于住宅与商业营业用房的价格增速。专心·专注·专业·专家4三、商品房销售价格的影响因素从近年来不同因素对商品房销售价格的影响看，商品房销售价格上涨主要是由需求与工程造价之外的其他因素拉动的。１．我国商品房平均销售价格的构成：土地成本占商品房平均销售价格的比重在８—１３％之间，工程造价占比在６２—６８％之间，销售费用和利税等其他因素在商品房平均销售价格中所占比重在３２—３８％之间。２．工程造价之外的其他因素是价格上涨的主要拉动力量。工程造价虽然在价格构成中占比很高，但对商品房销售价格上涨的影响较小。从增长幅度看，２０００—２００４年期间商品房销售价格提高了３０％，土地成本提高了５０％，工程造价提高了２０％，利润与销售费用等其他因素提高了３０％，土地成本和其他因素的涨幅远超过工程造价的涨幅。３．工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。２０００—２００４年期间，工程造价上涨幅度占住宅销售价格涨幅的比重为４６．２％，其余５３．８％的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的；工程造价上涨幅度占非住宅商品房销售价格涨幅的比重为３３．３％，其余６６．７％的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。四、土地价格上涨对不同用途商品房销售价格的影响１．土地价格指数上涨对住宅销售价格影响最大。２００１—２００５年期间，住宅土地交易价格指数上涨幅度最大，２００５午比２００１年上涨４９％，销售价格指数上涨幅度也最大，２００５年销售价格比２００１年上涨３０％。２．土地价格上涨对非住宅价格上涨影响较小。商业营业用房土地交易价格上涨了３４％，比住宅土地交易价格上涨幅度低１５个百分点；销售价格上涨了１７％，比住宅销售价格涨幅低１３个百分点。其他商品用房土地交易价格上涨幅度最低，２００１—２００５年期间仅上涨２６％，销售价格上涨幅度也最低，仅上涨１４％。五、供求因素并非商品房销售价格上涨的决定性因素１９９６年以来住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低干当年竣工面积，即使不考虑以前午度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。因此，从全国范围看，商品房的需求并非商品房销售价格上涨的决定性因素，同时，鉴于工程造价上涨幅度很小，商品房销售价格的上涨主要是由需求和工程造价之外的其他因素拉动的。但鉴于不同地域商品房的供求状况存在较大差别，并不排除个别地区需求快速增长对商品房销售价格起到较大拉动作用。房地产开发投资的影响因素分析与发展趋势预测专心·专注·专业·专家5在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，预计城镇居民的住宅需求面积（人均住宅建筑面积）将从２００４年的２５平方米提高到２０１０年的３５．６６平方米，预计２０１０年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住宅需求增速将由２００４年的５．７７％递增到２０１０年的８．４％，２００５—２０１０年期间年均增速为７．３５％。预计２００５年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，销售面积将从２００５年的４４１１．７６万平方米增加到２０１０年的８６５８．６１万平方米，年均增速为１４．４３％。一、我国住宅投资的影响因素分析房地产投资之所以持续快速增长，最重要的原因是住房制度的住宅商品化改革使企事业单位逐步退出了非个人住宅投资领域，使房地产开发企业逐步成为社会商品住宅的供应主体。鉴于２００４年房地产住宅投资在城镇非个人住宅投资中所占比重已达到８８％，在全社会非个人住宅投资中所占比重也达到８４％，房地产住宅竣工面积占城镇非个人投资住宅竣工面积的比重已接近９８％，在全社会非个人投资住宅竣工面积占所占比重也达到近８６％，房地产住宅投资已基本替代企事业单位成为城镇住宅投资的主体，房地产住宅投资的未来发展趋势将完全取决于城镇居民住房需求的发展趋势，决定城镇居民住房需求的因素亦即决定未来房地产住宅投资发展趋势的因素，这些因素包括住宅投资的周期性波动、居民可支配收入、城镇人口与城市化进程以及住宅销售价格和房屋租赁价格和宏观调控政策等。二、我国住宅投资的周期性波动状况及其未来发展趋势我国非个人住宅投资存在波长为１８年的长周期波动现象，１９８８年是住宅投资长周期波动的波谷，１９９４年为波峰，２００５年达到新的波谷，２００６年进入周期性波动的复苏期。在没有重大外部冲击的情况下，预计２０１２年将达到下一个波峰。在不考虑城市化进程、收入等其他因素对住宅投资长期发展趋势影响的情况下，２００４年以后我国住宅投资的长期趋势将保持１９９６年以后的下降趋势