函数方程式法在售房价格方案中的运用

房地产导刊2015年第28期发表函数方程式法在售房价格方案中的运用摘要：以方程式数学模型将房屋售价制定方案简便化，具有计算简单，实操性强特点关键词：方程式法制定房屋售价2015年楼市低迷得看不到拐点。我们预测：今后时间不会太长将有很多开发企业面临洗牌出局的灾难性命运。经分析，在时下房企经营困境诸多因素中，房屋售价是最具影响市场占有份额要素。因为房价过高，购房者不买账，过低，企业又无利润。所以说是一个非常难以掌握的一门技巧。能否探索出一种既简便又符合购房者心理预期的售价水平呢？根据工作经验，现结合专业公式及相关表格解析“函数方程式法”在售房价格方案决策中的实际运用方法。一、数学模型首先，还需简述企业收益各主要要素关系。企业收益从经营收入开始、减去开发成本、税金及附加、期间费用及所得税后，就是企业净利润。如果我们把成本费用各项目都采用平方米单价表示，那么收入项目就相当于房屋的平米销售价格。它的计算可列如下函数方程式。销售价格（元/㎡）=｛[成本×（1+成本比率+费用率）]×（1+利润率）｝÷（1-税费率）【式1】上述公式中：1.成本是指企业已知开发楼盘的建安费用+征地费用这两项在开发成本比例占比较大的成本金额；2.成本比率=[开发成本-（建安费用+征地费用）]÷开发成本；3.费用率（期间费用率）=（销售费用+管理费用+财务费用）÷（建安费用+征地费用）；4.利润率=净利润÷（开发成本+销售费用+管理费用+财务费用）；5.税费率是指企业应上缴的各项税费率加计和。以上1项可直接取企业账面数；2.3项指标在楼盘开发的初期可采用往年参考值，在项目后期从企业账面取数略加放量；4项也可为预期值；5项据实加计各项税费率。二、公式推导例：企业已知指标条件为：建安费用1650元/㎡，征地费用360元/㎡；成本比率0.06；费用率0.08；现行税收征缴税费率分别为：营业税0.05；附征城建税为营业税额的0.05；附征教育费附加为营业税额的0.05；土地增值税预征率为0.035；企业所得税预征率为营业收入的0.0375；以上加计和为0.1275。如果把【式1】中的利润率设为X，销售价格设为Y，求X=Y方程式的解就可以推倒出另一方程式。将上述已知条件直接代入【式1】:销售价格（Y）=｛[2010×（1+0.06+0.08）]×（1+X）｝÷（1-0.1275）求解得出下式（推导步骤从略）；X=0.00038Y-1（小数末位后四舍五入,下同）【式2】推导式X=0.00038Y-1含义表明：当已知市场可接受的房屋销售价格（Y）为任意值时，均有一个预测利润率（X）与其相对应。这就为我们制定多个不同售价方案的选择提供了重要参照技术值。0.00038则表示X、Y函数比例系数，系数的求解也很简单。当X=0,算出Y值后,比例系数就等于Y的倒数（1/Y）。三、简化应用上述公式的推导及运算，最大弊端是当开发项目的已知条件有一项变动时，均得重新计算推导。特别对企业一个资质多个开发楼盘更难推算。经实践，我们又可将以上函数方程式进行表格化运算。为此设计文后附表：1.首先将“房屋售价”填入取数公式计算结果。销售价格=2010×1.14×1÷0.8725≈2626.25（元/㎡）。2.再将“比例系数”也填入取数公式。比例系数=1÷2626.25≈0.00038。【式3】通过把复杂的方程式化简运算就更具有实操性了。四、方案优选“测算表”填好后，企业就可考量市场对房屋售价的承受能力，查表确定价格方案。假如楼市回暖，首选高价位；若继续下滑且企业资金周转困难则取低值；甚者，也可赔本抛售，只是需核算一下售房亏损与融资成本之间的利弊即可。