策源-XXXX西部集团上海浅水湾恺悦名城策划案208P

苏州河畔·半岛生活策·源·机·构·呈·现Itisraretofindapeninsularcitycentre,centralparkandpeninsularresidencelifestyleinShanghai.AXanaduinmetropolis.Althoughislocatedinthedowntownarea,bringspeopleserenityandleisurelinesswhichyoucanhardlyfeelinthecity.WhenyouopenthemapofShanghai,youwillfindagreenpeninsulaalongSuzhouCreeknamedisjustthelocationof,66-88YichangRoad,ShanghaiSuzhouCreek,alargegreenbelt,ayachtdock,historicbuildingsandartisticatmosphere-alltheseexiguousresourcesrecombinedbyadvancedmultinationalstylists,whichmaketheunique‘luxurioushotel’inthecity.BoutiqueHotelisaXanaduinmetropolis.Althoughislocatedinthedowntownarea,bringspeopleserenityandleisurelinesswhichyoucanhardlyfeelinthecity.WhenyouopenthemapofShanghai,youwillfindagreenpeninsulaalongSuzhouCreeknamedMENGQING.ItisjustthelocationofYichangRoad,ShanghaiSuzhouCreek,alargegreenbelt,ayachtdock,historicbuildingsandartisticatmosphere-alltheseexiguousresourcesrecombinedbyadvancedmultinationalstylists,whichmakePIER-ONEtheunique‘luxurioushotel’inthecity.第一章市场篇第二章广告企划篇第三章营销篇第四章产品建议篇苏州河畔·半岛生活BoutiqueHotelisaXanaduinmetropolis.Althoughislocatedinthedowntownarea,bringspeopleserenityandleisurelinesswhichyoucanhardlyfeelinthecity.WhenyouopenthemapofShanghai,youwillfindagreenpeninsulaalongSuzhouCreeknamedMENGQING.ItisjustthelocationofYichangRoad,ShanghaiSuzhouCreek,alargegreenbelt,ayachtdock,historicbuildingsandartisticatmosphere-alltheseexiguousresourcesrecombinedbyadvancedmultinationalstylists,whichmakePIER-ONEtheunique‘luxurioushotel’inthecity.第一章市场篇PART1市场竞争篇PART2目标客群篇PART1市场竞争篇[全球股市一片恐慌，多国政府已被迫出手救世][美国金融危机，带来全球性的金融风暴][国内经济形式不容乐观，后奥运时代到来]股市金融、经济楼市全球经济环境疲软，沪上楼市开始过冬，市场进入下行通道[08年需求逆转，年去化量772万，07年去化量1821万，还不到07年的一个零头][成交量一降再降，5、6月：90万方；7、8月：50万方；9月：30万方]经济政策影响[国内外基金收购计划相相放缓]1820点020000040000060000080000010000001200000140000016000001800000200000007-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-12平方米7000800090001000011000120001300014000150001600017000180001900020000元/平方米供应成交成交均价08.910个月供需倒挂；黄金期不再；9月15日央行4年首降双率为救楼市铺垫中国人民银行４年来首次决定下调人民币贷款基准利率，与此同时，还下调中小金融机构人民币存款准备金率１个百分点。“两率”齐降房地产业的一场及时雨10月8日央行打出降率免税组合拳中国人民银行8日晚间宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。央行二次降息政府救市信号很强烈10月18日城建部副部长仇保兴：允许各地出手刺激楼市仇保兴表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。18个城市齐推房地产救市政策中央默认地方救市10月19日国务院要求降低住房交易税费国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，安排部署四季度经济工作。会议中指出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房.中央文件提出允许农民多种形式流转土地承包权经济政策影响全国性政策上海政策10月22日首次购房契税下调至1%首付20%2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。10月29日央行45天之内，第三次降息央行宣布自2008年10月30日起下调金融机构人民币存款基准利率0.27个百分点，下调人民币贷款基准利率0.27个百分点虽然又是一次“史无前例”，却没有让市场感到更多意外。相反，市场似乎对于央行的降息举动还很不“领情”。全球金融危机将持续较长时期，个人购房的观望情绪依然浓厚，新政指导方向明确，但在房屋销售市场形成的作用力还要经过市场检验。10月31日普房新标准实施自11月1日起新版普通住房标准公布：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元／套以下、内环线和外环线之间140万元／套以下、外环线以外98万元／套以下。鼓励购房者对中小户型房源的消化经济政策影响全国性政策上海政策“救市14条”一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由市房地产交易中心出具。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。四、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。五、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。六、个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。七、个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。八、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。九、免受个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。十、调整本市普通住房标准。具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。十一、继续加大中心城区旧区改造力度，重点对成片二级旧里以下房屋实施改造，“拆、改、留”并举，努力改善旧区居民住房条件。十二、建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭的住房困难。十三、加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息发布制度，进一步规范房地产开发企业和中介企业市场经营行为，加强房地产市场管理，实施存量房交易资金监管，切实保障购房消费者的合法权益。十四、严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。经济政策影响全国性政策上海政策在购房者对楼市普遍看跌的情况下，众多在售楼盘纷纷推出促销活动，目前市场上大多数楼盘的折扣普遍都比“14条”的税费减免幅度更大，因此“14条”的推出对缓解上海楼市僵局从现有成交情况来看能效有限，后期会有少许促进，但观望情绪仍将持续10月22日《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》经济政策影响上海最新“沪八条”12月27日，《关于贯彻国务院办公厅文件精神促进本市房地产市场健康发展实施意见的通知》在目前房地产市场成交量持续低迷，房价加速下滑的严峻形势下，在中央陆续出台稳市、救市政策的同时，包括上海在内的地方政府救市的愿望更加急迫。而且从近期的文件措辞中，可以感觉到，中央也希望和允许地方政府在救市过程中，做出更切实际的政策与决策，而非前几年诸多的“一刀切”式宏观调控。一、要在积极贯彻国家有关保障性住房建设信贷政策的基础上，进一步拓宽保障性住房建设资金筹措渠道，在确保资金安全的前提下，积极争取本市住房公积金闲置资金补充用于本市经济适用住房等建设的试点，增加保障性住房供给。二、个人转让购买超过2年（含2年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税三、对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；四、对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的，暂按1%税率征收契税。五、购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款的，在符合贷款条件的情况下，每户家庭（以2人以上，含2人计算）基本住房公积金的最高贷款限额从20万元提高到40万元；若有补充公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元；对只有一个人参与贷款的家庭，仍执行现行的贷款政策，基本住房公积金最高贷款限额为20万元，若有补充公积金的，最高贷款限额为30万元。六、要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保持房地产开发用地的持续和稳定。各区县要在满足住房建设规划和年度住房建设计划所需住房用地的同时，确保保障性住房和普通商品住房的土地供应。七、引导房地产开发企业积极应对市场变化，合理定价，促进商品房销售。鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目，特别是在建项目的信贷支持力度，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组及参与保障性住房建设，提供融资和相关金融服务。八、要进一步加强市场监测，规范房地产交易秩序；坚持正确的舆论导向，营造良好的舆论氛围，鼓励住房合理消费。有关部门要加强监管，对利用政策出台之机伺机抬价和散布虚假信息等扰乱市场秩序的行为，要依法予以查处。全国性政策上海政策02000040000600008000010000012000008.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.12050001000015000200002500030000350004000045000成交量下滑，形势不容乐观，观望情绪浓重。08年6月后成交明显萎缩，10月下滑到谷底中心板块的客户对市场变化更敏感；观望心情重于其他区域客户，其资产发展顺应全球经济大环