万科房地产成本构成-了解房地产成本基本组成

房地产成本构成引子我们常常听到这样一句话：万科的成本就是周边楼盘的售价究竟有多少最后能被客户认同？又有多少成本需要我们自己买单？引子也听到过有人这样说：成本增加多少就在售价中提高多少!!!我们还有多少底气敢说这句话？宏观调控形势下引子可我们却从未听到过这样的话：我们的成本在本行业中占有优势!!目的1、普及成本知识2、了解房地产成本基本组成3、增强成本意识题纲一、前言二、成本八大类三、光明城市成本简介四、成本科目基本组成五、光明与赛纳丽舍六、天津万科与顺驰一、前言开标前：测算、预算、主体招标交房前：动态成本、变更签证、材料招标、询价结算完：工程及材料结算、分析、结算成本其它：成本软件、数据库等30%50%10%10%成本工作三大块：事前----事中----事后二、成本八大类每类可分为二----四级科目共约500行子目约2000组数字二、成本八大类项目分产品类型成本汇总表----一级科目序号成本项目单价合价高层商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位可售面积*一土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本九期间费用项目总投资三、光明城市成本简介光明城市高层单价比例43%3%28%5%3%5%6%7%一、土地获得价款二、开发前期准备费三、主体建筑工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、园林环境费七、配套设施费八、开发间接费三、光明城市成本简介上海宝山住宅单价分布30%5%37%4%11%5%2%6%一、土地获得价款二、开发前期准备费三、主体建筑工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、园林环境费七、配套设施费八、开发间接费三、光明城市成本简介0.00500.001000.001500.002000.002500.00一、土地获得价款六、园林环境费光明与宝山住宅单价比较光明住宅单宝山住宅单三、光明城市成本简介050010001500200025003000一二三四五六七八金色光明四、成本科目基本组成成本部与财务部的分工成本有哪八大类？四、成本科目基本组成二级科目----四、五个一、土地获得价款1、政府地价及相关费用2、合作款项3、红线外市政设施4、拆迁补偿费二、开发前期准备费1、勘察设计费2、报批报建增容费3、三通一平费4、临时设施费四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门窗工程4、公共部位装修5、室内装修四、主体安装工程费1、室内水暧气电2、设备及安装费3、弱电工程四、成本科目基本组成五、社区管网工程费1、室外给排水系统4、室外高低压线路2、室外采暖系统5、室外智能化系统3、室外燃气系统6、其它六、园林环境费2、绿化建设费5、围墙建造费3、建筑小品6、室外照明4、道路广场建造费7、室外零星工程四、成本科目基本组成七、配套设施费1、游泳池5、地下室2、会所6、行政管理及设区服务3、幼儿园7、市政用房4、学校八、开发间接费1、工程管理费3、营销设施建造费2、资本化利息4、物业完善费5、不可预见费四、成本科目基本组成一、土地获得价款1、政府地价及相关费用◆土地出让金◆契税4%3、红线外市政设施◆大市政配套费105元/M2◆河西市政配套费110元/M2三级、四级科目光明比宝山费用高在哪里？高多少？光明比金色费用高在哪里？高多少？四、成本科目基本组成二、开发前期准备费1、勘察设计费◆勘察丈量费------下设五~十个子目商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照分析等◆规划设计费------下设五~十个子目交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水管道设计、小区配电工程设计、环境设计等2、报批报建费◆报批报建费------下设二十个子目政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、房屋面积测量等等四、成本科目基本组成2、报批报建费◆增容费------下设五~十个子目供电贴费、水增容费(住宅、商业)、煤气增容费◆三通一平费------下设三个子目临时道路、临时用电、临时用水四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费1、基础工程费◆土方◆护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等◆工程桩、桩基检测、降水2、结构与粗装修3、门窗工程◆单元门◆入户门◆防火门、防火卷帘门◆窗、阳台门四、成本科目基本组成三、主体建筑工程费4、公共部位装修◆大堂精装修、架空层、地下室大堂◆电梯厅精装修◆单元入口、楼梯间◆外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等5、室内装修四、主体安装工程费◆室内水暖气电施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关插座等◆设备及安装费电梯、通风、消防系统◆弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体箱四、成本科目基本组成五、社区管网费室外给排水系统◆室外给水◆雨污水◆室外消防室外燃气系统◆管道系统◆调压站室外电器及高低压设备◆高低压配电设备及安装◆室外强电管道及敷设◆室外弱电管道埋设室外智能化系统◆停车管理系统◆小区闭路监控系统◆周界红外防越◆小区门禁系统◆电子巡更系统◆电子信息公告系统◆前景音乐广播系统◆人工湖电子提示系统四、成本科目基本组成六、园林环境费1、绿化建设费2、建筑小品3、道路广场建造费4、围墙建造费5、室外照明6、室外零星设施七、配套设施费会所◆基础工程◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修◆铝合金门窗◆外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等)四、成本科目基本组成七、配套设施费幼儿园-------光明无学校---------光明无地下室◆结构与粗装修◆安装费◆人防设备费◆车挡及仃车位行政管理及社区服务◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修市政公用房◆基础费用◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修八、开发间接费工程管理费◆工程监理费◆预结算编审费◆行政费用◆施工奖金◆工程质量监督费◆安全监督费◆工程保险费◆工程细部检查费四、成本科目基本组成八、开发间接费资本化利息营销设施建造费◆接待厅及销售办公室装修费◆样板间费用◆示范景观带费物业完善费不可预见费光明的建筑工程费为何比金色便宜？五、光明与赛纳丽舍成本对比光明与赛纳丽舍经济指标对比序号指标名称中海指标万科指标万科-中海1总占地面积106914133562.526648.52总建筑面积230902276066451643计容积率面积168238214004457664总可售面积165993211262452695住宅可售面积162105205262431576配套面积2245.52000-245.57地下室面积62663.762062-601.78地下车位102812792519总户数1298151121310户均面积(M2/户)1251361111车位面积(M2/个)6149-12光明与赛纳丽舍总价估算对比序号成本项目中海总价（万元）万科总价(万元)一土地获得价款（大市政配套费）39908.3952735.42二开发前期准备费2460.003473.60三主体建筑工程费28883.0840851.461基础工程4336.746169.862结构及粗装修18891.8525974.253门窗工程2073.372870.034公共部位装修3520.735731.265室内装修60.39106.06四主体安装工程费4338.515806.06五社区管网工程费2369.082953.67六园林环境费3628.195210.70七配套设施费8268.106702.54八开发间接费4643.047643.13项目总投资98518.39133169.38序号成本项目中海住宅单价（元/M2）万科住宅单价（元/M2）万科-中海一土地获得价款（大市政配套费）2329238253二开发前期准备费14816416三主体建筑工程费134015502101基础工程256290342结构及粗装修7608621023门窗工程124135124公共部位装修199259605室内装修0.872.552四主体安装工程费26428218五社区管网工程费143140-3六园林环境费21924728七配套设施费498317-181八开发间接费28036282项目总投资5462.395812350光明与赛纳丽舍单价对比六、天津万科项目与顺驰成本对比一、顺驰项目简介指标：主要产品建筑规模北辰区翡翠城1、2号地多层、商业272600蓝调街区商业19100蓝欣水岸联排、高层114600紫玉园多层143100建筑师走廊别墅6000中心城商业26000丹荔园多层112400绿萱园联排、小高183000河东区城市之星高层48490宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半130000河西世纪城三期多层、高层83950汉沽区第一城多层117000塘沽莱茵春天多层196800河东区东屏园多层13154蓝色版块太阳城各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品土地北辰区翡翠城1、2号地多层、商业1014蓝调街区商业1248蓝欣水岸联排、高层819紫玉园多层885建筑师走廊别墅1039中心城商业1243丹荔园多层782绿萱园联排、小高749河东区城市之星高层848宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半408河西世纪城三期多层、高层1749汉沽区第一城多层533塘沽莱茵春天多层533河东区东屏园多层1810蓝色版块太阳城单位：元/M2顺驰土地费用：主要产品开工年份建筑规模土地新城东区多层、联排1998188000427新城西区联排2000127400656美树丽舍联排2001108415858天玻一期多层、联排20031081911196天玻二期多层2004121305947东丽湖一期别墅200462004832天津万科项目顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科土地费用：主要产品前期北辰区翡翠城1、2号地多层、商业91蓝调街区商业271蓝欣水岸联排、高层247紫玉园多层227建筑师走廊别墅363中心城商业313丹荔园多层205绿萱园联排、小高218河东区城市之星高层124宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半69河西世纪城三期多层、高层237汉沽区第一城多层62塘沽莱茵春天多层138河东区东屏园多层66蓝色版块太阳城单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰前期费用：主要产品前期新城东区多层、联排102新城西区联排131美树丽舍联排127天玻一期多层、联排199天玻二期多层246东丽湖一期别墅412天津万科项目单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有差异？各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科前期费用：1-1、顺驰设计费用：主要产品方案设计施工图设计环境设计北辰区翡翠城1、2号地多层、商业1886蓝调街区商业352012蓝欣水岸联排、高层19106紫玉园多层1276建筑师走廊别墅17中心城商业853530丹荔园多层10105绿萱园联排、小高12155河东区城市之星高层17185宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半583河西世纪城三期多层、高层11115汉沽区第一城多层475塘沽莱茵春天多层686河东区东屏园多层281蓝色版块太阳城191单位：元/M2各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本1-2、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-40元之间，万科的设计费约合70元/M2分析原因：1、多请国外设计公司；2、重复、修改设计、无效设计成本较高；3、需设计项目过多常规：概念设计、方案设计、环境设计其它：人防设计、照明设计、样板房装修、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等各项成本对比土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本2-1、人防费用：主要产品人防费用备注北辰区翡翠城1、2号地多层、商业0蓝调街区商业400自建车库蓝欣水岸联排、高层247自建车库紫玉园多层42建筑师走廊别墅0中心城商业