关于做好张江长三角科技城开发经营的初步思考

1关于做好“黄河产业园区”开发经营的初步思考黄俊峰二〇一四年九月一日黄河产业园区是上海与浙江区域经济社会发展合作的重要载体，是两地政府发挥“地域相接、人缘相亲、文化相近、经济相融、交通相邻、城镇相联、资源相补”等各方面优势条件，打破行政区划局限，实现“资源共享、优势互补、协同发展”，实行市场化运作的全国第一个跨省市合作、长三角区域联动发展的先行实验区，是沪浙两地贯彻国家发展战略，实施区域生产力布局的重大战略举措。据了解，黄河产业园区总规划面积87平方公里，其中浙江平湖境内61平方公里，上海金山境内26平方公里。位置处于上海西南部的金山区枫泾镇与浙江省东北部平湖市新埭镇的交界处，地跨浙江与上海两地，位于长三角城市群的最中心位置。我国正在推进城镇化发展，张江平湖黄河产业园区又地处国际六大城市群之一长三角城市群的中心。又有国家和沪浙两省区大力支持和密切合作，实施黄河产业园区项目急建设，正可谓“天时地利人和”，有着无与伦比的发展机遇。例如国家区域生产力重新布局的机遇、长三角一体化发展的机遇、张江产业延伸外溢与梯度转移的机遇、新型城镇化产融结合发展的机遇、沪浙两地区域合作与发展融合的机遇、国际先进产业转移的历史机遇、沪浙区域交接部土地空间与成本优势的机遇、上海四大中心建设和自贸区建设的机遇、浙江等地产业高度化创新转型发展迫切要求2的机遇、知识经济发展环境要求的机遇、领先世界的产融结合智能生态高新产业园区的后发性机遇等等。黄河产业园区作为国家自主创新示范区输出的第三代品牌产业园区，如何尽快启动实施、形成规模、提升水平、引领发展；如何做到沪浙同城、产融结合、科学发展，实现资源共享、优势互补、共促互赢；使之成为实践习总书记倡导的区域发展合作的光辉典范，成为产融结合引领世界高科技园区发展的典范，值得很好地加以践行。贵公司致力于科技产业园的开发建设运营，创造性地提出了“主题定位、产业招商、企业孵化、金融扶持”的园区运营模式，依托专业特色，立足沪浙，服务全国，通过品牌、管理、服务、资本的输出，通过“特色经营、企业扶持、金融助力”，作为园区开发建设、招商引资、产业发展的重要抓手，创建一大批的特色产业园区，目标要成为中国一流的园区品牌连锁专业运营商。下面我就如何履行好黄河产业园区项目总经理职责，谈点不成熟的看法，供参考。一、认真研究园区发展战略，充分领会领导工作意图。作为项目总经理，肩负着外部各方关系协调、实施园区发展规划、完成项目投资计划、实现公司的经营计划、组织公司资本运作、进行外部资源整合、开展招商营销、承担基础设施建设、推进产业技术发展等重大工作使命，要对园区开发和公司经营负责；还要根据园区和公司的发展战略要求，对公司内部组织架构的设置、管理功能机构的搭建、运行规则的设定、规章制度的制定、企业文化的建设、工作绩效的考核负责等。3首先，要认真去研究园区和公司的发展战略，充分领会组织和领导的战略意图。重点是要站在政府的高度去领会国家、沪浙两地政府对黄河产业园区的战略意图，深刻领会黄河产业园区平台的政治使命、发展责任、经济目标、生态要求、社会意义等。要站在沪浙区域经济合作的层面去思考资源的整合、政策的支持、关系的协调、平台的打造。其次，要从业务纵深拓展的维度去研究如何执行好园区发展战略。主要是要根据国家区域一体化发展、新型城镇化建设的方向，按照“产业优先、高新引领、科技生态”的方针，通过营造“创新创业、宜居宜业、智慧物联”的氛围环境，打造一个产城融合，“生活、生产、生态”完美结合的国内外一流的“产业新区、科技新城”。要从关系整合、资源整合、产业整合、资本整合、资产整合、品牌整合、技术整合等发展维度，不断优化园区功能分区、产业布局，以促进“企业聚集、优势集成、特色体现”，使园区总体发展定位得到深入贯彻，纵深拓展，以完善公司业务系统，达成园区发展目标和公司的优异经营业绩。再次，是要从资本运作维度去研究如何撬动战略实施。如此宏大的园区开发、建设、运营规模，只有依靠科学的规划、实施项目投资体制创新、推进投资开发主体的多元化、强化园区资本的系统运作、合理安排开发建设项目时序、制定阶段资源匹配的滚动发展计划，才有可能不断增强园区发展平台的发展动力。不仅要使实业经营与资本运作相结合，还要用好各种金融杠杆和融资手段，要根据园区开发实4际和不同阶段引进不同的外部投资者，来解决开发的资金矛盾和速度的问题。要站在建设投融资平台体系的高度去思考问题，构建园区开发和经营的强大动力机制，让政府投资、集团投资、社会投资、民间投资、国外投资成为园区投资的主力军。此外，还要从管理的维度去保障战略的实施。要思考创星园公司作为园区开发运营的总部，如何实施对各类全资、控股、参股公司和参与开发经营的独立公司的管控；要合理设置和及时调整各业务单元的组织架构与功能配置，构建责权利结合的简洁高效的管理体系；要重视工作流程体系的设计，使各项工作制度化规范化；要强化人力资源和企业文化及园区品牌形象对创星园总体战略的支持作用，要通过品牌输出、管理输出、服务输出、资产输出，打造中国一流的园区品牌连锁专业运营商。二、要按照园区战略定位，切实做好各类规划要根据园区的战略定位，切实做好园区的规划体系建设。一是要前瞻性和创造性做好概念性规划。要贯彻“高起点、高标准”的原则，一次规划，分期实施，从经济、社会、环境、技术、智能等角度提出园区发展的综合目标体系和发展战略，以指导园区开发运营各类规划的制定。二是要切实做好黄河产业园区的产业规划。要围绕产业经济发展的基本规律、产业资源整合的基本规律为规划的导向，规划要充分体现成本竞争、资源竞争、效率竞争、技术能力竞争等复合价值链竞争和园区高度集约化经营模式的要求。不仅要体现规模经济、集群经济、5范围经济、创新经济、知识经济、绿色经济、密度经济等标准，而且要突出建设园区产业发展平台、产业服务平台、产业技术平台的核心，规划平台构建的实际需求和发展途径，包括园区内企业的成长规划和二次发展规划。三是要切实做好园区的总体规划。要在做好园区产业规划的基础上，以空间规划的手段，构建功能性产融一体化的科技新区，引导和增强黄河产业园区对企业、对资本、对科技、对金融、对人才、对其他发展资源的集聚力。要围绕增强高端要素资源聚集能力为主要目标，来规划园区的各方面功能，包括产业服务业的配套功能，来建设智慧型产业城市、生态宜居社区等。要结合国家、省市政策导向，长三角区域城市群、产业群、市场群等重大影响园区规划因素，规划园区在空间和功能的布局，充分体现“高起点规划、精细化开发、产业优先、高新引领、以人为本、产城融合”。规划要基于环境容量、土地资源条件，本着生态优先的原则，引导空间资源的合理配置，实现社会、经济、环境的有机协调和持续发展。四要切实做好园区的分区滚动开发规划。要加快园区的开发和土地资本的增值，包括二次开发的效益，以提升创星园公司的运营绩效。关键是要分区滚动开发规划，开发一片成效体现一片。要从区域分析着手，解决好对外交通与内部交通之间的关系，形成高效便捷的交通体系，拉出园区交通框架，先行布局实施战略性项目，进行发展的牵引或者叫带动。要按照黄河产业园区的总体发展战略以及创星园运营规划，制定近期、中期、远期的阶段性的开发规划，特别是近期的细6化规划、专业配套规划、分区开发规划，并要分清规划开发次序。要让各组团真正根据市场情况，发挥组团特色，形成差异化发展，并最终形成产业整体发展的新优势。要做好滚动开发规划期内的重点项目实施计划的制定，要确保与园区开发阶段性目标相衔接、与园区开发的资金盘子相平衡、与公司运行的效益目标相匹配。五是要切实做好产业园区的控制性详细规划和修建性详细规划等。以总体开发规划或分区规划为依据，明确土地使用方向和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，并制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计的修建性详细规划。同时要做好园区的一些重点专业、行业、专项发展规划。重点如土地一级、二级开发规划、园区招商规划、投融资规划、资本运作规划、信息化推进规划、高新技术产业发展规划、企业创业孵化规划等等。三、要架构科学的园区商业模式，切实提高园区发展资源整合的效率园区的商业模式是对园区开发运营实践的科学化的理论概括，它是指导园区开发运营实践活动的思维框架、理论模型、组织结构、功能模块、业务流程、规则体系、设计方案等，是指导在工作中取得事半功倍的效果的一种原理范式。我们黄河产业园区开发与运营必须建立高效集约的园区开发经营商业模式，解决影响园区品牌树立和创星园公司效益及竞争力的最本源性的商业模式的问题。园区坚持以人为本、以企业为本的经营理念，根据国际国内产业7园、科技园、开发区、文化园、智慧园、生态园、新型城镇社区的发展趋势，集最新设计的理念，按照“三生系统、产城融合、城乡统筹、生态文明、智慧物联、科技支撑、宜居宜业、创新创业”的总体定位，建设领先时代的“科技生态、产城融合、管理高效”的科技新城。这是对园区开发和运营商业模式的科学的理论概括，我非常赞同。黄河产业园区采取了目前最为先进性的市场化开发管理模式，来实现与国际国内企业、资本、市场、技术、管理、观念的对接，就必须高度重视架构高效的资源整合的商业模式。尽管我们园区已经有许多成功的商业模式，但是面对新的形势、新的竞争环境、新的发展要求，新的市场变化，我们在下步的在商业模式的演绎上必须重视做好以下几篇文章：一是要做好整合政府资源的文章。首先要争取政府的体制资源。园区的产业发展状况不在于新技术的多少，而在于它的制度安排、产业环境和文化软实力。一个开发园区能否成功，关键取决于对生产要素的吸引能力和配置能力，归根结底取决于体制。园区开发既要创造一个有利于园区迅速发展的行政管理体制，也要提供一个有利于市场机制发挥作用的经济管理体制。因此，在土地开发体制、政府审批体制、政府管理体制等方方面面，都要争取两地政府以具体的、有效的、最大的政策支持、资金支持、管理支持、服务支持，以降低园区创业的行政交易成本。其二是要争取政府对园区土地开发政策上支持的倾斜力度。园区开发的启动和吸引产业的先决条件就是土地资源的价格。一般而言，开发区公司的主要收入是土地出让收入、房地产业务收入、8工业地产收入、商业地产收入、服务业收入、政府税收返还与补贴收入、其他投资收入等。园区具有土地一级开发、二级开发权，我们必须对涉及土地开发全过程中的政策法规、土地市场、开发模式、管理流程、规划定位、资金循环、开发时序、成本测算、土地转用、政策处理、土地增值、开发收益等问题进行科学分析，做好土地一级、二级开发与效益这篇大文章。其中土地一级开发收益和二级开发收益是园区开发运营成功的关键性收益，必须争取政府土地开发政策、项目建设政策上倾斜支持，整合提升政府的土地资源的开发效益。其三是要争取政府对园区税收返还与财政补贴，以及对各类产业项目的政府性资金的扶持政策。黄河产业园区是两省市政府区域经济合作的硕果，成败与否关系国际区域经济合作与生产力重大布局战略，必须争取政府的支持，政府也应该作为开发园区的“损益主体”，在对入园企业的给以相应比例税收返还，对创星园公司按照开发面积给以一定额度的基础设施投入的财政补贴等等。各级政府对项目的扶持政策要千方百计地争取，用各种方式进行整合。要争取政府在产业新城的城市经营上给以一揽子的政策支持。二是要做好整合市场资源文章。要充分发挥市场机制的自组织作用，我们作为园区开发主体，我们的业务涉及园区土地的综合开发、园区招商运营服务、产业园区经营管理、园区资产的经营运作、产业的孵化、园区要素市场开发服务等，按市场经济规则，根据经营业务需要，成立若干专业经营实体公司，构建符合市场运营机制的企业化管理模式，进行公司制运作，推进开发园区经营主体的多元化。作为9园区开发运营主体，要充分发挥市场无形之手对资源配置的强大作用，要在争取政府政策支持下，让市场机制去整合园区发展所需要的各类资源，如各类投资主体、开发企业、入园企业、服务企业、外资企业等，对一些核心项目和区块地段直接投资开发经营外，原则上要运用市场的力量来加速园区的“产城融合”，