关于加快推进农房改造集聚建设的实施意见

中共瑞安市委文件瑞委〔2011〕9号★中共瑞安市委瑞安市人民政府关于加快推进农房改造集聚建设的实施意见各镇党委、人民政府，各街道党工委、办事处，市直属各单位：根据《中共温州市委温州市人民政府关于加快城乡统筹综合改革的若干意见》（温委〔2011〕1号）精神及有关政策法规，结合我市实际，现就加快推进农房改造集聚建设提出如下意见。一、置换原则（一）依法、自愿、有偿原则。（二）公开、公平、公正原则。（三）农民可接受、政府可承受、发展可持续原则。（四）以户为单位，全村、团块（自然村）优先，竞争选择原则。二、置换范围与对象（一）置换范围市域范围内“1+X”（即一个中心镇主集聚区，以及X个农村新社区）规划需搬迁集聚建设的、重点工程建设和城镇规划用地控制需搬迁集聚建设的、城镇和新社区建设需搬迁集聚置换的村庄或居民点。（二）置换对象在上述置换范围内，有合法宅基地（房屋）且自愿参与以宅基地有偿置换城镇或农村新社区公寓房的在册农户住房及其他住户住房。对其他住户自愿申请置换公寓房的应区别于农户，具体政策由镇、街道在实施细则中明确。（三）商业用房、工业用房、村集体用房、学校、医院、敬老院、宗教场所、祠堂等特殊用房的认定、补偿与置换，由镇、街道根据相关政策法规，在实施细则中明确。三、置换方式置换户可自愿选择下列方式之一：（一）以宅基地（房屋）有偿置换公寓房。（二）作价领取货币补贴自行到城镇购置商品房。四、置换政策（一）置换公寓房的置换标准以置换户合法住宅建筑基底面积为基础，对安置人口人均安置建筑面积设置保底，计算置换安置建筑面积。镇、街道可结合具体实施项目，在下述置换标准范围内，具体确定置换安置标准，报市政府批准后实施。1．中心镇（即陶山镇、湖岭镇、马屿镇、高楼镇，下同）主集聚区外的住户集聚到中心镇主集聚区规划新社区有偿置换公寓房的，按合法住宅建筑基底面积1:3，计算安置的建筑面积。若按此标准计算：⑴一自然间（自然间指建筑基底面积大于或等于30平方米的住宅，下同）安置的建筑面积超过180m2的，按180m2计算。⑵一置换户在本市范围内有多处农房的，应一并予以计算置换。农房建筑基底面积合并计算后根据户籍人口设定上限：户籍人口在3人以下的，不得超过60m2；4－5人的，不得超过80m2；6人以上的，不得超过125m2。农房建筑基底面积超出设定上限的部分，按1:1计算置换面积。⑶一置换户人均安置面积小于35m2的，按35m2计算。2．中心城区（即各街道和塘下镇，下同）外的住户集聚到中心城区新社区有偿置换公寓房的，按合法住宅建筑基底面积1:2.5，计算安置的建筑面积。若按此标准计算：⑴一自然间安置的建筑面积超过160m2的，按160m2计算。⑵一置换户在本市范围内有多处农房的，应一并予以计算置换，计算后人均安置面积超过45m2的，按45m2计算。⑶一置换户人均安置面积小于25m2的，按25m2计算。3．中心城区内的农户集聚到中心城区新社区、中心镇主集聚区内的农户集聚到中心镇主集聚区规划新社区有偿置换公寓房的，按合法住宅建筑基底面积1:3，计算安置的建筑面积。若按此标准计算：⑴被置换的合法住宅建筑面积大于该住宅应安置的建筑面积的，如被置换的合法建筑面积小于200m2的，按合法建筑面积1:1置换；如被置换的合法建筑面积超过200m2的，超出部分按1:0.5计算，计算后安置面积超过230m2的，按230m2计算。⑵一置换户人均安置面积小于35m2的，按35m2计算。（二）货币补偿安置标准按置换户应安置的建筑面积乘以具体项目的政府回购单价，予以结算。（三）宅基地（房屋）面积确认1．列入置换计算安置面积的宅基地（房屋），是指合法的住宅房屋建筑，不包括已取得土地、房产权属证明的附属用房和住宅前后庭院上搭建、改建的其他用房。2．已有宅基地未建房的，以宅基地使用权证或用地批复为准。3．违法建筑一律不计置换面积和政策补偿。（四）置换人口认定1．以置换户公安登记在册常住人口为准（不含外嫁和挂靠子女），不得重复享受。2．子女未外出定居的老年人，挂靠子女安置。3．独生子女家庭（凭独生子女证）、一人户家庭（不包括有子女的老年人）、已婚未育家庭，在安置人口中增计1人。4．户籍不在册的大中专院校学生和未提干的现役军人、劳教及服役人员、符合法规政策规定的其他特殊人员，可列为置换人口。5．具体认定办法（含有效分户时间节点）由镇、街道制订，报市政府审核。（五）对自愿放弃安置，进入城镇购买商品房的住户，参照上述置换安置标准，给予相应的货币补偿，不再安置。（六）已享受过移民、地质灾害等用地指标的住户，不再列入置换安置，仅对其拆除房屋作适当的经济补偿。（七）原房补偿与新房置换价格1．原房残值按合法房屋产权面积给予适当补偿，具体补偿政策由镇、街道制订，报市政府批准。2．新房置换价格，为项目综合成本价乘以调节系数。调节系数由所在地镇政府、街道办事处根据项目点区位条件设定，报市政府审定后执行。（八）置换户在留足自住房后（人均不低于30m2），允许多余的房源作为公共租赁房出租，也可将土地性质属于国有划拨的多余房源在补交土地出让金后上市交易。在保证人均30m2或户保底面积80m2前提下，允许置换户将多余的面积，由投资建设主体收购，其退购款应用于支付集聚房房款，收购价格应按房屋置换当年市场评估价扣除购房价计算，具体标准由各镇、街道在实施细则中明确。（九）自愿退出宅基地（房屋），参与有偿置换城镇或农村新社区公寓房，或选择货币补偿安置的住户，今后不再享有使用农村宅基地权利。实行“三分三改”后，其在原村内待遇不变、土地承包权不变（农村土地综合整治立项的宅基地复垦的耕地和农村土地承包法规定的情形除外）、股份分红权不变，并继续享有法律法规规定的其他相关权利。五、优先置换顺序（一）地质灾害区、水源保护区范围内的住户，重点工程建设拆迁户、农村住房困难户、危旧房户、困难群众住房救助户等。（二）全村搬迁改造，自愿申请置换率达85%以上的住户。（三）团块（自然村）搬迁改造，自愿申请置换率达90%以上，且用地规模在1公顷以上（独立团块〈自然村〉不受规模限制）的住户。（四）受城镇规划公共配套设施用地控制或城镇、街道新社区建设需搬迁改造的地块，自愿申请置换率达80%以上的住户。（五）整幢搬迁改造，自愿申请置换率达100%的住户。同等条件下，城乡建设用地增减挂钩空间大、节约用地效果明显的优先。六、置换程序（一）自愿申请。符合条件的置换户，以户为单位向所在村提出自愿置换的书面申请。（二）审核认定。经宅基地所在村村委会审核，报所在镇、街道认定。宅基地置换先后顺序，由镇、街道确定。（三）公示公告。经认定符合条件的置换对象一律实行公示，公示内容包括住户人口、置换面积、置换地点、旧房处理情况等。经公示无异议的，由镇、街道农房改造集聚建设领导小组按有关办法确定置换户，并进行公告。要坚持“三公开、一监督”，即公开置换政策、公开置换对象、公开置换房源，接受群众监督。（四）建新拆旧1．签定协议。公寓房由镇、街道新农村建设投资有限公司统一组织建设，并与置换户签定置换协议。协议需载明：农民以宅基地用益物权置换经济适用房土地使用权；原宅基地收回归村集体所有进行复垦或征收为国有建设用地；参与农房改造集聚建设后停止审批农村宅基地；置换地点、建筑面积、付款方式、交付时间及旧房拆除期限等。置换户应在交房之前自行拆除原住房及附属建筑物，经镇、街道验收合格后办理相关置换手续。2．注销权证。在协议签订时，置换户上交原住房土地使用权证、房屋产权证，由镇、街道统一向主管部门申报注销。3．收回宅基地。住户宅基地（房屋）置换公寓房后，所退出的宅基地，按照土地利用总体规划，由政府根据规划需要进行宅基地复垦，或征收为国有按建设用地进行开发建设。七、激励机制（一）减免规费。根据《浙江省物价局关于印发〈关于农村住房改造建设中有关价格收费政策的若干意见〉的通知》（浙价服〔2009〕192号）精神和保障性住房建设有关政策，对农房改造集聚建设的规费予以减免。（二）支持置换公寓房住户向银行申请办理住房按揭贷款、小额联保贷款。（三）对一次性置换率高、复耕面积大的行政村、团块（自然村），给予适当奖励，具体办法由镇、街道制订。（四）对符合生态搬迁条件的住户，同时享受生态搬迁补助有关政策。八、组织管理（一）各镇、街道为农房改造集聚建设的实施主体，要建立农房改造集聚建设领导小组及其办公室，承担实施细则制订、项目前期及立项、土地征收、公寓房建设、设施配套、补偿置换、政策处理、宅基地复垦、社会维稳等工作。（二）市城乡统筹综合改革工作领导小组办公室负责农房改造集聚建设的综合协调、政策制订、业务咨询、任务分解、信息汇总、督促考核、日常指导等工作。（三）市农住建办承担农房改造集聚建设的业务指导工作，指导开展入户调查，收集相关基础数据，负责城中村改造和农民保障房（安置留地）建设的组织协调和督促检查工作。（四）市财政局要牵头指导各镇、街道做好农房改造集聚建设资金筹措工作，加强资金监管，确保农房改造集聚建设资金安全、有效使用。（五）市国土资源局要做好农房改造集聚建设的土地保障工作，科学编制农村土地整治规划，合理安排增减挂钩的规模、布局，协助做好置换户合法宅基地面积认定，做好农村宅基地使用权证注销、宅基地复垦验收和置换房土地使用权登记等相关工作。（六）市规划建设局负责规划编制，会同市国土资源局界定农房改造集聚建设的范围，建设项目必须在界定的范围内实施。（七）市发改、教育、公安、民政、劳动保障、卫生、审计、环保、房管、消防、金融等部门要根据各自职责，认真做好农房改造集聚建设的审批、管理和相关服务工作。九、附则（一）各镇、街道要根据本实施办法，按照“一镇街一政策、一点一方案”要求，制订相应的实施细则和配套政策，报市政府批准后实施。（二）本意见发布后，在大力推进农房改造集聚建设并实施农村保障房建设的前提下，停止农村宅基地审批。（三）已经实施的重点工程拆迁、旧村改造和城中村改造建设项目，按照原政策执行。（四）本意见由市农办（扶贫办）负责解释。（五）本意见自发布之日起施中共瑞安市委瑞安市人民政府2011年8月13日