慈溪正大农业科技生态园项目定位报告

CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商致帝鹏工程咨询（上海）有限公司2011.05.20ReportmeetingforCixiAgriculturalScienceandTechnologyEcologyPark/慈溪正大农业科技生态园项目定位报告CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商汇报内容ⅠProjectbackground&resourceⅡReferenceCasefromabroad&domesticⅤPlanning&ProductsdesignⅢMarketInsightsofResidential,Commercial&HotelⅣProjectpositioningTableofContent目录Ⅰ项目背景Ⅱ国内外案例借鉴Ⅲ住宅，酒店，商业市场研究Ⅴ项目规划与产品Ⅳ项目定位ⅤIFinancialanalysisⅤI财务分析CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商项目背景与资源Urbanspatialdevelopmentplanning/城市空间发展规划Urbantourismplanning/城市旅游规划PlanningofCixiAgriculturalScienceandTechnologyEcologyPark/慈溪现代农业开发区规划Sitecondition&developerresource/土地条件与开发商资源CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商近几年，无论是GDP总量还是人均GDP，在宁波三个县级市中，慈溪市都遥遥领先，并且每年保持增长。Ciximacroeconomicanalysis/慈溪市整体经济情况分析慈溪市经济基础雄厚，并一直保持着稳定的增长，为项目未来的发展提供了良好的宏观环境。37.54553.260.162.501020304050607020052006200720082009慈溪(Cixi)余姚(Yuyao)奉化(Fenghua)370654421851905584376048401000020000300004000050000600007000020052006200720082009慈溪(Cixi)余姚(Yuyao)奉化(Fenghua)GDP(单位/Unit:十亿元/BillionRMB)percapitaGDP(单位/Unit:元/RMB)Cixicityhasasolideconomicfoundationanddemonstratedastableeconomygrowth,whichprovidesafavorablemacroenvironmentfortheproject.WhetherGDPorperGDP,Cixitaketheleadpositionamongthreecounty-gradecitiesandkeptgrowingforthepastfivesuccessiveyears.CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商慈溪目前产业结构中第二产业占比超过整个宁波市区水平。政府正努力调整产业结构，努力发展第三产业，并把第三产业比重的增加值作为政府考核指标之一。Cixiindustriesanalysis/慈溪市产业结构分析慈溪市现阶段产业结构中第二产业比例偏大，未来政府正着力发展第三产业，对本项目的发展有良好的支持。2009年慈溪市产业结构构成IndustriesStructureofCixiCityfor2009第二产业（SecondaryIndustry)59.4%第三产业（TertiaryIndustry)35.6%第一产业(PrimaryIndustry)5.0%房地产（Real-Estate)10.0%其他服务业（OthersServiceIndustries)33.0%批零贸易餐饮业（Wholesale、Retail、Trade&Catering)35.0%金融业（Finance)16.0%交通运输仓储及邮政业(Transpotation、Storage&Post)6.0%2009年慈溪市第三产业结构构成TertiaryIndustriesStructureofCixiCityfor2009慈溪第三产业结构中，房地产产业比重较高。在其他服务业中，政府鼓励发展旅游业，并相应出台了一系列鼓励政策，例如成立慈溪市旅游业发展引导资金等。CurrentlysecondaryindustryistakingthebiggestportionofCixiindustrystructure.Localgovernmentisexertitselfontertiaryindustrydevelopment,whichwillbeverysupportiveforourproject.TheratioofCixi’ssecondaryindustryisfarbeyondNingbo’saveragelevel,makingthegovernmentadaptingindustrystructureandencouragetertiaryindustrydevelopment.Amongtertiaryindustry,Real-estatetakesthebiggestportion;Localgovernmentisendeavoringtourismdevelopmentanddeliveredsomeincentivesliketourismdevelopmentfund.CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商慈溪市历年游客接待数持续上升，特别是杭州湾跨海大桥通车后的2009年，接待数教2008年一年翻了一番。但是未来2010年世博会没有给慈溪带来预计的客流。Cixiindustriesanalysis/慈溪市旅游业总体情况分析慈溪市旅游产业近几年稳步发展，2010年整个旅游产业收入对GDP贡献值在3.5%左右。预计慈溪市的外来游客人数保持相对稳定，不会有突发性增长。慈溪历年游客接待数（百万）TouristtoCixiover5years（million)慈溪市历年景点门票收入（百万元）IncomesofScenicSpotsinCixiover5years.（millionRMB)慈溪市历年景点门票收入总体保持增长趋势。杭州湾大桥通车当年（2008年），景点门票收入是前一年的三倍，但随后的2年又开始回落。1.121.31.913.243.5400.511.522.533.5420062007200820092010东部指数(东部)27.43444.814852.845.5020406080100120140200120062007200820092010东部指数(东部)预计慈溪旅游市场不再会受事件性影响，未来游客数保持相对稳定。跨海大桥对杭州湾北部人群的引入作用也不再明显。Cixitourismindustrydevelopedwithaasteadypaceovertheseyears.Tourismindustryincomeisversusabout3.5%oftotalGPDin2010.Itisestimatedtouristsnumberwillremainastablegradewithoutsuddenincrease.TouriststoCixigrowsustainedlythesefiveyears.Especiallyin2009,theyearafterHangzhouBaybridgeopened,Touristsnumberwasdoubled.Howevertheeffectof2010EXOPwasnotobvious.ScenicSpotsincomeinCixialsokeptageneralgrowthtrend.2008,theyearofHangzhouBaybridgeopened,incomewastripleof2007’s.However,itfellbacktonormalleverinthenext2years.Allinall,weestimatedCixitourismmarketwillnotaffectedbybigeventsandtouristsnumberwillkeepstill.Hangzhoubaywillbringlimitedpopulationfromitsnorthernbank.CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商慈溪市2005年因CBD建设，商品房有大量集中供应（40万平米）；2008年受国际金融危机的影响，需求量急剧下滑；目前市场情况良好，处于需大于供的状态。OverallanalysisofCixiReal-estatemarket/慈溪房地产宏观市场分析慈溪市房地产市场整体易受政策和事件性影响，近几年需供比波动较大，但房价稳步上升。慈溪市历年商品房需供比(平米）CommodityHouseSupplyandDemandofCixiover5years.(sq)慈溪商品房历年价格走势(元）AveragePriceofCommodityHouseinCixiover5years（RMB)11839122644514662232522923818386191822676805668653780083548150.322.342.250.940.570200000400000600000800000100000012000001400000200520062007200820090.00.51.01.52.02.5供应(Supply)需求(Need)供需比(Rate)5034480057097114846801000200030004000500060007000800090001000020052006200720082009均价（Avg.Price)线性(均价（Avg.Price))慈溪市商品房销售均价总体保持上升趋势。CixiReal-estatemarketiseasilyaffectedbypoliciesandbigevents,subsequentlysupplyandDemanddemonstratedaawildvary.Nevertheless,housepricegrewsubstantiallyovertheseyears.AsfortheCBDconstruction2005,therewaslargesupplyatonetime.In2008,effectedbyworldeconomycrises,theDemandfelldowndramatically.CurrentlythemarketgoeswellandDemandexceedssupply.CRIC:领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商慈溪市地域狭小，缺少可耕和可建设用地；市政府制定了滩涂围垦计划，往杭州湾向北围垦；项目用地属于近期计划，项目外围还有远期计划，未来可能导致项目将不能直接利用海景资源。慈溪市“十二五”期间规划五个旅游区，1.南部山区青瓷文化生态区2.达蓬山-伏龙山旅游休闲景区3.城市旅游商务区4.杭州湾郊野休闲集聚区5.鹤鸣山等景区。本项目属于杭州湾郊野休闲集聚区。CixiUrbandevelopmentplananalysis/慈溪市城市空间发展规划分析Ourprojectislocatedonthemainprincipalunbandevelopmentaxisandisex