关于山水四季城物业承接验收前的预查验方案

关于山水四季城物业承接验收前的预查验方案上海上房物业管理有限公司ShanghaiShangfangPropertyManagementCo.,Ltd.设施管理分公司PlantOperations&MaintenanceBranchPre-inspectionProposalofFourSeasonsCityPriortoFacilityHand-over1目录一、物业质量查验的目的二、物业质量查验须具备的先决条件三、物业质量查验的范围四、物业质量查验的操作程序五、物业质量查验时间节点计划六、物业接管建设单位需提供的资料移交目录七、相关记录表式2一、物业质量查验的目的物业接管前期质量查验，是在工程项目竣工验收合格的基础上，以满足使用功能为主题的再检验，从功能和使用价值的角度出发，检查工程项目的适用性、可靠性、经济性、外观质量与环境协调等方面。通过对物业接管验收过程的控制，维护发展商、客户、物业管理公司三方的合法权益。二、物业质量查验须具备的先决条件1.资料方面政府审批文件a)建筑设计防火审核意见书复印件b)物业各分项工程设计方案复印件c)建设工程规划验收合格证复印件d)建设工程竣工验收质量认定书复印件e)建筑工程竣工消防审核意见书复印件f)单位工程质量综合评定表复印件g)工程建筑埋放线、验线、验收意见书复印件h)公共安全技术防范工程设施使用证复印件i)通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告复印件j)供水协议书复印件k)供用电合同复印件l)同意供电通知复印件建筑工程技术资料a)建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原件b)图纸会审记录复印件c)工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）复印件d)隐蔽工程验收签证复印件e)沉降观察记录复印件f)竣工验收证明书复印件g)主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件h)新材料、构配件的鉴定合格证书复印件3i)砂浆、混凝土试块试压报告复印件j)建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原件k)其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件l)各分项工程施工单位资料复印件m)各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告复印件设备资料—供电系统a)供电系统设备购买、安装合同复印件b)供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件c)供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件d)高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原件e)高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原件f)主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件g)试运行检验记录、运行许可证原件h)配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）原件i)灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件j)配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件设备资料——给排水系统给排水系统设备购买、安装合同复印件给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件水泵等配套设备参数（型号、额定电压、扬程、编号等）原件设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合4格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录原件主要材料和制品的合格证或试验记录复印件配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件水、暖、卫生器具检验合格证书原件消防设备购买安装合同复印件消防设备制造、安装单位、维护单位资料复印件消防设备产权所有者及用户的名称和地址复印件消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）原件随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录复印件消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录复印件消防验收合格证书复印件设备资料——弱电系统a)弱电系统设备购买、安装合同复印件b)弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件c)弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）原件d)弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件e)弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明原件f)宽频接入协议复印件2.现场方面开发项目工程全部完工，现场配套工作已经完成。水、电、气等都已进户开通。5排水管道已接通。外场道路等设施建设都已完工。三、物业质量查验的范围(根据实际情况和要求增加或删减)1.室内土建部分查验2.梁、柱、板主体3.顶面抹灰4.地面5.阳台凭栏6.空调预留洞、冷凝下水、地漏、厨卫排气孔、排烟道。2.室内设备部门查验a.入户防盗门b.门窗开启自如、锁件。c.可视对讲分户机安装。d.强电、弱电分户盒、墙埋、线路。e.水表、电表。3.室内上水管道查验上水管预埋4.室内下水管道及渗水测试查验a.排污、排水管预留b.下水管道通球测试c.渗水测试：卫生间、厨房、前后阳台、露台地面盛水，蓄水以淹没地面最高点即可，24小时后检查。卫生间、厨房、前后阳台及露台水流准确。5.公共设施接管验收标准及检验办法a.基础设施b.屋面、隔热层、防水层板端缝、伸缩缝油漏、无沟落水口、女儿墙护栏、各种避雷装置c.外墙立面6d.楼道e.消防栓f.弱电间g.配电箱h.公共照明i.贮藏间、车库、店铺。j.道路k.井盖管道l.砌筑类m.其他公共设施7四、物业质量查验的操作程序1.物业质量查验流程示意图总包发展商物业公司备注1、发展商应查验前，应提前通知总包方收集相关资料和图纸。2、发展商应至少提前10个工作日将收集资料递交给物业管理公司。3、物业公司工程部门应在最短的时间内熟悉项目情况和设计要求，编制质量查验方案计划书。流程开始发出查验通知准备相关资料资料收集预知工作安排资料提交物业公司资料提交物业公司审核资料补全经手转达否编制质量查验方案是审批根据计划进行安排是否进行验收是通知其它部门安排人员监理公司按照设计要求和图纸验收，并将不符合项记录查验结果复验签字确认签字确认否查验总结报告流程结束审核否是是否82.物业质量查验流程说明a.发展商提前书面通知施工单位总包方和上房物业管理公司进行质量查验要求。b.总包方或施工方提前10天将所有相关图纸和资料收集齐全，由发展商转交物业公司。c.上房物业公司根据图纸和资料说明，编制方案交发展商审核修改。d.发展商、物业公司、总包商成立物业接管验收小组，分2组，小组成员组成为：一名发展商委托的监理：任组长，进行统一指挥、协调。一名物业专业技师：查验、记录不合格项一名施工单位代表（土建或机电人员）：配合物业查验人员开门、开启设备、蓄水、放水、放球等配合工作。e.根据时间表，施工单位提前24小时对渗水测试部位盛水，等待验收人员。f.对移交接管验收中发现的问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改、并商定时间复核。五、物业质量查验时间节点计划1.按照总量一共418套成交房进行验收安排。2.时间要求期限是2009年4月15日至6月30日至，共有50个工作日作业。3.两个查验小组每天完成验收总量为10幢，42个工作日完成418套房的初次查验工作。施工方必须按时提交10套房屋验收，并做到提前盛水测试。查验结束后3个工作日，物业管理企业完成所有资料整理工作，并提交查验报告给发展商负责人。在5月15日前完成全部初次查验工作。4.施工方在查验小组工作时，应采取交叉方式，对已查验完的不合格项目的进行整改。所需工作日为20个工作日。所有整改工作需在6月10前全部完成。5.5月20日开始进行对不合格项整改后的再次查验，该项工作需在6月20日前完成。6.6月25至30日前，上房物业管理公司提交整个质量验收的工作总结报告，提交发展商审核。9六、物业管理企业接管，建设单位需提供的资料移交目录（资料目录根据设计要求和实际情况填写并提供，若无此项，可划去该项）序号资料名称数量签名/日期1.《国家建设征用土地通知书》及红线图复印件1.1.同意使用土地通知书复印件1.2.建设用地批准书复印件1.3.固定资产投资许可证复印件1.4.建设工程规划许可证复印件1.5.市规划局《建设工程报建审核书》复印件1.6.规划报建图复印件1.7.建筑设计防火审核意见书复印件1.8.物业各分项工程设计方案复印件1.9.建设工程规划验收合格证复印件1.10.建设工程竣工验收质量认定书复印件1.11.建筑工程竣工消防审核意见书复印件1.12.单位工程质量综合评定表复印件1.13.工程建筑埋放线、验线、验收意见书复印件1.14.公共安全技术防范工程设施使用证复印件1.15.通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告复印件1.16.供水协议书复印件1.17.供用电合同复印件1.18.同意供电通知复印件1.19.申请门牌呈批表复印件1.20.通邮申报表复印件1.21.其它相关资料2.物业产权资料2.1.拆迁资料复印件2.2.销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等）复印件2.3.其它相关资料3.建筑工程技术资料3.1.地质勘察报告复印件3.2.工程合同及开、竣工报告复印件3.3.建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原件3.4.图纸会审记录复印件3.5.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）复印件103.6.隐蔽工程验收签证复印件3.7.沈降观察记录复印件3.8.竣工验收证明书复印件3.9.主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件3.10.新材料、构配件的鉴定合格证书复印件3.11.砂浆、混凝土试块试压报告复印件3.12.建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原件3.13.其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件3.14.各分项工程施工单位资料复印件3.15.各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告复印件3.16.其它相关资料3.17.设备资料——供电系统4.供电系统设备购买、安装合同复印件4.1.供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件4.2.供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件4.3.高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）原件4.4.高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原件4.5.主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件4.6.试运行检验记录、运行许可证原件4.7.配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）原件4.8.灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件4.9.配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件4.10.其它相关资料5.设备资料——给排水系统5.1.给排水系统设备购买、安装合同复印件5.2.给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件5.3.给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件115.4.水泵等配套设备参数（型号、额定电压、扬程、编号等）原件5.5.设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件5.6.设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录原件5.7.主要材料和制品的合格证或试验记录复印件5.8.配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件5.9.水、暖、卫生器具检验合格证书原件其它相关资料6.设备资料——消防系统6.1.消防设备购买安装合同复