2018年苏州房地产市场楼市年报

2019.01苏州2018年房地产市场年报目录丨CONTENTS→宏观政策分析吴江市场情况及市场趋势研判苏州主城市场情况及市场趋势研判主城：姑苏区、园区、高新区、吴中区、相城区太仓市场情况及市场趋势研判昆山市场情况及市场趋势研判张家港市场情况及市场趋势研判123456常熟市场情况及市场趋势研判7宏观政策及市场分析1中央：1次涉及土地制度改革等地方：17次涉及长春限售2年等1月中央：9次涉及坚持调控目标不动摇、力度不放松等地方：67次涉及天津整治市场秩序等中央：2次涉及稳地价、稳房价、稳预期等地方：42次涉及北京整治租赁市场乱象、四川全省收紧限贷等2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中央：2次涉及严控金融风险等地方：24次涉及河北、安徽、广东等省上调房贷利率等中央：6次涉及两会房住不炒等地方：30次涉及抢人大战等中央：8次涉及定向降准等地方：38次涉及杭州摇号售房等中央：10次涉及定向降准、上调个税起征点等地方：48次涉及徐州等三四线限售中央：3次涉及坚决遏制房价上涨、分类推进棚改货币化安置等地方：31次涉及“湘十一条”等中央：5次涉及上调个税起征点等地方：29次涉及北最严公积金信贷等中央：4次涉及免征或减征印花税等地方：17次涉及北京、深圳等下调房贷利率上浮比例等中央：5次涉及定向降准等地方：14次涉及广州布局放松限价等中央：1次涉及支持优质房企发债地方：10次涉及菏泽取消限售等中央定调三阶段变化：两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议坚决遏制房价上涨，8月住建部要求把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。12月住建局会议再次重申“三稳”是第一要务。地方政策两阶段变化：1-9月坚持调控目标不动摇、力度不放松，四限、整治市场秩序、上调房贷利率等；10月至今布局放松限价，下调房贷利率上浮比例、取消限售及区域限购调整等。PART1中央及地方层面/稳字当先，地区存在松动迹象发布“新十五条”，重启限购，土地出让实施市场指导价（含现房）20168/11吴江单独补全了楼市限购措施吴江发布“十三条”楼市调控政策(起初不含限购政策）20169/2320175/2020188/1520168/29201610/3发布史上最严调控：大幅收紧限购和信贷政策（且适用范围调整为吴江、昆山和太仓）20175/1920178/17201811/19相城区推房产市场管理意见，外地户口社保缴税满一年，还需600积分201812/9部分银行贷款利率上浮比例小幅下调（2017年以来的首次下调）苏州被住建部确立为租购并举试点城市张家港实行限售政策，未满两年的商品住房、二手房，不能出售常熟本地人优先购买140平米以下的住房响应住建部号召，苏州发布治理房地产市场乱象专项行动的通知PART1苏州层面/维持高压态势，局部地区加码，部分政策松动苏州城市首位度高，市区及环沪的昆、太在政策的严苛上趋同于一线城市，常熟张家港相对宽松；2018年调控政策整体稳定，维持先前高压态势，且持续局部加码，年末房贷利率有轻微下调。2017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72017.82017.92017.102017.112017.122018.12018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.112018.12供应总建面积(万㎡）0.00.00.00.079.70.00.0102.927.9180.7102.5285.20.00.00.00.019.9106.312.20.097.50.0106.1118.4成交总建面积（万㎡）0.0117.80.00.00.079.70.00.0102.927.9180.70.0102.6230.20.00.00.019.962.112.20.024.234.125.6成交楼板价（元/㎡）0147210001507200141272143211394015466123220005594159962322701691680671607005000100001500020000250000.050.0100.0150.0200.0250.0300.0苏州主城涉宅用地市场情况注：不含经济适用房用地2017年供应779万㎡，成交510万㎡，楼面价13825元/㎡2018年供应460万㎡，成交511万㎡，楼面价13519元/㎡PART2苏州土地市场2018年全年供应较去年大幅度减少，成交量基本与去年持平，板块成交出现分化，部分板块出现流拍现象，但热门板块依旧火热，成交楼板价与去年同期略有降低，房企拿地回归理性。地块编号位置面积用途出让容积率楼板价成交总价溢价率（%）开发商（㎡）年限（元/㎡）（万元）苏地2017-WG-45号姑苏区解放西路以西、酒厂路以南5672纯住宅;701.1203691155422.2华发苏地2017-WG-46号姑苏区西环路西、酒厂路北18079纯住宅;701.8233234216639.9绿景苏地2017-WG-47号姑苏区北园路南、档案馆东22745纯住宅;700.6431679818543.9中铁建苏地2017-WG-48号姑苏区永方路以东、合兴路以南141864纯住宅;702.52012528549521.2金科苏地2017-WG-54号相城区北桥街道中泾路北、石碑泾路西94284纯住宅;702.092888757011.5漕湖置地苏地2017-WG-57号高新区枫桥街道景山路南、长江路东111779纯住宅;50、702.02134323856642.3南山苏地2017-WG-58号高新区浒墅关镇桑园路西、下塘北街北76466纯住宅;701.8135001032290.0远洋、禹洲苏地2017-WG-59号高新区浒墅关镇通浒路绿化地东南、苏浒路西南201773纯住宅;702.0136492753941.1里城苏地2017-WG-60号高新区浒关开发区规划道路南、文昌路东169368纯住宅;702.1136482311471.1恒基苏地2017-WG-61号高新区科技城科达路南、潇湘路西76225纯住宅;702.212381943751.1绿都苏地2017-WG-62号高新区通安镇真北路北、中唐路东107686纯住宅;702.21105011899421.4里城苏地2017-WG-66号姑苏区玻纤路两侧、缘园路西13285纯住宅;701.321000278980.0永威置业苏地2017-WG-67号姑苏区玻纤路北、虎丘路西7878纯住宅;701.121254167431.2朗诗地产苏地2017-WG-68号姑苏区缘园路西、倪家桥小区南11069纯住宅;701.121271235461.3华宇PART2苏州土地市场/涉宅土地成交情况今年成交地块溢价率下调（部分受土地高起拍价影响），底价成交成常态，宅地现房率大幅下降不足三成（去年超七成），新进开发商数明显减少，房企拿地热情明显下降。地块编号位置面积用途出让容积率楼板价成交总价溢价率（%）开发商（㎡）年限（元/㎡）（万元）苏地2017-WG-70号吴中区东吴南路西侧、石湖西路北侧259956商住;40、704.41046427201423.9平安苏地2017-WG-71号吴中区度假区孙武路北侧、外塘路东侧147966纯住宅;701.81118316546639.8龙湖苏地2017-WG-72号吴中区度假区孙武路北侧、外塘路西侧217494纯住宅;701.81111124166338.9龙湖苏地2017-WG-73号吴中区木渎镇金枫南路西侧、竹窝路南侧74173纯住宅;702.2162701206771.7金茂苏地2017-WG-75号吴中区临湖镇浦庄大道西侧、联东河南侧91391纯住宅;701.889708197428.1兴隆苏地2017-WG-76号相城区元和街道荣泰街北、织锦路东325027商住;40、703.759191923810.0相城城建苏地2017-WG-77号相城区元和街道文灵路东、安元路南123833商住;702.51710021174914.0九龙仓苏地2017-WG-78号相城区黄桥街道华元路北、通湖路东169402纯住宅;701.81636127716216.9九龙仓苏地2017-WG-79号相城区渭塘镇新燕大道南、澄阳路西44512商住;40、702.0102974583521.1建发苏地2017-WG-80号相城区开发区永昌路西、腾道路北114864纯住宅;702.03000344590.0漕湖置地苏地2017-WG-81号相城区高铁新城南天成路南、相城大道东161678纯住宅;702.5156182525164.1美的苏地2017-WG-82号高新区狮山街道黄浦街东西、竹园路南115834纯住宅;702.12707531361831.4九龙仓苏地2017-WG-83号高新区浒关镇闻鼓路南、苏浒路绿化地西152962商住;40、702.0110001682550.0越秀苏地2017-WG-84号高新区浒关开发区文昌路西、北津西路南86671纯住宅;702.0133001152720.0联发苏地2017-WG-85号高新区科技城科广路南、天佑路西183794纯住宅;702.21497027514822.2苏高新PART2苏州土地市场/涉宅土地成交情况地块编号位置面积用途出让容积率楼板价成交总价溢价率（%）开发商（㎡）年限（元/㎡）（万元）苏园土挂（2018）02苏惠路北、星海街东199358商住;40、50、708.755941115200.0万科苏地2018-WG-9号吴中区甪直镇甪直大道南侧、甫澄北路东侧98963纯住宅;702.21156411444418.0路劲苏地2018-WG-11号相城区元和街道文灵路东、黄蠡路南190170商住;40、702.2148002814520.0相城交建苏地2018-WG-12号相城区澄阳街道康元路北、澄月路西88216纯住宅;702.0125001102700.0平安苏地2018-WG-14号高新区狮山街道金山东路绿化地南、珠江路绿化地东78994纯住宅;701.1265002093340.0苏高新苏地2018-WG-16号高新区狮山街道玉山路南、运河路西59856纯住宅;702.0260021556404.0保利苏地2018-WG-17号高新区枫桥街道莲花峰路北、规划区间路东89818纯住宅;701.3119491073251.0平安苏地2018-WG-18号高新区通安镇真山路东南、正荣住宅项目东北地块15144纯住宅;701.79995151365.2里城苏园土挂（2018）03星塘街东、朝阳路南121650纯住宅;701.72322728255425.5苏高新苏地2018-WG-24号相城区望亭镇鹤溪路东、牡丹路北26817商住;40、701.582042200217.2相城城建苏地2018-WG-27号高新区狮山街道珠江路东、向阳路北215483纯住宅;702.3180003878690.0苏高新苏地2018-WG-28号吴中区太湖新城东太湖路南侧、天鹅港大街西侧340573商住;40、704.080672747400.0富力苏园土挂（2018）04钟南街东、港田路北135777纯住宅;701.62601835327028.8苏高新苏园土挂（2018）05苏州大道北、思安街东119848商住;4014.04800575300.0中海PART2苏州土地市场/涉宅土地成交情况地块编号位置建筑面积（㎡）用途起拍楼面价（元/㎡）流拍原因苏地2017-WG-69号吴中区文溪路北侧、友新路西侧154396纯住宅;15000起拍价较高，需要配建幼儿园、地块不利因素较多苏地2017-WG-74号吴中区甪直镇甪直大道南侧、甫澄北路东西两侧194713商住;6254大体量商业自持苏地2018-WG-8号吴中区文溪路北侧、友新路西侧154396纯住宅;13000二次流拍，起拍价仍旧较