内蒙古自治区四城市物业管理现状调查报告牛瞳哲

第五届“挑战杯”全区大学生课外学术科技作品竞赛参赛作品第1页序号：编码：第五届“挑战杯”全区大学生课外学术科技作品竞赛作品申报书作品名称：内蒙古自治区四城市物业状况调查报告学校全称：内蒙古大学申报者姓名（集体名称）：牛瞳哲类别：□自然科学类学术论文√哲学社会科学类社会调查报告和学术论文□科技发明制作A类□科技发明制作B类类型：□√个人项目□集体项目第五届“挑战杯”全区大学生课外学术科技作品竞赛参赛作品第2页A1．申报者情况（个人项目）说明：1．必须由申报者本人按要求填写，申报者情况栏内必须填写个人作品的第一作者（承担申报作品60%以上的工作者）；2．本表中的学籍管理部门签章视为对申报者情况的确认。姓名牛瞳哲性别男出生年月1983年11月申报者情况学院全称法学院现学历硕士专业民商法年级2006学制3年入学时间06年9月作品全称内蒙古自治区四城市物业管理现状调查报告毕业论文题目我国包税法律制度研究宿舍内大本部3号楼宿舍电话4990155移动电话[phone]学术科研情况及奖励情况06年挑战杯创业计划大赛全国铜奖，自治区优秀毕业生及三好学生合作者情况姓名性别年龄学历所在单位白宇光男24本科呼和浩特市产权交易中心王学军男26硕士内蒙古大学法学院资格认定学籍管理部门意见是否为2007年7月1日前正式注册在校的全日制非成人教育、非在职的各类高等院校中国学生（含专科生、本科生和研究生）。√是□否若是，其学号为：30606026（学校盖章）年月日负责人或导师意见本作品是否为课外学术科技或社会实践活动成果√是□否负责人签名：年月日第五届“挑战杯”全区大学生课外学术科技作品竞赛参赛作品第3页B2．申报作品情况（哲学社会科学类社会调查报告和学术论文）说明：1．必须由申报者本人填写；2．本部分中的管理部门签章视为对申报者所填内容的确认。作品全称内蒙古自治区四城市物业管理现状调查报告作品所属领域（D）A哲学B经济C社会D法律E教育F管理G政治H艺术I军事作品撰写的目的和基本思路1、项目研究背景：随着我国经济的持续高速增长，人民生活水平的提高，人民对住宅的需求也越来越高，不仅体现在要求房屋的质量好，对在居住中应享受的服务也有了更高的要求。因此，物业行业也蓬勃发展起来了，但与此同时，物业公司与业主之间的纠纷也越来越多。在二者的矛盾冲突中，物业公司侵犯业主合法权益的事情时有发生，而业主明显处于弱势地位，在日益注重保护消费者权益的今天，建立完善合理的物业管理制度无疑具有重大意义。2、思路：出于物业公司与业主之间经济地位，力量不平等等实际情况，本项目主要从保护消费者权益的角度考虑，从业主利益和公共利益的角度出发，通过调查的数据和问题对物业管理中实际存在的问题进行分析，并提供解决参考方案。第五届“挑战杯”全区大学生课外学术科技作品竞赛参赛作品第4页作品的科学性、先进性及独特之处本项目以我区具有代表性的四个城市--呼和浩特市、包头市、通辽市和呼伦贝尔市的物业管理状况为调查对象，运用实证的方法，结合《中华人民共和国物业管理条例》等法律法规，对我区目前物业管理中存在的问题进行实地调查并对调查结果进行分析整理，进而提出相应的解决思路。具体分为三个部分：1、物业基本问题概述，包括物业的相关概念、国内外物业管理的发展、研究物业管理的意义2、我区四地物业状况分析，包括小区业主委员会情况、物业收费问题、（三）服务水平问题、有关立法情况3.建议和对策，从立法方面、充分发挥政府的作用和健全纠纷解3决机制三个方面作品的实际应用价值和现实指导意义物业管理是近年来人们关注的热点问题，它关系到千家万户追求生活质量的实现，而物业管理中存在的种种问题影响了这种实现，这些问题在我区也很明显。本项目调查范围涉及东西部四座城市，地域跨度大、代表性强。所调查的也是物业管理中争议纠纷较大的项目。在对存在问题的分析时，项目从实践为出发点，以业主的利益为着眼点力图调动其维权积极性。在提出建议时，分别从理论和实践方面考虑，权衡各方需求，提高解决纠纷的效率，降低成本争取实现社会利益最大化，为国家立法机关、行政机关完善物业机制提供第五届“挑战杯”全区大学生课外学术科技作品竞赛参赛作品第5页一些参考。作品摘要1、我区四地物业现状调查分析（1）小区业主委员会状况首先、小区业主委员会成立率很低，主要开发商（物业公司）和业主本身两方面原因。其次、已成立的业委会也存在很多问题，诸如业委会权利义务不清、地位不明确、行动盲目、资金匮乏、成员素质参差不齐等情况。（2）物业收费和服务水平问题主要问题是目前物业收费的标准不统一，不公开，乱收费现象严重，服务不到位，缺乏物业公司与业主之间的交流平台。（3）我国相关立法情况报告主要对2003年颁布的《物业管理条例》进行了分析，其问题较多，代表性的问题有：法条可操作性差、一些条文不理于小业主，回避了一些焦点问题、一些概念没有表述清楚等。2、一些建议和对策（1）完善立法建议采用物业管理法模式作为物业管理立法的架构。在立法中完善小区业委会，提高服务水平等内容。第五届“挑战杯”全区大学生课外学术科技作品竞赛参赛作品第6页（2）加强政府的作用充分利用政府宏观调控这支“看得见的手”对整个物业管理行业进行引导、指导和监督。（3）健全纠纷解决机制引入物业仲裁制度，成立专门的仲裁机构，提高解决纠纷的效率，降低维权成本。作品在何时、何地、何种机构举行的会议或报刊上发表登载、所获奖励及评定结果本项目于2006年在内蒙古大学本科生创新培养基金项目中验收合格并评为优秀。调查方式□√走访□√问卷□现场采访□人员介绍□个别交谈□亲临实践□会议□图片、照片□√书报刊物□统计报表□影视资料□文件□集体组织□自发□其它学校学术委员会意见负责人签名：年月日第五届“挑战杯”全区大学生课外学术科技作品竞赛参赛作品第7页D.推荐者情况及对作品的说明说明：1．由推荐者本人填写；2．推荐者必须具有高级专业技术职称，并是与申报作品相同或相关领域的专家学者或专业技术人员（教研组集体推荐亦可）；3．推荐者填写此部分，即视为同意推荐；4．推荐者所在单位签章仅被视为对推荐者身份的确认。推荐者情况姓名牛文军性别男年龄43职称教授工作单位内蒙古大学法学院通讯地址内大法学院法硕办公室邮政编码010021单位电话4991008住宅电话推荐者所在单位签章（签章）年月日请对申报者申报情况的真实性作出阐述申报者申报情况的真实请对作品的意义、技术水平、适用范围及推广前景作出您的评价本作品从物业管理状况入手，采取走访、问卷方式，对内蒙古四城市作选点调研，依据调研情况，结合物业管理法规实施，对我国物业管理法律法规的立法及其实施进行了实证研究，提出了物业管理制度的完善建议和对策。作品的立论和论证具有科学的法律社会学基础，是一届优秀的法律社会学调查报告。第五届“挑战杯”全区大学生课外学术科技作品竞赛参赛作品第8页推荐者情况姓名吉雅性别女年龄45职称教授工作单位内蒙古大学法学院通讯地址内大法学院邮编010021单位电话4992909住宅电话推荐者所在单位签章签章日期年月日请对申报者申报情况的真实性作出阐述申报者申报情况的真实请对作品的意义、技术水平、适用范围及推广前景作出您的评价该作品选题具有较强的理论和现实意义，研究方法和思路较科学合理，调查报告的内容及数据较具体全面，对我区四地物业状况作了较客观、具体、全面的分析，并提出了具有针对性的对策建议。是一篇较成功的调查报告。其它说明第五届“挑战杯”全区大学生课外学术科技作品竞赛参赛作品第9页作品简介近年，房地产业在我国蓬勃发展，在改善人民居住条件的同时，物业公司与业主之间的矛盾也日益显现。在二者的矛盾冲突中，物业公司侵犯业主合法权益的事件时有发生，而业主明显处于弱势地位。在日益注重保护消费者权益的今天，建立完善合理的物业管理制度无疑具有重大意义。2003年国务院发布了《中华人民共和国物业管理条例》，内蒙古自治区也随即出台了《内蒙古自治区物业管理条例》，特别是2007年《中华人民共和国物权法》通过。但这些法规在内容、执行及监督管理等方面仍存在诸多问题不容忽视。本项目以我区具有代表性的四个城市――呼和浩特市、包头市、通辽市和呼伦贝尔市的物业管理状况为调查对象，结合《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》，对目前物业管理中存在的诸如物业公司不具备相应的资质与条件，物业管理收费缺乏统一标准和。应有的透明度，服务内容简单，服务质量不高，公用设施配套不到位，管理混乱，监管不力等现象，进行实地调查并对调查结果进行分析整理，进而提出相应的解决思路，希望以此可以为促进我区物业管理的改进与发展，更切实保证业主合法权益，提出合理建议。第五届“挑战杯”全区大学生课外学术科技作品竞赛参赛作品第10页目录一、物业基本问题概述……………………………………………………11（一）物业及相关概念……………………………………………………111、物业的概念………………………………………………………………112、物业管理及相关概念……………………………………………………11（二）物业管理发展………………………………………………………121、国外物业发展概况………………………………………………………122、中国大陆地区……………………………………………………………14（三）研究物业管理的意义………………………………………………16二、内蒙古四地物业状况分析……………………………………………16（一）小区业主委员会情况………………………………………………171、成立业主委员面临的困难………………………………………………182、业主委员会的职能………………………………………………………193、业委会存在的问题………………………………………………………19（二）物业服务收费问题…………………………………………………21（三）服务水平问题………………………………………………………241、业主对于本小区公用设施、场地经营的知情权与监督权……………252、小区安全保卫不能令人满意……………………………………………26（四）有关立法情况………………………………………………………271、立法现状…………………………………………………………………282、法律缺陷多，其中以《物业管理条例》问题突出………………………31三、建议和对策……………………………………………………………31(一)立法方面………………………………………………………………311.民法模式…………………………………………………………………312.住宅法模式………………………………………………………………313.建筑物区分所有权法模式………………………………………………324.物业管理法模式…………………………………………………………32（二）充分发挥政府的作用………………………………………………361、政府部门在物业管理行业中的引导作用……………………………392、政府机关在物业管理中应担任配角…………………………………37（三）健全纠纷解决机制——引入仲裁制度，成立仲裁机构……………38参考文献……………………………………………………………………39小区物业状况调查表（样表）………………………………………………40第五届“挑战杯”全区大学生课外学术科技作品竞赛参赛作品第11页内蒙古自治区四城市物业管理现状调查报告牛瞳哲摘要：随着近年来房地产的持续升温，物业管理问题越来越受到社会关注，特别是今年《物权法》关于业主的建筑物区分所有权的规定，使业主与物业管理企业的关系成为当今社会的焦点。本文从物业的基本概念入手，简要介绍了国内外物业管理的发展，详细分析了本次调查的业委会、物业收费等重点问题，并提出了一些建议和对策。关键词：物业管理业委会调查一、物业基本问题概述（一）物业及相关概念1、物业的概念物业一词源自于港澳地区的方言对房地产的称呼（另有考证是来自古汉语），是指有明确土地使用权的地块及该地块之上的所有附着物，包括已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的