旅游地产研究

旅游地产研究及与观光农业相结合的探索旅游地产的三个问题：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？如何理解旅游地产的核心要素？如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？旅游地产——依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目；是旅游业和房地产业的无缝嫁接；具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值什么是旅游地产？国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游；人均GDP2000—3000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；人均GDP3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；人均5000美元以上开始进入成熟的度假经济时期。旅游地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，旅游产品不断升级，旅游地产向复合型发展观光旅游→休闲旅游→度假旅游旅游地产发展趋势江浙湖泊岛屿川西民居黄山脚下海南国际旅游岛海景及高尔夫地产大连、烟台、威海等主打滨海度假江浙太湖、西湖、千岛湖，滨湖度假区旅游地产仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主国内旅游地产发展格局（区域分布）海南热带海洋沙滩高尔夫球运动文化古镇……沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型大型品牌企业积极进入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期国内旅游地产发展格局（企业动态）传统旅游地产企业大型品牌地产企业绿城千岛湖度假公寓雅居乐清水湾三联青岛田横岛渡假村华润万宁石梅湾北京华侨城深圳华侨城成都华侨城万恒大连莱茵海岸度假村中旅中旅珠海海泉湾度假村旅游地产发展前景旅游地产传统住宅目前旅游地产以投资需求为主导，GDP高速增长，流通性过剩，一定时期内投资需求将持续旺盛，但客户对旅游地产的投资性购买不具有刚性；高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于快速增长中，构成旅游地产长期发展的基础；旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业；在政策调控下，旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性，对开发企业抗风险能力要求较大旅游地产以投资需求为主导，经济高速增长，流通性过剩，度假需求持续增长为行业发展提供了有利的环境，旅游地产处于较好的发展机遇问题二：如何理解旅游地产的核心要素？旅游地产开发核心要素引擎资源旅游地产发展的基础，包括自然人文景观，人造景观，主题公园等客源导向旅游地产成功的关键，准确的客户定位，合理的客源导向，引导足够的客户旅游地产才能运营产品配套旅游地产功能和赢利的载体，主要为酒店、别墅、公寓、商业街等各类产品引擎资源客源导向产品配套旅游地产开发的核心因素包括引擎资源、产品配套和客源导向，本报告从产品开发的角度上，重点阐述资源和配套产品两部分旅游地产开发的核心要素解读问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？旅游地产资源类型旅游地产常用引擎资源滨湖地文景观高尔夫文化古镇会展商务主题公园滨海温泉目前旅游地产项目的开发模式1、滨湖类2、滨海类3、温泉类4、高尔夫杭州千岛湖开元度假村依托资源：千岛湖开发主题：休闲度假产品选择：半岛度假别墅、五星级标准度假酒店客户选择：度假人群、企业客户娱乐配套：餐饮、临湖SPA、临湖游泳池、游艇俱乐部经营状况：首批自驾游基地；高端且高知名度的旅游、度假、会议目的地夏威夷Kapalua社区国内滨湖类项目中品牌价值上升最快，营销最为成功，开发成熟的当属千岛湖，较成熟的项目为千岛湖开元度假村依托资源：Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海滩开发主题：休闲度假产品选择：公寓别墅、度假别墅、酒店客户选择：多为高级白领人士及外籍人士娱乐配套：购物中心、植物园、网球中心、高尔夫球场经营状况：酒店入住率年平均54%~68%之间；地价和住宅销售已高出原价的45%滨湖类项目传统以别墅+酒店的形式逐渐丰富，创新产品类型涌现。住宅区除了别墅也要有观景公寓；酒店除了一般商务酒店、标准型酒店外，要有别墅式酒店、度假酒店。大众型产品个性化产品半山半岛观海公寓、临海别墅、洲际酒店、卡尔森酒店、豪华商业街、SPA国际潜水基地、游艇会、温泉、4000亩养生山谷“琦园”、生活美术馆香水湾1号独栋/联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型别墅式酒店、双会所、SPA私属沙滩、婚礼教堂博鳌蓝色海岸独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所会议型酒店（完善的会议场地和设施）大连莱茵海岸度假村别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅室内滑雪场、卡丁车赛场、封闭式海水戏水乐园、游艇码头丰富的产品线多样的产品形态高端的产品档次高档的产品让人们趋之若鹜，而产品在档次上的差距除了能提升项目品牌知名度外，也可以为项目盈利添上亮丽一笔。滨海类项目温泉类度假产品由“小而精”向“大而全”的复合型旅游地产发展，目前多采用温泉和其他功能复合开发温泉类项目温泉+会议休闲模式【特征】通过大型会议会展和温泉的结合，幵围绕会都来进行各项配套建设和经营服务，廸设完善的商务及会议设施，配套专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求，使得会议会展成为主角，温泉成为了配角，最终实现的是温泉资源综合开发温泉+水游乐模式【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游乐项目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更高的要求。佛冈聚龙湾九华山庄北京温都水城广东恩平锦江温泉温泉+高尔夫模式【特征】通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了面向高端市场的高端休闲经典组合产品——温泉高尔夫，是顶级度假村开发的经典模式。上海太阳岛高尔夫温泉度假村北京龙熙温泉高尔夫深圳观澜湖高尔夫社区建有5大锦标级球场、乡村俱乐部、高尔夫学院、五星级骏豪酒店等高尔夫物业依托独占的强势高尔夫资源，进行别墅、洋房、公寓等度假性物业的开发30万平方尺会所，游泳池、健身室、Spa等娱乐康体设施，同时提供会议设施观澜湖高尔夫大宅惠阳棕榈岛高尔夫先期启动高尔夫球场建设，带动房地产发展开发适合主力客的洋房产品和别墅产品，并提供针对性配套泰式风格的建筑、园林设计让居住的氛围更富度假感以度假为主题，建立多样的度假型配套设施高尔夫类项目各类成功的项目开发经验表明资源特征项目类型核心产品开发要点典型案例滨湖类主要分布在江浙地区，以水域为核心景观，项目表现为滨湖区域、湖心岛酒店、别墅、公寓、游艇注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以高星级酒店带动整体项目的高端开发千岛湖开元度假村绿城千岛湖度假公寓滨海类海南、环渤海区域，资源稀缺，客户辐射范围广酒店、别墅、公寓、高尔夫、游艇规模性开发，国际化营销，优先完善海滩景观，产品类型丰富，产品线长，注重后续经营托管半山半岛雅居乐清水湾温泉类分布在地热资源丰富区域，目前有人工温泉可利用酒店、别墅、公寓、休闲养生项目产品由“小而精”向“大而全”的复合型旅游地产发展，目前多采用温泉和其他功能复合开发九华山庄温泉度假酒店中山温泉宾馆成熟的度假经济需要成熟的产业支持，游度假类项目通常远离市区，完善配套是项目开发的前提，先做旅游后做地产，增强休闲娱乐项目的丰富性和参与性，变观光为度假，实现旅游资源向地产价值的转变是项目成功开发的关键高尔夫以广州和海南为主，需要高端客户群支撑，用地受到严格控制高尔夫球场、酒店、别墅等项目在资金、资源整合、客户等多方面均有很高的门槛，需要与高端别墅嫁接，完善高端服务体系深圳观澜湖高尔夫社区南京中山国际高尔夫在现有旅游地产项目模式我们是否还有其他的要素可以选择滨湖类滨海类高尔夫温泉？传统文化、观光农业是旅游地产的有益可选元素农业地产是房地产行业中一个重要组成部分，随着中国农村城镇化速度的不断加快，城市化进程的不断推进，农业地产市场在中国房地产行业的地位将日益显现，发展农业地产将是未来房地产行业的一个重要方向。做好农业地产，对于促进区域经济发展，提升开发商综合实力、促进房地产市场健康发展都具有重要意义。与观光农业结合农业产业综合体借鉴现代城市发展的成果，创造性的提出农业发展建设新模式。企业通过基础配套建设，完成土地整理；通过产业规划和实施，完成土地集约化发展和农业产业化发展；通过市场建设完善经济结构和产业链的配置；形成具有产业互补、功能互动的产业综合开发项目。继而产生具有强聚集效益和强辐射能力的区域经济磁力性。最终起到农业产业功能载体和农业区域经济中心的作用……农业产业综合体——农业产业化发展的新经济模式观光农业的概念休闲农业（或称观光农业）概念最早起源于日本。早在1930年《大阪农会报》上介绍了北中通村（现泉佐野市）的观光农业。休闲农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。是利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林渔牧生产、农业经营活动、农村文化及农家生活，提高市民休闲，增进市民对农业及农村的体验为目的的农业经营。休闲农业具有农业生产、生活、生态“三生一体”和一、二、三产业功能特性，是一种高附加值的创新型农业经营方式。自19世纪70年代以来，乡村旅游在发达国家农村地区迅速开展，对推动经济出现不景气的农村地区的发展起到了非常重要的作用。法国-1855早在1855年，法国有一位名叫欧贝尔的国家参议员带领一群贵族来到巴黎郊区农村度假。目前，法国有1.6万户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅游，全国33%的游人选择了乡村休闲度假，乡村农业休闲旅游每年接待游客200万，每年给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国旅游业收入的四分之一。乡村度假成为了仅次于海滨度假的第二大度假产业。意大利-1865意大利在1865年就成立了农业与旅游全国协会。截止1996年初，意大利全国20个行政大区，已全部开展了乡村度假旅游活动，为绿色旅游者提供食宿的农庄已达7500个，尤以托斯卡那地区更为突出，每年接待的国内外游客达到1002002年大约有1.15万家专门从事绿色农业旅游和度假经营的企业。德国德国的乡村旅游起始于20世纪30年代，主要形式是休闲度假型的度假农庄和市民农园。度假农庄主要是吸引游客前往农场度假，并与农场主人一起生活，住在农家，使游客在观光度假之余，亦能尽情欣赏田园风光，体验农家生活，亲身参与农场生产活动。游客对象多是全家旅游和夫妻旅游，60%的游客一次停留在度假农庄一周左右，有一半的游客每年有2-3次的度假农庄游。美国早在1941年，美国农业旅游开始发展，其中最主要的是度假农庄及观光牧场的经营。到1977年，美国有1800万人前往乡村、农场观光度假，仅在美国东部就有1500个观光农场，在西部还有为数较多的专门用于观光旅游的牧场。美国的夏威夷，2000年全州有5500座农场从事乡村旅游，全州农业旅游产值中1/3农产品来自度假客的直接购买。目前每年参加休闲农业的人数超过3000万人次，占总人口的10％以上，旅游收入约450亿美元。澳大利亚牧场旅游业正在兴起，尽管这个国家有美丽的海湾和沙滩、湛蓝的天空和明媚的阳光，但每天都有许多满载外国游客的大巴奔向各个牧场。据澳大利亚旅游局统计，目前，在全国旅游业总收人中，牧场和乡村旅游收人超过35％。模式发展阶段旅游主题主导者市场自发式萌芽阶段不明确，仅作为观光调剂自发的个人或群体1供求关系模糊2个人需求导向自主式休闲观光阶段有一定的主题和活动安排中小旅行社主动参与经营1以短期赢利为目的2产品导向开发式度假阶段有明确主题和系列活动策划大型（旅游）企业集团开发经营管理1以长期收益为目的2项目投资导向人均产值达到3000美元时：以市民到农村观光旅游为特点的农业会迅速发展起来人均产值达到7000美元时：上升到名副其实的休闲阶段，市民不仅到农村旅游，而且最主