正商沙口路农业路项目地块分析报告

沙口路农业路项目地块分析报告报告内容1234郑州宏观市场分析城市概况、经济发展、城市规划、交通、限购令项目竞争环境分析土地市场、竞争市场、产品市场、价格市场、客户市场项目地块价值分析周边概况、项目现状、交通价值、配套价值、SWOT分析、项目定位个案分析华林尚峰苑、物华国际、建业壹号城邦城市概况城市地位——郑州作为河南省省会级中心城市，随着“中原城市群”、“旧城改造”等加快城市化进程战略的实施及深化，房地产业持续快速增长。国家中部崛起，河南省中原城市群和郑汴一体化战略的实施，以及省域城镇体系确定的“郑开都市圈”的规划设想，均指向郑州在区域经济发展中的领导地位。启示——郑州在中原城市群的核心领导地位，将城市房地产开发带来强大的发展机遇，随着“中原经济区”战略深化及实施，郑州市城市化进程加速，为房地产业的蓬勃发展奠定基础。经济发展2006—2010年郑州市人均GDP增长情况010000200003000040000500006000020062007200820092010单位：元0%5%10%15%20%25%人均GDP增长率GDP——在“中原经济区”上升为国家战略的大背景下，作为河南省会郑州经济发展快速，06—10年GDP增长都在10%以上，郑州房地产进入高速发展时期。2006—2010年郑州市国民生产总值增长情况01000200030004000500020062007200820092010单位：亿元0%5%10%15%20%GDP增长率郑州自2006年到2010年人均GDP增幅都在8%以上，2010年人均GDP达49000元，约7398美元，达到中等发达国家人均水平。经济发展人口与城镇化——郑州近年人口增长迅速，城市化进程逐年加快，2010年郑州城镇化率达66.4%。城镇化率的提高将为郑州房地产市场带来大量的住房刚性需求。2006—2010年郑州市城镇化发展情况020040060080020062007200820092010单位：万人56%58%60%62%64%66%68%常住人口城镇人口城镇化率启示——城镇化与房地产业是一个相互的关系，城镇化的加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃发展也积极地推动了城镇化水平的提高。在郑州城镇化快速进程当中，郑州房地产的发展也将有一个质和量的提升。2006年知2010年郑州总人口从724.3万增长到766.3万，城镇人口从436.3万增长到509万。城镇化率60.20%提高到66.40%，城镇化水平逐年提升。按郑州市人均居住面积26.9㎡计算，城镇化率每增长1个百分点，住房刚性需求面积增加约350万㎡。2006-2010年郑州市人均居住面积增长情况2223242526272820062007200820092010单位：平方米城市规划中心城区规划——《2008年—2020年郑州城市总体规划》中提到2020年“郑州将成为国家区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市；建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心，现代农业示范区。”金水区惠济区二七区管城区郑东新区中原区启示—项目所在区域金水区未来规划将建成郑州市的一个综合辐射商圈，而随着中原区的“退二进三”规划，第三产业将兴起，位于两城区交界地带的本项目，将受两城区规划利好影响。城市交通城市公共交通——“三横两纵一环”的地铁线网以及BRT快速公交系统共同构成郑州重要的城市公共交通，极大的改善郑州城市交通条件。郑州地铁规划郑州市地铁规划于2009年初通过国务院批准，郑州市中心城区规划“三横两纵一环”的地铁线网，由6条线路组成，全长206.56公里，共设置了22个轨道间换乘车站，线网密度为0.46公里/平方公里。目前地铁1号线大部分站点均已动工建设，且有多个站点已贯通，预计2013年即可建成通车。2010年6月份，地铁2号线一期工程也开工建设，2011年地铁5号线也将开工建设，届时城市交通网络将进入一个全新的格局。BRT快速公交系统郑州市快速公交系统（简称BRT）由城市快速路和公交专用车道组成快速公共汽车系统走廊，郑州BRT共由一条主线、八条支线组成，主线沿二环线行驶，其他支线网络交错，贯穿城市南北东西。BRT已于2009年5月开通运营，上座率居高不下，被称为“陆上地铁”。启示——随郑州城市公共交通系统的逐步完善，特别是轨道交通的发展将对郑州房地产发展起积极的推动作用。限购令市场反应——自3月份“郑十五条”出台以来一直到九月份，郑州商品房市场处于供大于求现状，其中住宅供销比例平均为1.47.从中可以反映出郑州房地产市场，特别是住宅产品市场的低迷状态。三月四月五月六月七月八月九月总和商品房供应量51.57109.0888.6274.8988.7881.40109.00603.34商品房销售量50.0348.9266.9355.8649.1965.2765.98402.18供销比0.842.231.501.391.801.251.651.5郑州2011年3月—9月商品房供销情况住宅供应量住宅房销售量单位：万㎡单位：万㎡三月四月五月六月七月八月九月总和住宅供应量28.5868.2968.4059.2371.5562.3380.53438.91住宅房销售量37.4327.0154.4940.0739.2850.7848.86297.92供销比0.762.531.261.481.821.231.651.47郑州2011年3月—9月商品住宅供销情况启示—在郑州房地产低迷的现状下，本项目的开发应结合市场与各方面因素进行综合考虑，对开发时机进行正确的选择。限购令客户反应——限购令对各区域客户来访量产生较大影响，据同致行对各区域代表楼盘进行实际调研分析，显示出各楼盘客户来访量普遍下滑20—40%，而不在限购区域的高新区来访量明显高于其他区域，客户观望态度明显。高新区：不限购，利好区域；区域内楼盘来访量明显高于其他区域项目。金水区：来访量下降25%；约40%来访客户无购房资格郑东新区：来访量下降20%；约60%来访客户无购房资格中原区：来访量下降约30%；约30%来访客户无购房资格二七区：来访量下降约30%；约35%来访客户无购房资格管城区：来访量下降约20%；约25%来访客户无购房资格宏观市场总结郑州楼市有着坚实的宏观基础，房地产发展具有较大的上升空间，但同时市场竞争激烈，在房地产调控的背景下竞争将更为激烈。本项目如何在郑州楼市中占有一席之地，关键在于项目的开发策略与属性定位。城市概况：郑州作为河南省省会级中心城市，随着“中原城市群”、“旧城改造”等加快城市化进程战略的实施及深化，房地产业持续快速增长。经济发展：随着郑州GDP高速增长，房地产业也进入一个繁荣时期。在城镇化快速增长为房地产业带来发展契机，也带来大亮点住房刚性需求。城市规划：中心城区的规划，特别是金水区的综合辐射商圈以及中原区退二进三规划就爱那个对本项目有利好影响。交通：“三横两纵一环”的地铁线网以及BRT快速公交系统共同构成郑州重要的城市公共交通，极大的改善郑州城市交通条件。限购令：在全国楼市低迷的背景下，郑州房地产业也经受限购令和限贷政策的负面影响。报告内容1234郑州宏观市场分析城市概况、经济发展、城市规划、交通、限购令项目竞争环境分析土地市场、竞争市场、产品市场、价格市场、客户市场项目地块价值分析周边概况、项目现状、交通价值、配套价值、SWOT分析、项目定位个案分析华林尚峰苑、物华国际、建业壹号城邦土地成交概况——2010年—2011上半年年金水区土地成交面积711.53亩，成交地块面积除少数几个地块面积较大外，其余基本为小面积地块。2011年上半年所成交地块的土地用途基本为商务用地，可以判断未来数年内金水区房地产发展方向在商业地产领域，这对于作为住宅用地性质的本项目来说是个利好消息。年份位置用途面积（亩）容积率建筑规模（万㎡）2010年杨君路东、柳林东路南经济适用房用地77.44315.49金水区工三街43号其他普通商品住房用地1.12——0政六街东、红旗路北其他普通商品住房用地2.43——0丰乐路东、寺坡路南其他普通商品住房用地5.9320.79国基路南、同庆路东经济适用房用地92.793.521.65金水路南、燕西路西其他普通商品住房用地3.76.51.6黄河路北、中州大道西、红专路南、姚砦路东其他普通商品住房用地270.667.5135.33农业路北、勤工路西其他普通商品住房用地85.383.519.92宏达路南、长兴路东商务金融用地5.023.51.17总计————544.47195.952011上半年银河路南、文化路西经济适用住房用地73.192.512.2拖厂路南、丰乐路东其他普通商品住房用地51.09517.03黄河路北、海滩街东商务金融用地0.442.260.07东三街东、红专路南商务金融用地0.74.120.19城东路东、熊耳河北商务金融用地0.651.380.06金水路南、城东路西商务金融用地16.8688.99东风路南、东明路西其他普通商品住房用地21.434.56.43花园路东、丰产路北商务金融用地33.50.72011上半年年总计————167.3645.67总计————711.83——241.63土地市场竞争市场市场格局——项目周边区域内楼盘多为低品质楼盘，在售楼盘后续体量不多，而待售楼盘体量较大，且多为二级竞争市场的高容积率楼盘，未来区域市场竞争比较激烈。威尼斯水城三期物华国际华林尚峰苑怡丰新都汇九龙城广厦城市之巅汉飞金沙国际城开绿城花园郑州升龙半岛升龙悦城绿城黄河锦园二期在售待售一级竞争市场二级竞争市场一级竞争市场：对本项目产生直接竞争的项目较少，有华林尚峰苑、物华国际、怡丰新都汇，且后续体量不大。二级竞争市场：待售楼盘占项目二级竞争市场比重较大，且体量较大。竞争市场竞争市场容量——项目竞争板块市场在售项目已剩体量将近200万㎡，未售项目体量为213万㎡，未来两到三年内项目竞争市场供应量约400万㎡左右，市场竞争激烈。本项目若想在市场中占有一席之地，产品质量是取胜的关键。项目名称物业类型总占地（亩）总建面（万㎡）容积率已推面积（万㎡）已剩面积（万㎡）均价（元/㎡）在售华林尚峰苑小高、中高230312.0915167800物华国际高层177403.54.235.87900怡丰新都汇高层128405.1819219300汉飞金沙国际高层114333.4832.80.27000威尼斯水城三期小高层、中高层、高层278643.4524.839.27500九龙城多层、高层5001002.5412.587.56300在售竞争项目小计——1427308——108.3199.7——未售广厦城市之巅高层80407.5——————和润家园高层60232.67——————城开绿城花园高层——303.45——————升龙悦城高层21630————————郑州升龙半岛小高层、高层560903.99——————未售竞争项目小计————213————————产品市场物业类型——受区域土地资源稀缺影响，本项目竞争楼盘物业类型以高层为主，产品较为单一，可以判断出未来竞争板块市场产品的开发是以高层为主流，高层产品竞争比较激烈。本项目应对高层产品的面积比例有所控制，以减少市场竞争压力。项目名称别墅花园洋房/多层小高层7-11中高层12-18高层18华林尚峰苑物华国际怡丰新都汇汉飞金沙国际升龙悦城和润家园建业壹号城邦威尼斯水城城开绿城花园启示—鉴于项目区域竞争市场以高层产品为主、物业类型单一的特点，本项目产品类型可走差异化路线，根据容积率配比规划建设以小高层和高层相结合的产品。产品市场户型面积配比——一房30—50㎡、50㎡以上，两房集中在70—100㎡，三房在100—160㎡之间，四房产品区域内较少。一、两、三房产品面积跨度大，可同时满足刚性需求与改善型需求。其中区域市场内满足改善型需求的产品仍未饱和，本项目可适当提高改善性需求产品比例。房型面积（㎡）华林尚峰苑物华国际九龙城怡丰新都汇汉飞金沙国际建业壹号城邦晶华城威尼斯水城一房30-50★★★★★50以