住宅小区机动车辆管理问题浅析

住宅小区机动车辆管理问题浅析近期，笔者对南京市多个住宅小区的物业管理状况进行调研。在与物管企业的座谈中，笔者发现，虽然多数的物管企业已经建立起对住宅小区机动车辆管理的规章制度，但还是存在或多或少的问题。而以笔者的律师角度来看待这些问题，物管企业在这一环节的任何疏漏，都将可能给企业造成巨大的管理风险，进而面临高额的索赔诉讼。在小区车辆管理环节存在的主要问题有：一、机动车辆管理程序设置不合理主要表现为，物管企业除了制作部分标识牌，按月收取管理费用外，几乎没有对绝大多数的小区车主进行合同化约束与管理。由于物管企业与业主之间没有详尽的停车管理服务合同，物管企业难以对车辆碰撞、违章停车、拖欠停车费用、车辆和车内财物被盗等情况下的责任进行提示与区分，造成业主向物管企业主张索赔的情况屡有发生，而物管企业对业主车辆管理缺乏条款约定支持，由此不但增加了物管企业的管理成本，也容易造成业主与物管企业间的误解与矛盾。笔者认为，在住宅小区，外来人员与车辆相对有限，物管企业在车辆管理中的主要服务对象仍然是是小区业主。为确保对小区内业主车辆的规范管理，有必要建立完整的契约制度，通过合同约定明确业主的权利与义务，部分物管企业以往认为签订合同后物管企业责任将加大，这是一种片面的理解。而建立这一完整的车辆管理契约制度，应当包括以下几个方面：1、《业主公约》（《业主临时公约》）增加相应的约束性条款。物管企业可以在业主委员会或开发商的协调下，将有关业主停车管理的权利与义务纳入到小区公约中，这是一种较为理想化的结果。《业主公约》具有较高的约束力与实际影响力，且其条款内容有效性往往毋庸置疑。2、物管企业与业主签订《车辆停放管理服务合同》，明确车辆停放的收费标准、缴款方式、滞纳金与其他违约责任，界定物管企业的管理责任范围，明确提示业主应当承担的责任等。通过这种约定形式，物管公司不仅可以将物管规则以书面的形式传递给业主，达到了固定证据并进行宣传的效果，也使得业主对车辆管理的规则认识更加重视，减轻车辆管理中的难度。而对小区内的外来车辆管理，物管企业也应予以重视，特别是处理车辆停放位置、停车收费等问题。考虑到外来小区对小区内道路、规划等往往不尽熟悉，随意允许其停放车辆，不仅影响小区管理面貌、扰乱业主生活，也往往遭遇高空坠物、车辆划痕等事件，引发物管企业的管理责任。因此，虽难以对外来车辆进行合同式管理，但仍可以通过完善小区内机动车辆停放点的通知或公告等提示标志，对外来车辆车主进行提醒，引导其规范停车或提供专用停车位等手段，减少管理中的争议发生，也为可能发生的风险进行自我防护。二、机动车辆管理制度体系不健全在小区车辆管理中，存在的另外一大隐忧是，物管企业重收费而忽视风险预防，特别是缺乏风险防范措施，对车辆停放进行管理与服务的环节存在诸多疏漏。例如，小区车辆出入口未设立电子监控探头或车辆进出登记制度，车辆进出通道未能独立划分（部分小区受限于小区道路规划）、未设立车辆限速、禁鸣标志等。有关判例显示，小区车辆超速致其他业主损害、小区业主车辆被盗而物管单位无法出示车辆停放记录等纠纷已经相当普遍。实践中，这类车辆管理细节往往与物管企业的管理风险息息相关。所谓“防微杜渐”，小区车辆管理中的车辆事故，往往可能是由物管人员的管理疏忽造成，而这种疏忽的过错，可能使微利的物管企业面临高额的赔偿风险。近年来各地众多的物管诉讼案例也以表明，随着业主维权能力的提升，物管企业已经处于管理风险的高发期，因此，强化对小区车辆停放管理的制度建设，关注引发物管企业责任的各个细节，成为物管企业无法回避的问题。笔者建议，小区物业管理企业可以定期或不定期对车辆停放管理中的设施设备（尤其是机械式停车场的设备）、消防系统、监视和报警系统、排灌系统（应对特大暴雨等灾害性天气）等进行检修，确保设备效能完好。同时，对物管人员进行风险意识培训，结合小区车辆停放布局，对车辆停放的整个流程、细节等进行检查，主动查找安全隐患和管理疏漏，从而在源头上防范与控制风险发生，树立规范、细致的物业管理服务形象。三、机动车辆管理执行与监管不力在调查中，笔者还发现，部分住宅小区虽然从深圳等地的物管企业中借鉴较为先进的管理模式与制度，但普遍存在着制度执行松懈、物管企业对员工的绩效考核、监管等不力的情况，特别是对停车场保安的管理问题。这一方面比较突出的问题是，物管规则执行不严格，保安允许车主随意停车、私自收费等。这类问题的长期存在，将使得车辆业主对物管企业的认识与评价大幅降低，小区其他业主则对小区物管企业的管理能力等产生怀疑与反感，而这些最终都将影响到物管企业的收费绩效，甚至于无法继续获得小区物业管理权。笔者认为，虽然保安行业的准入门槛低、保安管理素质较差、保安流动性大，但物管企业通过岗位培训、责任落实和绩效考核等手段，仍可以在很大程度上改观现有的机动车辆管理局面。例如，在保安招聘与考核中，适当提升考核标准，注重对保安的岗位培训与教育，具有条件的物管企业也可以引导保安人员向物业管理的其他专职化方向进修学习或参加职业考试，提升其对物业管理工作的忠诚度。而针对违规乱收费等情况，有条件的住宅小区，可以通过车辆进出登记（登记车牌、出入时间等），测算收费情况等，抑制保安损害企业利益、违规收费的情况发生。此外，近来笔者参与处理的部分纠纷案例也值得物业管企业警醒。1、车辆划痕纠纷。由于业主与物业管理企业间的矛盾、业主与业主间的矛盾等，小区业主停放车辆遭受不法人员侵害，车身被划等纠纷日益增多。对此，物管企业应合理安排车辆停放区域，通过严格管理，尽可能降低车辆通行产生的噪音、尾气等因素，给相邻业主的干扰。同时对小区驶入车辆的车身状况予以注意，避免车辆“带伤”进场，引发索赔或“套瓷”事件。2、外来车辆监控。在小区停车位日益紧张的情况下，为争抢停车位而产生的纠纷越来越多。物管企业应对驶入小区的外来车辆进行停放引导，尽量避免停放于业主固定车位而产生冲突。在车辆驶出小区时予以必要注意和检查。同时，小区出入口门岗，应对车辆驶入人员进行询问，并作详细登记，车容车貌不佳、没有车牌或可疑车牌车辆，礼貌拒绝其驶入停放。近年来，小区内盗窃等治安事件屡屡发生，往往与小区门岗与保安对外来车辆及人员监控管理疏漏有关。由于外来车辆的权属状况往往无法调查核实，一旦发生小区内肇事等事故，物管企业因管理疏忽而承担赔偿责任几乎无法避免。结语：机动车辆的高价值属性往往意味着物管企业的管理高风险性，小区机动车辆管理涵盖物业管理的诸多环节，物管企业可在吸收借鉴同行业先进经验的基础上，逐步制定并完善机动车辆管理体制，建立行之可行的常态化的责任监督机制。对管理风险的主动检查、整改，配之以必要的制度准备，这是控制管理风险的最有效办法。（作者系江苏苏源律师事务所律师、合作人，邮箱：[e-mail]