住宅专项维修资金管理办法培训讲义

《住宅专项维修资金管理办法》解读提纲现行专项维修资金管理办法《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》的主要内容《北京市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》的主要内容现行专项维修资金管理办法《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）原北京市房地局等部门《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）原北京市建委等部门《关于发布北京市专项维修资金使用管理办法（试行）的通告》（京建物[2006]2号）《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容住宅专项维修资金管理原则专户存储专款专用所有权人决策政府监督《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容“维修基金”改为“维修资金”。《办法》第2条规定，本办法所称住宅维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；旧《办法》第四条规定，凡商品房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。解读：国务院《物业管理条例》确定了“维修资金”的提法。由“基金”改为“资金”，概念上更准确一些。一般而言，基金不能使用本金只能使用增值部分；而资金不但可以动用本金也可以动用所产生的增值收益，而且可以再次收取，以满足房屋维修之用。《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容缴存额依据标准由“房款”变为“建安费”。《办法》第7条规定，商品住宅、非住宅的业主按照所拥有的建筑面积缴存维修资金，每平方米建筑面积缴存的首期专项维修资金是当地每平方米建筑安装工程造价的5%至8%；旧《办法》规定，房屋维修资金是根据多层房屋按购房款的2%、高层按购房款的3%来缴存。解读：房价款中包含地价，不同地段房价差异很大，主要是地价差异大造成的。而房屋维修费用与房屋建安成本有关，与地价无关。《办法》体现了一种更科学的公平性，不再因为房价的高低不同而出现了同一楼上的住户所缴维修资金不同的非正常现象。《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容公有住房维修资金缴存期限得到明确。《办法》第12条规定，已售公有住房单位应当在办理房屋入住手续前将首期维修资金存入公有住房专项维修资金专户或交由售房单位存入专户；公有住房售房单位应当在收到房款之日起30日内，将维修资金存入公有住房专项维修资金专户；而在此之前，并没有明确的规定，执行起来难度比较大。解读：《办法》更有利于开展对房改房、公有住房维修资金的归集，使公有住房的维修有了明确可靠的保障，减轻了公有住房对财政的依赖。《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容住宅维修资金可购买国债增值。《办法》第27条明确规定，下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（三）利用住宅共用部分、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。旧《办法》第8条规定：“维修基金存入维修基金专户起按规定记息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理”。解读：住宅专项维修资金有了明确的增值途径，一方面避免了大笔资金的闲置浪费，另一方面也增强了维修资金自身增值能力，减轻了业主的负担。住宅维修资金滚存使用范围明显扩大，有助于增加维修资金的来源途径。《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容未缴维修资金不得将房屋交付购买人。《办法》第13条规定：“未按本办法规定缴付首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人”。旧《办法》中，缺少相应的条款。解读：规定了业主缴存房屋维修资金的约束性条例，可以进一步约束开发建设单位在初始登记和转移登记前完成房屋维修资金的缴存手续，让一些不缴维修资金的业主无空可钻，维护了维修资金缴存的公平性。《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容余额不足首期缴存额30%时续缴。《办法》的第12条和第15条，分别对房屋维修资金的使用管理作了详细的规定：一是业主大会成立前的使用程序，二是业主大会成立以后维修资金的使用程序。第17条还明确规定了“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的，应当及时续缴。”而旧《办法》只是规定了“维修基金不敷使用时，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹”。解读：细化了维修资金使用管理程序，明确了不同阶段的管理责任和使用权限，同时明确了续缴的额度，更加明晰透明，让业主更明白。《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容挪用维修资金情节严重追究刑事责任。《办法》第35条至40条规定，一是买受人未缴房屋维修资金，但开发建设单位或公房售房单位将房屋交付买受人的，由县级以上房地产主管部门责令限期改正，逾期不改的，处以罚款。二是挪用维修资金的，没收非法所得，并处以挪用金额2倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；物业服务企业挪用维修资金，情节严重的吊销其资质证书。三是对房屋维修资金各级管理部门挪用维修资金的具体惩处办法也做了详细规定；旧《办法》在第18条规定，维修基金代管部门构成犯罪的，应依法追究刑事责任。并没有没收非法所得和处以罚款的规定。解读：细化了对挪用维修资金的处罚程度，强化了处罚力度，对打击挪用维修资金起到了更大的威慑作用。《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容业主大会成立后维修资金划转主体变更。《办法》第十五条规定，业主大会成立后，应当按照规定划转业主交存的住宅专项维修资金；第十六条还规定，住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。旧《办法》第十条规定，业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。解读：国务院《物业管理条例》规定专项维修资金属于业主所有，因此《办法》对于业主大会成立后住宅专项维修资金划转主体也依法做了变更。《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容四项费用不得从住宅专项维修资金中列支。《办法》第二十五条规定了四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；二是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；三是应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；四是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。解读：对于哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支，旧《办法》并未明确；而《办法》的明确，对于保证专项维修资金的依法使用起到了关键作用。《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容业主大会管理前维修资金的划转（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容业主大会管理后维修资金的划转（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案；（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。《住宅专项维修资金管理办法》的主要内容住宅应急维修维修资金的列支住宅发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》的主要内容维修资金使用管理原则专户存储业主决策专款专用核算到户《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》的主要内容维修资金使用范围维修资金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。保修期内的维修责任按照国家有关规定执行。物业共用部位共用设施设备是指物业管理区域内属全体业主或部分业主共同所有且共同使用的部位及设施设备。物业共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造。《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》的主要内容维修计划的编制与公示物业管理企业应当根据对物业共用部位共用设施设备检查的结果，在每年年底制定下一年度物业共用部位共用设施设备维修计划、编制费用预算和分摊明细。物业管理企业应当在每年年底将物业共用部位共用设施设备维修计划、编制费用预算和分摊明细提交给业委会。业委会应当在物业管理区域内的适当位置向业主公示。《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》的主要内容维修资金的补建1999年1月1日以前业主签订合同购买的住宅及其他交易方式取得的住宅，未建立过维修资金的，须按照7.00元/平方米/年的标准补建，直至累计到80元/平方米/户。1999年1月1日以后业主签订合同购买的住宅及其他交易方式取得的住宅，未交纳过维修资金的，须按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字[1999]第1088号)规定的标准补建。补建资金必须交到维修资金开户银行，存入业主明细户。《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》的主要内容维修资金的续筹如一幢楼房或一户业主的维修资金经使用后，不足首次归集额的30%时，业委会应提议续筹。续筹标准及办法由业主大会决定，续筹金额一般应由业主按所拥有的建筑面积比例分摊。续筹资金必须交到维修资金开户银行，存入业主明细户。《北京市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》主要内容交存不再按房屋总价收费根据《办法》，本市经济适用房、限价房、集资建房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，依照本办法中商品住宅的有关规定执行。房改房专项维修资金的交存、使用、管理和监督，依照本办法中售后公有住房有关规定执行。住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。《办法》的相关规定适用于本市行政区域内商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。根据此前本市实施的《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》，购房者应按购房款的2%向相关管理部门交纳维修基金。此次