从一起案件看架空层的权属问题

从一起案件看架空层的权属问题发布时间：2013-05-1712:32:11作者：刘志强来源：上海市律师协会我要评论(0)摘要：作者：刘志强（建设工程业务研究委员会委员，长安律师事务所上海分所）（本文由上海律协建设工程业务研究委员会上传并推荐）一、案情简介2010年，福建省建阳市紫荆花苑小区业主委员会就小区架空层权属一事起诉开发商，福建省建阳市法院一审根据《物权法》第七十三条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条判定：该架空层属业主委员会全体业主共有，归全体业主管理、使用。开发商对判决不服，上诉到福建省南平市中院，南平中院于同年11月3日认为被上诉人讼诉主体错误，应由业主作为本案讼诉主体，判定业委会败诉。2011年初，小区业主就这一案件向建阳市法院提起讼诉。但是，在本次诉讼中，建阳法院根据《物权法》第七十四条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，判决原告小区业主败诉。同样的案情、同一个法院、适用同样的法律与司法解释，为何会判出截然相反的两个结果？这是让人百思不得其解的地方。二、架空层的含义与用途根据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）的术语解释：架空层（OPENFLOOR）是指“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。”而根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中的术语解释，架空层（emptyspace）是指“建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。”两个文件中对架空层的定义虽然不完全相同，但其所表达的内容相差不大。简单来说，架空层就是把建筑物用柱子架空的那一层。架空层以前多用木柱架空，也有用石材的，随着科技的进步和建筑材料的发展，除了一些仿古建筑还用上述材料外，现代建筑物的架空层都采用了钢结构和钢筋混凝土材料。架空层是沿海地质状况不佳地区高层建筑经常采用的一种方式，设置架空层最初主要是防止地基微小的不均匀沉降造成墙体开裂，现在更多的是为美化小区环境、增加活动空间和绿化面积，并且增加公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。开发商通常会将架空层用于停放业主的自行车、摩托车，或者将架空层半封闭后，作为机动车车位进行出售。三、关于架空层权属的争议在商品房出售（预售）合同中，如果开发商与业主没有就架空层的权属问题进行约定，在业主入住后，双方往往就架空层的所有权和使用权问题会产生争议。开发商认为小区架空层的产权应当归其所有，理由是根据所有权归属的一般原则，当可以独立作为所有权标的物的物品没被确定为交易对象时，其所有权应当仍属于原先的所有者，即通常所说的，“谁投资、谁拥有”的原则；而小区的业主则会认为架空层的产权应归全体业主共有，理由是楼房架空层建筑面积不计算容积率，因此，架空层的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其产权依附于住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。当主物转移时，附属于主物的无法分割的从物必须随之转移。因此，当小区业主取得小区住宅的所有权后，自然就取得了架空层的所有权。在现实生活中，近年来因架空层权属问题所产生的争议层出不穷，从上世纪九十年代开始，就有此类案件诉讼到法院。而各地法院和法官因为架空层权属问题在法律和行政法规层面上没有明确界定，因此对这一问题只能凭借自己对法律的理解或者地方的立法进行判案，导致同类案件在不同的时期、不同的法院往往判决结果迥异。但离奇的是，本文开头的案例是发生在同一个法院的同一个案件，仅相隔几个月的时间，却判出了截然相反的结果。四、建阳市法院对该案前后不同的看法在该案由业委会第一次诉讼到建阳市人民法院时，法院认为，根据最高人民法院的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，专有部分的认定标准有三点：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。案件诉争的小区架空层虽然具有构造上的独立性，但没有分摊土地使用权份额，不计算容积率，无法进行不动产登记，办理相应的证书，不能登记成特定业主所有权的客体，因此不具备成为专有部份的条件。开发商与业主签定的商品房买卖合同中又未约定该部份的归属，因此应属业委会全体业主共有。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，法院支持了业委会的主张。因该案在二审中，南平市中院认为业委会作为诉讼主体是错误的，改判驳回其诉讼请求。2011年，由小区业主作为原告向建阳市人民法院就架空层问题重新提起诉讼。在本次诉讼中，建阳市法院认为《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”以上规定表明，规划车位、车库的归属，由当事人进行约定，虽然本条没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但从通过“当事人约定”的表述来看，所有权归开发商。而最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款中认定专有部分的第三个条件:“能登记成为特定业主所有权的客体”。对于“能够登记”不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的都不是专有部分。没有记载的，还要看是否符合另外两个实质要件。符合两个实质要件的，仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。案件讼争的杂物间与车库均具有构造上的独立性和利用上的独立性，虽然尚未取得产权证明，但符合前两个实质条件，因此应当认定为专为部分或者专有部分的组成部分。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建阳市人民法院在2011年驳回了170户业主的诉讼请求。”从第二次案件的判决中可以看出，首先，法院将业主提出的架空层权属的争议，偷换为杂物间与车库权属的争议，从而将案件的审理方向发生变化，其次，法院将司法解释中规定的“能登记成为特定业主所有权的客体”进行了扩大理解。最终导致了不利于业主的判决结果。仅根据现在材料我们尚无法判断建阳市法院的两次判决哪一个是正确的，但有一点却是确定无疑的，建阳市人民法院要么是第一次审判中没有查清事实，要么是在第二次审判中错误的理解了法律和司法解释。五、架空层权属的法律分析在法律和行政法规层面上，并没有明确对架空层的权属问题作出明确规定。但为了试图解决越来越多的关于架空层的纠纷，部分地方通过立法方式来对架空层的权属作出了规定。比如《上海市住宅物业管理规定》第三十九条“物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；”《江苏省物业管理条例》第二十七条：“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。”福州市《关于住宅建筑架空层使用及住宅高度限制的暂行规定》第3条规定：“住宅建筑底层批准作为公共开放空间使用的，建筑层高原则上不小于3.9米，不高于5.0米，该部分计入层数，其高度计入计算建筑间距的建筑高度。该部分不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给房地产开发建设单位。”但是，依照物权法定原则，物权的设定应由法律明确规定，物权的内容、归属和效力也应该由法律规定，在地方性法规中对物权的归属进行规范，难免让人对其效力产生质疑。按照物权法定原则，确定小区架空层的权属问题也只能依据我国的《物权法》和相关司法解释。物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”从实际情况来看，现行的房产权登记制度下，业主的专有部分是相对明确的，共有部分则是模糊的，常常引起纠纷。根据现实和《物权法》的规定，我们应当这样判断产权争议问题：首先，明晰业主和开发商私有部分的产权关系是否正确；其次，私有部分之外的部分，只要法律法规没有明确规定的，一律属于业主共同所有。那么，小区的架空层是否能属于小区的公共场所呢？从词义上来说，公共场所是供公众从事社会生活的各种场所。小区的公共场所即应当是供本小区的公众从事社会生活的场所。社会生活则包括了工作、学习、经济、文化、社交、娱乐、体育、参观、医疗、卫生、休息、旅游和满足部分生活需求的各个方面。在这里，我们要考虑一个小区的架空层在规划时是否规划为公共场所。如果规划为公共场所，则应当归全体业主所有，如果规划为专有部分，则可以进行出售。物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”从本条规定来看，规划的车位、车库是可以成为小区的专有部分的。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”在这里作为认定专有部分的三个标准中，前两个标准具有直观性，较容易判断。但第三个标准即能够登记成为特定业主所有权的客体应当如何认定，是具备前两个条件就可以自然认定为具有第三个标准，还是必须具有能够登记才可以认定为具备了第三个标准，笔者认为，最高人民法院所规定的这三个标准必须是同时具备的，如果认为具备前两个标准自然就符合了第三个标准，那当初制定司法解释时就没必要将其单独列为第三个标准了。另外，“能够登记成为特定业主所有权的客体”这一标准的认定也应当从严认定，不能以某个个人的认定为依据，而必须以房地产主管部门进行现实的登记作为认定的标准。笔者认为，建阳市人民法院在判决中对最高人民法院的此条司法解释的扩大理解是不正确的，是草率的，没有相关的法理依据。《司法解释》第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”在这果，所谓的基础是位于建筑物最下部的承重构件，它承受建筑物的全部荷载，并将其传递到地基上。所谓的承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。由此可知，小区建筑的架空层部分应当属于建筑物的基础和承重结构，并且如果架空层部分不进行封堵，其完全可以作为小区公众的公共通行之用，并且该是否可以用于公共通行不能看事实上是否可以，而是应当看规划上是否可以。从《物权法》及其《司法解释》的相关规定可以看出，判断小区架空层的权属问题，首先应当看各架空层部分在最初规划时，是否将其规划有特定的用途；其次，还要看该部分是否符合《司法解释》第二条第一款所规定的认定为专有部分的三个条件。如果一处小区架空层在规划时就规划为小区车库或者物业用房等，并且符合三个认定为专有部分的条件，则该部分就是专有部分；如果没有相应的规划，或者