二期商业经营管理方案

西蒙奈伦物业公司2014年度二期商业物业服务方案呼和浩特市西蒙奈伦物业服务有限责任公司二〇一三年十二月十三日第一章二期商业早期介入实施方案二期商业将于明年开工并于11月1日交付使用，作为商业来讲，尤其是明年在以项目为中心的周边将有很多商业项目开工或竣工。要想立足并脱颖而出，一是在商业定位上要符合未来发展需求，二是在硬件上具备竞争能力，三就是物业管理服务所能够满足的客户需求。客户来消费，要的就是购物环境好不好，停车方不方便，有没有为客户提供更优质的服务，比如说：婴儿车、代送物品、引导性购物等等这些软性条件。商业物业管理主要分为2大块，一是常规性物业管理（指设施、设备、环境卫生、秩序维护等）二是满足客户消费需求的服务性项目。就像五星级酒店一样，客户入住一是看硬件好不好，二是看酒店服务怎么样。我们的商业客户一来到西蒙奈伦广场车辆引导停放、导购指引介绍服务就开始了，让您在整个购物过程中处处感受到方便、快捷、舒适的感觉，出门时您所购商品需要存放还是代送都会服务到底。要想实现上述目标物业公司在2014年早期介入阶段就要把这些全部都考虑进去，首先要做的就是从客户消费角度出发把应完成项目建设硬件的建议和意见得到落实，再根据商业的具体商户情况制定软性服务方案并逐步实施。如何打造星级商业物业服务，就2014年物业早期介入的重点做如下几个方面的概述：一、图纸会审阶段：一般会审大多从施工角度考虑，对后期使用考虑相对少，更别说打造高端细节上的设计方案会更少，所以物业在图纸会审阶段一定要从后期使用角度考虑，该加的设施、设备要加，出现可一并兼容的工程就取消单项工程，总之一个原则我是来星级商场消费我有什么需求就应该有什么配套。避免后期发现无法整改或整改造成的资金投入加大，延长时间等。二、施工跟进阶段：在施工过程中，一方面监督施工质量是否按照标准执行，一方面协调督促工程进度，另一方面重点通过施工发现需整改或完善事宜及时提出意见或建议在过程中把问题消灭掉。起好监督、管理和发现问题的作用。并要求各单位做好成品保护工作。三、交付装修阶段：在交付验收阶段严格按照承接查验规范执行，所承接项目必须完好并完全具备使用条件。接收后在交付使用客户装修阶段要按照物业公司制定的装修管理制度和建设部110令装修管理条例操作。在工程边收尾、客户边装修、物业边管理的三边阶段所有工作能够顺利有序开展，目的在于现场有序、开展工作互不影响、互相配合加快进度，确保无安全隐患发生，确保所有活动符合规范标准，体现物业管理的水平加快实现商业开业的目的。四、招投标参与审核：物业公司在早期介入参与所有产品特别是设备方面招投标工作，目的考核产品是否在后期使用能够满足项目需求，是否能够减少后期维护、使用成本，是否达到了物尽其用的效果等等。五、配套设施的完善：从图纸会审开始到施工到商户确定，那么针对什么形式的商业定位就要把相应的配套设施考虑进去，比如说停车场系统采取什么形式达到既方便、又快捷又便于管理，景观、休息的凳子、引导标识的设立、甚至垃圾桶的设置等等无数细节。配套考虑的周全、设立的完整、够细才能够为打造星级商业做好基础。六、人员的配置方法：要想使物业服务方案得到有效落实，体现物业商业管理水平，人力资源就是重点，所以严把人才关就成了关键，吸纳市场上有着优秀商业物业管理经营的人才，吸纳大学生或年轻人有期待、有目标、有干劲的人员到环节里来充实干劲培养人才。与学校、部队、行业平台等人员集中产生区加强联系来保障一线人员大量的补充，促使所有工作正常开展。七、服务方案的制定：目标确定星级商业服务，理念上从客户来到走整个过程感受服务。每一个环节、每一次服务在方案的制定上做好框架，通过介入跟进、了解招商、定位探讨、前期服务的过程不断完善服务的项目和内容来达到最终目标。八、人员配置数量及成本支出：物业费用测算是根据设施、设备能耗、养护费用、客户类型和需求服务为依据进行人员定编和费用测算，目前这些条件都不具备。第二章物业服务方案中是按照目前商业定位和行业同水平高端基础物业进行的估算。为了能够相对准确的测算依据，需要待明年开工后通过招商和施工设备招投标定位及现场分析在7月左右提交准确的人员配置和费用测算。九、上述工作安排的月度分解计划：月份计划内容一月1、由贾总牵头组织成立二期筹备小组。2、制定小组年度任务、时间节点及目标并明确分工。3、根据地产商业工程进度计划安排进行图纸会审，会审目的在于设计是否存在缺陷、是否满足使用功能、是否有资源浪费情况等。二月1、确定人员进入二期商业前期小组。2、截止2月底完成图纸会审并提出合理化建议及调整方案（在不增加投资的前提下）。三月1、土建开始施工配合地产公司并从客户角度出发（常态化）跟进工程是否达标并及时督促实施及整改。2、开始收集商业工程施工资料及变更资料从而确保资料的完整性（常态化直至交付使用）。四月1、组织管理人员和专业人员外出学习深圳、北京高端商业物业管理的先进水平，目的用于在前期更好的提出合理化建议的实施及完善。五月1、与招商对接了解商业具体定位和确定商户的物业服务需求。2、根据需求着手编制二期商业管理服务方案。六月1、编制二期商业物业管理费用测算。七月1、完成二期商业物业管理服务方案及费用测算实施会审、定具体标准、定具体价格。2、与房产局对接二期商业物业管理招投标事宜。八月1、完成二期商业招投标工作并最终确定。2、制定前期交验阶段的承接查验及现场交付管理方案。3、制定二期交付时施工边收尾、客户边装修、物业边管理的三边方案。九月1、招聘商业物业管理人员到岗。2、组织二期人员外派学习物业管理经验，目的在于交付后打造高端物业管理的实施。3、落实物业管理所应配置的用房且能够满足使用。4、配置物业公司交付即将开展所使用全部工具、物资。5、对具备条件的项目进行验收、接管并开始试用行。十月1、根据预交付物业管理的需求大量招聘相关各岗位工作人员，组织人员全面培训。2、制定并完成交房流程。3、做好月底交付使用前的所有工作。4、完成应具备交付使用条件工程项目进行接管、验收并使用以确保客户交付装修工作的顺利开展。5、交付前与地产、施工方对接完成场地开荒、清场、道路平整等工作。十一月1、开始实施装修期全面物业管理，严格按照管理方案内容标准执行。2、按照前期物业管理方案让进场的客户或相关人员从一进门到出去处处感受到物业管理服务，加大宣传、加强管理。十二月1、根据招商、客户交付情况制定下一年度物业管理经营计划及实施方案。2、整理本年度前期工作所有的项目及资料。说明：上述内容为2014年商业物业管理介入所需开展的大项工作，每项工作做什么、怎么做、什么节点做到什么程度将在明年工作开展时一项、一项制定，在此就不一一列举。如有考虑不周请指正。以上就是二期商业2014年早期介入的一些工作思路。计划中如有考虑不周全的地方请您予以提出、指正。便于完善二期商业管理的早期工作。下面是商业物业管理方案。第二章前期商业物业管理方案西蒙奈伦广场购物中心是内蒙古首府呼和浩特市东部新区如意总部基地具有领导者和标志性高端城市综合体项目，集购物、休闲、旅游、度假、文化、餐饮、娱乐、教育、创业、体验、展示等全方位多功能的超级商业文化主题公园。其物业管理服务的目标就是为消费者提供舒适便利的消费生活环境；为经营者提供及时、全面的后勤保障；使投资者在商业和物业共同协作下把西蒙奈伦广场购物中心做成内蒙古的“北京--大悦城”、“上海--环球城”。根据购物中心主力商家的要求，物业管理服务可采取以下三种模式；项目及管理模式基础服务方案一：全部委托物业管理（小物业）方案二：部分委托物业管理（设备不可独立使用—大物业）方案三：商家全部自管（设备可独立使用）公共区域水电能耗费用7元/平米/月，占比44.3%按表据实结算全部由商业负责设施设备年检、维护保养、维修费用1元/平米/月，占比6.3%物业负责同上设施设备运行人员费用0.8元/平米/月，占比5.1%物业负责同上物业管理人员费用0.5元/平米/月,占比3.2%物业负责同上工程维修维护人员费用1元/平米/月，占比6.3%商业自管同上保安费用2元/平米/月，占比12.58%商业自管同上保洁费用2元/平米/月，占比12.58%商业自管同上景观绿化费用0.5元/平米/月，占比3.2%物业负责同上垃圾处置费及清运费0.5元/平米/月，占比3.2%物业负责同上保险及其他费用0.5元/平米/月，占比3.2%物业负责同上物业费合计15.8元/平米/月3.8元/平米/月同上空调费6元/平米/月单独按表计量同上物业管理服务内容依据《物业服务合同》除商业策划、经营管理、客户服务以外的所有保障商业经营活动事务，包括开闭店、保只负责经双方合同约定的商业区域外的物业管理服务，及能源供应、设施设备运行、维护，垃圾清运等全部由商业管理方自行负责安护卫、工程维修、能源供应、设备运行维护、商户水电费收取、环境保洁、车辆管理等基础物业服务。单位：人单位：万元单位：万元人员配置数量月平均费用保险及福利项目经理10.80.36经理助理21.20.54行政主管10.40.18人力主管10.40.18文员10.30.14品质督导10.40.18小计73.51.6配电室7（2*3班）正常12.10.95空调室（制冷、制热）7（2*3班）正常12.10.95安防监控室7（2*3班）正2.10.95常1消防总控室7（2*3班）正常12.10.95小计288.43.8强电维修41.60.72弱电维修20.80.36电梯工210.45暖通维修41.60.72小计1252.25内场保安33（10*3班、3正常）9.94.46外场保安18（5*3班、3正常）5.42.43小计5115.36.89楼层保洁45（人均2000平米）11.254.5卫生间保洁12（人均2个卫生间）31.2外场及机动保洁10（5人顶替倒休）2.51小计6716.756.7服装及耗材总计165人48.9521.24地上停车场650个车位收费员6人，管理员15人,根据车场启用情况配备，按照政府价格收费，均价10元/位/天,地下停车场1840个车位收费员9人，管理员23人，根据车场启用情况配备，按照政府价格收费均价10元/位/天商户电价0.9元/度商户水价自来水7.2元/吨，热水25元/吨特殊行业按合同约定收费餐饮、KTV、电玩、影院等夜间营业的业态根据西蒙奈伦广场高端商业特色，打造独特的购物中心物业，物业公司将服务延伸到商业深层环节，提供软性增值服务。根据商业与物业双方协商，制定相应费用等级标准，分摊到物业费中核算。可分5元/平米/月，10元/平米/月两个档次。1、购物直通车服务2、代替车主停车服务3、代送货服务4、陪购、婴幼儿、老公托管服务5、白金会员免费停车、洗车服务6、能够赢得消费者青睐并增加消费者光顾频率的其他可实现服务按照方案一的物业全面管理，要求管理人员配置精良，项目经理为取得全国物业管理师资格并具有管理大型购物中心3年以上经验的人员担任，工程技术人员100%持证并经专业培训2周后上岗，保安人员为45岁以下身体健康、积极上进的中青年人员担任，经军事化培训2周后上岗。保洁队伍突出专业化、机械化、标准化。按照商业物业要求制定各项制度，包括：日常管理制度、开闭店管理制度、装修审批制度、交接班制度、货物进出管理制度、大型促销活动管理制度、突发事件应急预案、夜间值班安保防卫制度、超市防损制度。由品质督导员负责监督落实各项制度的执行情况。实行经理、主管、督导三级检查制度，同时由商业管理部定期评审反馈，采取P（计划）D（执行）C（检查）A（处理）质量控制措施，保证物业服务品质、品牌的逐步提升。根据西蒙奈伦广场（二期）商业工程进度计划表，2014年7月1日商家进场装修，10月底开业。2014年（二期商业）物业相关人员配置进度计划如下：3月4月5月6月7月8月9月10月前期工程跟进，石建民张宝元与工程部对接招商部对接，---------------------------------------行政、人事人员上岗月底到位招聘、培训、制度汇编机电员工上岗主管上岗审批监督商户装修15日前人