《不动产权籍调查技术方案》解读

《不动产权籍调查技术方案》解读张光敏2015.10.10《不动产权籍调查技术方案》解读一、《关于做好过渡期间不动产权籍调查工作的通知》的主要精神；二、不动产权籍调查的相关规则与要求；三、不动产权属调查；四、不动产测量；五、调查成果的整理、审查与入库。一、《关于做好过渡期间不动产权籍调查工作的通知》的主要精神（一）统一基础，做好调査工作的有效衔接1、坚持地籍调查作为不动产权籍调査的基础土地信息是不动产调査登记的重要载体和有机组成部分，我们要按照继承性、兼容性和统一性的指导思想，以地藉调查为基础，以宗地为依托，稳妥有序地组织开展土地、以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量工作，避免因调査基础不一而可能导致的权利交叉、重叠、信息不对称等问題。2、坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据要按照不动产登记的总体要求，以现有地籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展不动产权籍调查。权籍调查完成后，要和已有的地籍图、宗地图等地籍成果进行有效衔接，核实权藉调查结果，适时更新地藉图，满足不动产登记的需要。（二）多规程并行保持调查工作的连续稳定1、继续沿用现行的不动产权籍调查标准为保证不动产权籍调査工作的连续运行和平稳过渡，过渡期间继续执行现行的《地籍调查规程》、《房产测量规范》、《农村土地承包经营权调査规程》等标准规范，有条不紊地开展不动产权籍调査工作。2、协调一致现行调查标准间的差异現行不动产权藉调查标准在数据基础、精度要求等方面的要求存在差异，对于不一致的，原则上以《不动产权藉调查技术方案》的要求为准。为满足不动产登记的需要，考虑各地已有的工作基础，在同一县级行政区域内，宜釆用与地籍图相一致的坐标系统和投影方法开展调査。对于同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则上以精度要求高的规定为准。（三）坚持调查工作的便民利民1、实施各项不动产权籍调查的一体化不动产权籍调查应以不动产单元为基本单位，在地籍调查的基础上，一并开展土地范围内房屋、林木等定着物的权属调查和测量。2、合理确定不动产权籍调查内容不动产权籍调査应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容。3、规范不动产权藉调查程序不动产权籍调查要按照准备工作、权属调査、不动产测量、成果审查入库、整理归档等规定的程序进行。二、不动产权籍调查的相关规则与要求（一）术语和定义1、宗地土地权属界线封闭的地块或空间。2、房屋土地（海域）上的建筑物、构筑物，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。3、定着物固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。空间？4、不动产单元权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。5、不动产单元代码即不动产单元号，是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。6、地籍区、地籍子区在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。（二）权籍调查技术路线与方法1、主要技术依据（1）土地利用现状分类GB/T21010（2）地籍调查规程TD/T1001（3）房产测量规范GB/T17986.1（4）森林资源规划设计调查技术规程GB/T264242、技术路线以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。3、不动产权籍调查的方法（1）不动产单元的设定与编码设定不动产单元，编制不动产单元代码。（2）不动产权属调查采用室内外核实和实地调查相结合的方法进行不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰，界址清楚、空间相对位置关系明确。（3）不动产权籍测量采用统一的坐标系统进行不动产权籍测量，确保不动产单元的界址清楚、面积准确。4、不动产权籍调查的内容（1）宗地信息查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至等土地状况。（2）房屋（建、构筑物）信息查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建（构）筑物名称、建（构）筑物数量或者面积、土地使用份額等。（3）森林、林木（定作物）信息针对林地使用权宗地，还应查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。（三）不动产单元设定与代码编制1、地籍区、地籍子区的划定（1）地籍区、地籍子区的划分方法在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。在地藉区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。（2）地籍区、地籍子区的划分的要求确保其数量和界线的稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。2、宗地的划分（1）在地籍子区内，划分国有土地使用权宗地；在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地。（2）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。（3）同一权利人使用的相连成片的地块，因土地用途不同、土地权利的起止时间或使用期限不一致等情况，且能在实地划清界线的，应分别设立宗地。（4）同一权利人使用的相连成片的地块，因被公用道路、河流等线状地物分割的，应分别设立宗地。（5）土地权属有争议的地块可设为一宗地。3、定着物单元的划分在使用权宗地内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。（1）定着物为房屋等建筑物、构筑物的划分方法：●同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元；●具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元；●同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元；●同一权利人（如：行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。（2）定着物为森林、林木的，按以下情形划分定着物单元：●权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元；●属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。（3）定着物为其他类型的，按以下情形划分定着物单元：●每个定着物可各自单独划分一个定着物单元；●属于同一权利人全部同类定着物（如：水塔、烟囱等）可组成一个定着物单元。4、不动产单元设定（1）集体土地所有权宗地应设定不动产单元；（2）无定着物的使用权宗地应设为一个不动产单元；（3）有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元。5、不动产单元编码（1）代码结构不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地代码、定着物代码构成。●宗地代码为五层19位层次码，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地特征码、宗地顺序号，其中宗地特征码和宗地顺序号组成宗地号。●定着物代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物顺序号。（2）编码方法县级行政区划代码为6位，采用《中华人民共和国行政区划代码》。地藉区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。地籍子区，代码为3位，用阿拉伯数字表示。宗地特征码，代码为2位。其中：第一位代表土地所有权类型，第二位代表土地使用权类型。宗地顺序号代码为5位，用00000〜99999表示。定着物特征码，代码为1位，用F、L、D、Q、W表示。。定着物顺序号，代码为8位，前4位表示房屋为建筑物时的幢号（房屋幢号）或房屋为构筑物时的代号，后4位表示房屋为建筑物时的户号（房屋户号）或房屋为构筑物时的顺序号，。（3）编码的表示方法●不动产单元代码采用分段的表示方法：第一段表示行政区划代码；第二段表示地籍区与地籍子区；第三段表示宗地号，由宗地特征码和宗地顺序号共同组成；第四段表示定着物代码，由定着物特征码和定着物单元编号共同组成。●段与段之间用全角字符“空格”进行分隔。如：三、不动产权属调查（一）不动产初始登记的权属调查1、不动产单元的编码不动产单元代码由宗地代码和定着物代码组成，共28位，其中宗地编码19位，定着物编码9位。（1）宗地的编码根据授权委托的不动产权籍调查任务，调查单位首先根据宗地编码规则的要求，对调查宗地进行编码，初始登记宗地号应在宗地所在地籍子区最大号后续编。（2）定着物编码在宗地的范围内，《按照不动产单元设定与代码编制规则》编制定着物代码。2、土地权属状况的调查以权利人提交的有关资料为依据，通过现场调查和核实方法，确认土地权利人、权属性质及来源、土地位置、土地用途等情况，并将这些信息填入《宗地基本信息表》。3、现场指界（1）现场指界的要求○指界人：可以是权利人或权利人代表；○指界时，调查员应查验指界人身份证明；○调查员、本宗地指界人及相邻宗地指界人应同时到场进行指界，并在权籍调查表上签字盖章确认；○调查员对指界人指定的界址点，现场设置界标，确认界址线类型和位置；○与未确定土地使用权的相邻宗地，可根据土地权属来源资料单方指界；○对土地使用权宗地，本宗地界址线临街、临巷，或宗地与相邻宗地界线间距大于0.5m的，可单方指界、小于0.5m的，需要双方指界。（2）违约缺席指界的处理方法以另一方所指界线确定由调查人员据现状及地方习惯确定将现场调查结果及违约缺席指界书送达违约缺席者违约缺席者对调查结果如有异议，须在收到调查结果之日起，15日内重新提出划界申请，并负责划界的全部费用。逾期不申请者，则上述所确定的界线自动生效。一方缺席双方缺席指界人认界后，无正当理由，不签字盖章的，以缺席对待。（3）指界结果处理现场指界无争议的，填写权籍调查表，指界人在权籍调查表上签字盖章，指界人在指界后，不在权籍调查表上签字盖章的，参照违约缺席规定处理。4、界址点和界标设置（1）界址点的设置◆权属界址线方向发生变化处设置界址点;◆一条界址线上存在多种界址线类别时，变化处设置界址点;◆本宗地的相邻界址点间距小于10cm的，设置一个界址点;◆相邻宗地的界址线交汇处设置界址点;◆土地权属界线应依附于围墙、墙壁、沟、渠、路等地物。（2）界标设置◆界址认定后，双方指界人均在场的情况下，调查人员应对所认定的界址点在实地现场设界标;◆设置标志要注意美观,便于保存和查找;◆不能设置界址标识时（如界址点在水中），应在权籍调查表中，采用标注界址点位和说明权属界线走向等方式描述界址点和界址线具体位置。（3）界址点标志类型及适用范围◆混凝土界桩◆钢钉界标◆喷涂界标5、界址点的编号◆数据库中在一个地籍子区的范围内，应对界址点统一编号，并保证界址点号唯一；◆在权籍调查时，以宗地为单位，从左上角按顺时针方向，从“1”开始编制界址点号，但数据库建设完成后，必须建立界址点号对应表；◆相邻宗地界址点共点时，应在宗地草图上注明共点情况。◆解析界址点编号采用J1、J2表示，图解界址点编号采用T1、T2表示。6、界址边长丈量◆应实地丈量界址边长；◆每个界址点至少丈量一条界址点与邻近地物的相关距离或条件距离；◆确实无法丈量界址边长、界址点与邻近地物的相关距离和条件距离时（如界址点在水中等特殊情况），应在界址标示表中的说明栏中说明原因；◆采用钢尺（尺段规格为30m或50m）丈量界址边长时，应控制在2个尺段以内。超过2个尺段的，可采用坐标反算界址边长，并在界址标示表的说明栏中说明。7、宗地草图的绘制（1）绘制宗地草图的技术要求1）比例尺为概略比例尺，但一般为100的整数倍。2）宗地草图上所有数据应实地勘丈并现场记录，做到字迹工整、线划规则，不得涂改。3）勘丈