世贸一品商住销售方案

-本资料来自世贸壹品商业销售方案第一节：世贸壹品项目基本分析一、项目基本情况世贸壹品占地19666平方米，总建筑面积：73109平方米，容积率3.07，建筑楼层地上26层，地下1层，其中小区北面1层底商，东西南面1－2层为底商，世贸壹品位于马鞍山花山区，在雨山东路与康乐路交汇处西南方，七中南面，北面紧靠沃尔玛，地处城市东扩南进的核心地段，小区周边配套完善，银行、学校、医院、超市一应聚全。商业部分北面层高为5.8M，东西南面商业一层高4.2M,二层为3.9M，商业总建面约为8031平方米。二、项目SWOT分析1、优势地理位置优越交通情况便利项目周边配套成熟2、劣势目前商业氛围相对欠缺户型结构不规则周边无特色统一业态,商业氛围不足3、机会沃尔玛的进驻城市发展“契机”-本资料来自、危险市场集中放量受“大环境”影响第二节、项目商业经营规划一、整体商业定位鉴于楼盘的本身情况和马鞍山商业地产的发展现状，我销售部建议将“世贸壹品的商业”定位为“中档偏高商业物业”。本项目鉴于城市发展标段，地理位置优越且体量较小，但周边消费水平较其他热点区域还有一定的差距，如果定位为高档商业会缺乏购买力的支撑，风险较大。因此，我销售部认为定位为中档偏高商业物业比较容易实现，有助于项目整体计划的实施，加快资金的回笼。同时这也是适合这一区域的实际情况。我们并不能以价格来划分物业档次，而是针对目前市场竞争激烈的现状，以近似于中档产品的价格入市，但是在产品设计、营销包装及物业管理上是以中、高档形象入市，突出特色，目的是提高产品的综合性价比，给客户以物有所值之感，迅速占有市场。同时，项目采取大众化的经营定位。一个商业要在经营上取得成功，并非一定要走特色化经营路线。如果没有消费群体，那么特色化也只是空想。而且大众化的经营定位与特色化的经营定位本身并无孰优孰劣之分，这都要看商业所处的经营环境来定。采用大众化的经营定位，往往可以取得较为稳定的收益，经营风险相对小很多。二、主题概念凝练-本资料来自（一）、环境概况世贸壹品地处雨山路与康乐路交汇处西南面。北面紧邻沃尔玛，东面临康乐路，南面靠教师新村，东面与农贸市场为邻。小区周边配套完善，学校、银行、邮局、电信营业厅、超市、各地方特色餐饮等休闲、娱乐、生活硬件应有尽有。从目前周边来看，该区商业主要以零售业为主，缺少的是大型的购物中心，随着沃尔玛进驻，该区位的商业氛围及价值必将得到提升。（二）、需突出的特点鉴于上述环境条件，世贸壹品商业的主题应突出“机遇、氛围、财富”等重点，以城市发展为切入点，从投资角度着手。（三）、主题语言：“经营者的机遇，投资客的天下”三、商业功能定位“世贸壹品商业”应打造成小区特色商业街，配以大众化需求的业态。业态内容：美容类：化妆品、香水、护肤用品、专业美容美体店等时尚类：钟表、陈设品、服装、礼品等餐饮类：咖啡吧，餐馆等超市类：屈臣氏、社区便利店等其他：建材、摄影、足疗等四、商铺布局及销售方式建议“世贸壹品”受设计及区位需求影响，世贸壹品商业不宜做大规模的分割-本资料来自销售，因分割过大产生更多的承重柱墙，在另一方面不符合该区位客户需求，这样一来对于销售抗性就会加大，对于销售回款速度商业品质可能出现下降，不利于塑造良好的商业形象和商业氛围的形成，有悖于中高档商业物业的总体定位。销售方式建议：利用一层需求大来带动二层销售，二层销售根据客户需求来自由分割销售形式。第三节销售实施方案一、客群设定与选择原则1、目标购买人群全国性或地区级连锁店品牌店、专卖店、主题店本地个体私营业主有投资意向客户2、目标选择原则先大户、后小户；先品牌商户、后一般商户的原则二、商铺推广方案（一）推广主题建议基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经我销售部反复推敲，我销售部建议项目推广主题可采用：“经营者的机遇，投资客的天下”“您的财富源泉——沃尔玛“临街”商铺－“世贸壹品”-本资料来自“给财富一个未来，给家族一份可以传承的礼物”“财富瞬间，机会即失，眼光决定未来，选择成就财富”（二）推广方式方式一：销售现场展示关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。方式二：特色营销活动让先行消费者得到“看得见价值的商铺”结论，在销售过程中成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传，平面广告强势宣传适时制造气氛。软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻缮稿传达本项目之基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。三、分期推广执行为了有效控制楼盘的推广节奏，我们制定本案商业到开盘期：分三个阶段来执行,筹备期、预热期、开盘期阶段，每个阶段有不同的工作重心和相应的阶段性策略，初步拟定如下：（一）、推广执行周期表实施计划各期时间段工作重点筹备期现在～取得预售许可证制作DM单/户外广告（延续住房销售）预热期取得预售许可证～开盘VIP卡/活动、媒体安排（积累客户资源）-本资料来自开盘期开盘～一定销售率活动流程（执行排号定购）（二）、各阶段工作内容准备时间：现在～取得预售许可证准备事项：1、客户需求初次摸底……………………………………………合润2、商业分割方案制定……………………………………………合润3、制作VIP优惠卡……………………………………………开发商4、联系银行落实商铺按揭贷款事宜…………………………开发商负责5、编写商铺促销宣传文案……………………………………合润6、制作印刷促销售DM单…………………………………….合润7、户外广告制作………………………………………………合润8、制作项目商业业态规划设想图……………………………开发商.9、制作商铺平面图（包括商铺编号和面积）…………….代理公司与开发商负责时间：取得预售许可证～开盘》》【第一步】宣传出击，留住客户☆第一阶段：筹备期☆第二阶段：预热期-本资料来自宣传主题：“经营者机遇，投资客天下”——“沃尔玛边上的财富源泉”月日起，VIP活动正式开启！！1.工作重点：A、销售部对来访客户做好接待、咨询、登记等工作，反馈客户信息；B、客户预约，VIP办理；C、客户需求，价格再次摸底；D、客户需求分析；E、商铺价格定位；F、媒体选择，及计划安排；》》【第二步】开盘活动，传递项目信息1.宣传主题：“月日”抢占世贸壹品“黄金旺铺“排号活动连续7天赠送8888——2888元超级大红包活动当天有你意想不到的惊喜2.工作重点：A、媒体洽谈、媒体投放确认；B、销售控制及策略制定；C、付款流程及金额确认；D、销售价格确认；E、现场业务流程培训；-本资料来自、销售签约资料准备G、现场环境布置确定；H、电话告知客户开盘时间，确认来访人数。☆开盘时间：据实际情况定1.工作重点：A、凭会员卡制作专用排号卡，发给门外排队购房客户（按顺序一人一卡）B、当天需警察或保安维持持续，防止现场出现混乱。2.定购方式：（一）排号定购时间：(具体时间根据实际情况调整)（二）排号定购地点：“世贸壹品”售楼中心（三）排号定购范围：“世贸壹品”商铺（四）排号定购程序：客户前期咨询基本确定购买意向，携带定购金参加排号公布有效排号起始时间后，先来先领（排号卡），按序排队客户进入售楼部后寻找销售人员，售人员在5分钟内让客户了解商铺的价格、面积、折扣等情况正式排号定购时由保安按照10人/批的排号顺序，安排客户进入售楼部选房☆第三阶段：排号开盘-本资料来自（五）排号定购优惠形式：“本次排号促销采用“名额分组”和“时间分段”结合的形式优惠”1、排号定购具体方式①正式排号当天1—10名领取排号卡，并在当天排号定购的送红包8888元11—20名领取排号卡，并在当天排号定购的送红包7888元21—30名领取排号卡，并在当天排号定购的送红包6888元②正式排号第二天领取排号卡并在当天排号定购的送红包5888元③正式排号第三天领取排号卡并在当天排号定购的送红包5000元④正式排号第四天领取排号卡并在当天排号定购的送红包4500元客户凭《定购协议》到财务处交清定购费，财务人员开具定购费收据（注：定购费在签定合同时，将直接转为购房首付款，不足部分后续补足）客户办理排号定购手续完毕后，迅速离场客户确定购买某商铺时，立即告诉现场经理进行销控，并填写《定购协议》《定购协议》填写完毕后交与审核人员审核盖章-本资料来自⑤正式排号第五天领取排号卡并在当天排号定购的送红包4000元⑥正式排号第六天领取排号卡并在当天排号定购的送红包3500元⑦正式排号第七天领取排号卡并在当天排号定购的送红包2888元