上海写字楼市场分析

上海写字楼市场分析历史回顾（1）整体趋势2015年，上海写字楼新增供应和净吸纳量双双突破百万平方米，同时达到史上最高值。供需两旺，2015年被称为上海写字楼市场有史以来最活跃的一年，数据显示，去年上海写字楼新增供应量达105万平方米，为史上最高，同期写字楼净吸纳量也达到史无前例的106万平方米。以P2P互联网金融公司为代表的大量非银金融企业，带来超出预计的写字楼需求量。这从市场内外资需求之比也可得到印证：2015年，上海写字楼的内资需求首次超过外资需求，二者比例为58:42，这个数字在2014年仅为37:63。2015年上海写字楼市场的另一大变化是，次中心区域的写字楼需求量增长明显，首次超过传统核心区域，二者比例为52:48。这一现象可能归于几个原因，包括核心高租金和低空置率，科技类、制造类企业的旺盛需求，以及轨道交通因素。其中，12、13号线的开通影响至关重要。此前，上海轨道交通线路呈“东西强、南北弱”的格局，从核心区域出发，东西线上的虹桥、花木等地区都已成熟饱和，南北线上的发展相对迟滞。随着12、13号线开通，南北线上的次中心区域，与核心区域连通性大大增强，继而带动这些区域内的写字楼活跃度提升。典型的受益板块包括世博滨江、北外滩、长寿路，以及与静安合并后的原闸北火车站板块。此外，从2015年的情况看，上海核心区域的写字楼空置率保持在5%以下，平均租金增幅达6.1%；浦东的空置率仅为1%，租金增幅达10.3%。（2）写字楼市场供应写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。2015年上海的办公楼供给当期供给有所增长。2015年全年办公楼新开工面积为304.87万平方米。同比减少16.5%；竣工面积为219.23万平方米，同比增加32.8%。2015年1-12月，办公楼销售面积总量为197.41万平方米，与去年同期相比增长64.1%，其中现房销售面积为76.13万平方米，同比增长109.0%，期房销售面积为121.28万平方米，同比增长44.6%。在监管放宽的利好政策影响下，内资金融和专业服务类公司依然是推动需求的主要力量。外资企业和大型本土企业可能成为此次放宽的最大获益对象，以此推动浦东浦西中央商务区的需求。此外，节约成本的考虑和区政府提供的优惠则吸引小型公司与创业型公司入驻次级商务区，如虹口区设立的上海对冲基金园区。从空置率的季度变化来看，依旧保持在低位运行，2015年1-4各季度，全市优质写字楼整体空置率分别为7.4%、6.2%、6.0%和5.0%，环比分别上升1.8个、下降1.2、0.2个和1个百分点。（3）写字楼市场价格办公楼平均售价有所回升，租金水平微幅波动。2015年1-12月上海办公楼的平均价格为24700元/平方米，与去年同期相比微跌0.9%。其中，现房均价上涨38.2%，期房均价下跌12.3%。2015年1-4季度，办公楼平均售价分别为18300、25000、26400以及24500元/平方米，1-4季度同比变化幅度分别为下跌14.3%、16.3%以及上涨10.4%和2.8%。2015年1-4各季度，全市核心商务区甲级写字楼租金分别为每月每平方米289.8元、296.0元、300.0元和308元人民币，环比增长率分别为2.3%、2.1%、1.3%和2.6%。（4）经济因素经济保持平稳增长，第三产业比重继续提高。初步核算，全年全市生产总值完成24964.99亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%，增速比上年回落0.1个百分点。其中，第一产业增加值109.78亿元，下降13.2%；第二产业增加值7940.69亿元，增长1.2%；第三产业增加值16914.52亿元，增长10.6%。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到67.8%，比上年提高3.0个百分点。服务业的增长提高了对写字楼的需求。（5）房地产投资房地产投资继续增加，当期供给减少，需求大幅增加，空置率保持在低位运行。根据上海市统计局的数据显示，2015年1-12月，全市完成房地产开发投资房地产开发投资3468.94亿元，比上年增长8.2%，占全社会固定资产投资的54.6%。其中办公楼投资654.54亿元，同比增长22.4%，增幅与去年同期相比提高了20.3个百分点。（6）根据2015年的市场预测2016年，上海写字楼供应量将进一步上升，达到110万平方米至120万平方米，居全亚太首位，但上海仍有极强的写字楼需求待释放，机构由此预测，2016年上海写字楼仍将呈现供需两旺的局面，写字楼租金进一步增长的可能性很大。2016年上海办公楼新增供给持续增加，需求活跃。供给方面，预计核心商务区将有约180万平方米新增供应入市，其中包括上海中心28万平方米的写字楼供应；非核心商务区也将有近230万平方米新增供应入市，其中约一半的供应量位于虹桥交通枢纽区域。需求方面，金融业及IT业仍将是需求的主要推动力量。本土企业将更多具有升级办公空间或自用收购的需求，并关注优质写字楼和散售项目；而跨国企业则开始调整顺应新的市场环境。利润率较低的公司将考虑迁至租金更经济的写字楼，而面积需求较大的公司会考虑将一线业务部门与后台运营部门分开办公。随着业主对这些商机的差异化定位与利用，吸纳模式也将持续变化。尽管需求依然活跃，但在大量新增供应的竞争影响下，全市各区的写字楼均会面临不同程度的竞争压力。中央商务区供给有限、需求弹性较小，将依然保持稳定租金和较低空置率，以往保持高入驻率的写字楼业主可能会感受到留住租户的压力。2016年上海市核心区甲级写字楼物业市场的平均租金应将保持相对平稳，非核心区域的租金表现将由其所占的子市场和项目所决定。政策导向（1）城市更新计划5月19日，上海市规划国土资源管理局发布了城市更新四大行动计划，计划一共囊括了4个方面，分别是共享社区、创新园区、魅力风貌、休闲网络。此次发布城市更新四大行动计划中，共享社区计划为落实中心城“双增双减”要求，增加公共绿地和公共空间，控制建筑容量和高层建筑，坚持TOD（公交导向开发）导向等。而创新园区计划为促进传统产业园区转型和创新中心建设，增加创新空间，集聚创新资源，吸引创新人才和机构。促进产城融合和职住平衡，完善园区产业和生活服务设施，提升功能。5月1日，上海开始施行《上海市城市更新实施办法》，这标志着上海正式启动“城市更新”战略。此次城市更新选定了中心城区24个试点项目，实行区域评估、实施计划和全生命周期管理相结合的管理制度，在土地规划和开发方面，允许有条件地进行土地转性，并通过存量补地价方式实现开发。上海城市更新行动计划中的创新园区计划将对写字楼市场带来较大的影响，未来上海写字楼地区价格可能会重新洗牌，次市中心地区写字楼活跃程度将得到明显提高。（2）国土部2016年创新用地管理，聚焦去库存当前中央正着力加强供给侧结构性改革，促进经济结构调整，提升经济运行质量，稳定经济增长。而土地利用结构与产业结构高度契合，要实现产业结构调整，就要同步优化土地利用结构，创新用地管理。第二产业的去产能以及第三产业的持续增长对写字楼的需求形成利好。（3）上海总体规划纲要发布，未来建设用地负增长上海“十三五”期间将严控建设用地规模，未来上海土地市场供应量将持续减少，有望促进优化用地结构及转型，盘活库存量。建设用地的减少有利于已有商业地产的价格增长。（4）上海实施众创空间发展细，鼓励品牌化发展上海今后将对每家众创空间进行备案并且评估年度绩效，根据其创新创业服务能力、数量、成效等给予支持，更好地引导众创空间提供专业化的增值服务，完善和提升创新创业服务功能。众创空间的发展对次中心区的写字楼需求形成利好。近期趋势（1）土地市场2016年第一季度，上海土地市场仅成交34宗土地,成交总面积为920045.5平方米，环比下降74.8%，同比2015年一季度下滑58.2%。成交总金额为2181034万元，环比下降64.5%，同比2015年一季度下滑24.3%。其中，商办用地成交7宗，合计出让面积180584.6平方米，环比下降40.3%，同比2015年一季度下滑20.8%；成交总金额为1083560万元，环比下降11.7%，同比2015年一季度下滑35%。从商办用地的成交区域来看，第一季度闸北2宗地块成交，合计出让面积为67506.6平方米,成交总金额为824800万元，成为一季度的土地成交冠军。而在5月20日，上海市规划和国土资源管理局又挂牌松江区方松街道和奉贤区南桥新城两宗地块，两宗地块累计起始价达38.4亿元，挂牌截止时间为7月1日。其中，奉贤区南桥新城04单元15B-06区域地块东至奉浦河，南至浦南运河，西至远东路，北至奉浦河。出让面积53968.8平方米，规划用途商住办，容积率2.5，起始价约8.1亿元。预计该地块的出让将再次引发抢地热潮，未来将建设成办公商业一体化的高档写字楼。（2）写字楼买卖市场5月份，写字楼买卖市场方面，量价齐升，成交总量为9.72万平方米，环比增长55%，同时均价也上扬28%至28692元/平方米。相比住宅成交急速下跌，商业地产成交不稳定，但5月份写字楼市场量价齐升，市场最好。商业地产的成交总是阴晴不定，5月上半月，上海商业市场呈现出量升价跌的态势。数据显示，5月9日-15日期间，上海商业成交为6.66万平方米，环比上扬2.13倍，而成交均价则下滑22%至23213元/平方米。新增供应来看，共有5个项目，合计1.08万平米的项目供应，环比下滑71%。（3）写字楼租赁市场2016年第一季度上海市写字楼市场租赁需求个体最多的区域依然是徐汇，占整个写字楼需求市场的21.76%，紧随其后的分别是浦东（14.53%）和合并后的新静安（13.08%）。浦东本季度成为租赁需求面积最大的区域，占比达23.76%。紧随其后的是徐汇（17.44%）以及合并后的新静安（15.29%）。在本季度的租赁市场中，虽然租金低廉的写字楼需求依然占据主流，但环比去年第四季度有所下降，同时对中高端租金价格的写字楼需求有所上升，整体而言，对租金在5-8元/平的需求占整个市场的比例由2015年第四季度的2.97%上升到本季度的4.77%；8-10元/平的需求从2.20%上升到3.34%；10元以上从2.62%上升到3.46%。而在租赁面积的需求上，150平方米以下的小户型依然占据市场主流，占市场的比列高达60%以上，环比去年第四季度略有上升。受内资金融机构、咨询服务企业和跨国零售商的旺盛租赁需求主导，本季度核心商务区的写字楼租金被进一步推高，浦东甲级办公楼租金环比上升1.7%，达到11.3元每平方米每天；浦西甲级办公楼租金环比上升1.4%，达到9.8元每平方米每天。