上海长兴岛市场调研长兴岛印象

长兴岛印象篇长兴岛概况长兴岛是三岛中距市区最近的一个，仅需半小时航程。长兴岛素有“橘乡”、“净岛”、“长寿岛”之美称。根据规划，到2020年，长兴岛总人口为23-25万人。其中，产业发展导入人口将增加到18-20万；户籍人口约4.5万，户籍人口城市化水平将达到85%。长兴岛岛域规划总用地面积约160.6平方公里。规划城镇建设用地约55.6平方公里，其中产业用地约28平方公里，城镇和村庄建设用地约22平方公里；规划非建设用地约43平方公里，其中基本农田约20.7平方公里，林地和水系面积约17平方公里，新增湿地面积约5平方公里；青草沙水库面积约67平方公里。长兴岛规划用地占比印象长兴——旅游环境旅游环境旅游环境印象长兴——商业环境商业环境商业环境长兴岛目前商业主要集中于江南大道西段（凤凰小镇区域）道路两侧及前卫商业街。家电数码：国美电器、迪信通超市：联华超市、华联超市、农工商超市、如海超市等（规模较小，300平米以下）酒店：上海皇豪大酒店、宝隆居家精品酒店、格林豪泰酒店、长兴岛江南宾馆等，均为非星级的经济型娱乐：御岛KTV娱乐会所（3000平米、中高档）、瀛升KTV等（中低档）连锁零售：亚一金店、中国黄金、真维斯、贵人鸟、安踏、博士蛙、波司登等其他大部分商业以低档次小面积为主。未来商业项目——精装修的五星级酒店印象长兴——产业环境产业环境海洋科技产业四大产业基地：中船基地（一期、二期）、振华重工基地、中海工业基地和海洋装备产业基地造船能力：1200万吨/年，占全国造船总吨位的3/1船坞数量：8个50万吨级特大型船坞主要企业：江南长兴、沪东中华、外高桥、中海长兴、振华港机、上海港机上海长兴岛造船基地，一期占地面积5.6平方公里，年造船量450万吨。到2015年二期工程完成后，造船基地将拥有7个大船坞。届时，长兴岛也将成为世界最大造船基地之一。产业环境——目前，长兴横沙渔港一期５万吨级冷库、2.7万平方米的交易大厅、1.7万平方米的办公楼以及包含2000吨级超低温冷库的加工车间都已建成。建成冷藏库经营的主要方向是收储，起到“保节度淡”供应作用，起到加工冷藏和保税仓库功能。二期建设还有一个５万吨的冷库以及配套的星级酒店。未来长兴横沙渔港将成为专门从事渔业及农副产品进出口贸易的港口，具有保税功能。——近期规划（２年内）：以强化渔港综合服务功能为中心，完善渔船避风、渔货集散、物资补给、渔民服务等功能，加强科学管理，发展地销加工和冷藏储备，实现进港产品标准化和会员制拍卖交易。——中期规划（４年内）：进一步提升长兴横沙渔港综合服务功能，稳定市场供应，增强集散辐射能力，扩大远洋接卸和进口，向国际水产贸易中心挺进，实现成为上海海水产品交易的价格形成中心和信息发布中心。其间对备用地完成开发建设，确保科学发展。——远期规划（６年内）：在现货交易规范发展基础上，进一步规范发展“订单渔业”和“公司＋渔户”的渔业产业化服务，逐步发展远程交易和网上订单交易，打造形成为与国际接轨的以现货交易为基础的海水产品虚拟交易中心，向期货交易发展迈进。有关负责人透露，未来长兴横沙渔港将具备“水产品价格调剂功能”，即用超低温冷库做到“旺季收储、淡季投放”，成为上海乃至长三角的海产品物流价格形成中心和信息发布中心。印象长兴——房地产环境酒店式公寓市场上海全市酒店式公寓市场今年成交稳定，成交均价18000元/平米左右，整体供略小于求。崇明目前几乎没用新增供应，主要在售是前期推盘项目，目前在售酒店式公寓只有陈家镇板块的金茂悦公馆和崇明新城板块的绿地曼哈顿，销售情况不甚理想。楼盘板块成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）绿地曼哈顿崇明新城21374412277金茂悦公馆陈家镇5812100174582013年1月-2014年8月崇明在售酒店式公寓供应量有限，整体销售情况不佳商业市场楼盘板块成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价（元/㎡）绿地曼哈顿崇明新城3767543618410陈家镇配套商品房陈家镇3791435000绿地壹街区长兴岛78995811739上海全市商业市场成交低迷，整体供大于求，价格走势平稳。崇明在售商业项目稀少，由于成交有限，价格波动较大，价格幅度在1-1.5万元/平米范围内。2013年以来崇明成交商业项目主要以上三个为主，其中除了绿地曼哈顿以LOFT为主，其他两项目都只售社区商铺。2013年1月-2014年8月崇明商业市场以社区商业为主，供大于求，市场成交低迷，价格范围1-1.5万元/平米。绿地曼哈顿项目位于崇明岛区域核心CBD，新政府正对面。依托崇明岛国际级旅游生态岛规划的大背景，项目斜对面就是在建设的华东区域最大的百联商业购物广场以及即将建成的绿地东海岸第五大道购物中心，一站式旅游消费购物，而且未来地铁1号线和9号线的延伸段也在项目东边交汇，步行仅需要5分钟即可到达。项目采用现代简欧设计咖啡色系低调奢华，灵活性高：投资居住两相宜。LOFT成交均价10811元/平方米，首付20万起。项目参数表占地面积（㎡）110776建筑面积（㎡）301853现场地址崇明江帆路329弄15号容积率2.5环线位置郊环以外绿化率32%所属商圈崇明新城产权年限50年发展商上海绿地开工时间2011.5开盘时间2014.6新推LOFT产品交房时间2015.4装修标准毛坯层高4.5米主力面积（㎡）35-58主力总价35-60万元总套数LOFT370套物业费5元/平方米·月销售率1.1%月销售套数1套【基本信息】4.5米LOTF，售价13000元/平米（毛坯），开盘至今3个月成交套数10套以内金茂悦公馆位于金茂逸墅五星级凯悦酒店区内，是项目的重要组成部分，倾力打造的罕见低密度酒店式公寓。项目毗邻崇明国家AAAA景区东滩湿地，拥有绝版生态环境，空气年优良率达94.6%；周边高尔夫、马球场、游艇、五星级酒店、东滩水世界等配套齐集。国际一线品牌精装全配，名品家俬随楼奉送。奢华双大堂入户，荣享金茂五星级物业服务。酒店式公寓成交均价17450元/平方米项目参数表占地面积（㎡）27900建筑面积（㎡）25400现场地址崇明揽海路599弄容积率0.91环线位置郊环以外绿化率52%所属商圈陈家镇产权年限50年发展商金茂置业开工时间2010.1开盘时间2011.9酒店式公寓交房时间2012.9装修标准精装（4000元/平米）层高3.15米主力面积（㎡）55-70主力总价93-122万元总套数650套物业费3.8元/平方米·月销售率69%月销售套数12.5套【基本信息】金茂集团打造高端物业，别墅、酒店式公寓混合社区，低密度精装酒店式公寓绿地长兴壹街区小区为长兴岛配套动迁房基地，拥有6000余户约2万人，总建筑面积65万平方米，其中商业面积7万平方米，分二期建设。商铺为地上两层地下一层设计。其中一层层高5.58米，可以自行隔一层；其中地下室及二层层高为3.3米-3.9米不等，其中整个商铺二层结构连通。为目前整个长兴岛上唯一的产权式商铺，并拥有70年产权，且大部分皆可做餐饮。商铺开盘报价8800元/平方米，目前均价13000元/平米，住宅为动迁安置房。项目参数表占地面积（㎡）380797建筑面积（㎡）651071（商业13088）现场地址长兴岛丰福路699弄容积率1.5环线位置郊环以外绿化率35%所属商圈长兴岛产权年限70年发展商上海绿地开工时间2010.9开盘时间2011.6商铺交房时间2012.12装修标准毛坯层高5.58米主力面积（㎡）40-60主力总价35-50万元总套数136套物业费2元/平方米·月销售率一期100%月销售套数3.2套【基本信息】和本案类似的二层商铺产品，一层5.58米层高，70年产权，目前一期售罄，后续还有5万平米左右商业体量绿地长兴壹街区【广告推广】推广主要围绕社区规模、产权年限、附加值等元素，强调投资潜力。共136套商铺，在2011年6月开盘当年销售完成90%。御岛财富公馆项目居住、商业两大功能，具备建设高端居住、完备配套两大功能，将打造成为上海融欧陆人文底蕴、低碳理念及智能科技等为一体的顶级岛域中高端住宅。项目共分为二大功能区：高档住宅和商业配套。商业街局部形成广场及内院下沉广场，增加商业体量。住宅在保证最大间距的同时满足日照要求。公寓报价28000元/平方米项目参数表占地面积（㎡）58626建筑面积（㎡）70351现场地址长兴岛凤蓉路455弄容积率1.2环线位置郊环以外绿化率50%所属商圈长兴岛产权年限70年发展商东毅置业开工时间2011年开盘时间未开盘交房时间2015.12装修标准精装修（6000元/平米）产品类型住宅主力面积（㎡）115-169主力总价320-470万元总套数共251套物业费2.5元/平方米·月【基本信息】长兴岛两个住宅商品房楼盘之一，打造高端物业，超大栋距，装修标准6000元/平米，以3房以上的大户型为主力户型御岛财富公馆【会所功能】约6300平米会所，MINI精品酒店会所设施一应俱全，内有SPA桑拿房、红酒雪茄吧、咖啡吧、健身房、青少年活动中心、桌球室、室内高尔夫、网球场、室内恒温泳池等荟于大会所。精品酒店内设有中西餐厅，为业主提供私人菜单、健康饮食、订餐等各类餐饮服务。长兴岛两个住宅商品房楼盘之一，打造高端物业，超大栋距，装修标准6000元/平米，以3房以上的大户型为主力户型凤凰花苑凤凰花苑包括北侧住宅板块和南侧酒店板块两个部分。凤凰花苑整个项目建筑风格具有浓郁的地中海风情。该项目周边配套设施齐全、文化馆、学校、公园、医院等一应俱全，商业卖场可以满足轻松购物的需求。公寓报价14000元/平方米，别墅报价17000元/平米。项目参数表占地面积（㎡）51440建筑面积（㎡）100000现场地址长兴岛渔乐路500弄容积率1.8环线位置郊环以外绿化率30%所属商圈长兴岛产权年限70年发展商致宝置业开工时间2009.7开盘时间2010.5交房时间2011.12装修标准毛坯产品类型住宅主力面积（㎡）90-100主力总价125-140万元总套数共340套物业费1.98元/平方米·月销售率80%月销售套数5.3套【基本信息】长兴岛两个住宅商品房楼盘之一，别墅公寓混合社区，目前长兴岛上已建成品质最高商品住宅，开盘至今销售4年多，还有1/5房源未去化谢谢