世联城市综合体项目整体定位及发展战略报告

世联地产开发咨询部2014.09.29晋江泉德盛投资P2014-2号地块项目前期定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：晋江市泉德盛投资有限公司1项目价值挖掘2项目核心问题界定3项目发展机会挖掘4项目发展战略及定位本次沟通的主要内容5项目经济测算6项目附件生而荣耀的核心区位价值：晋江城区的新核心，紧邻晋江万达和五店市传统街区，坐拥晋江最优质城市资源。本项目世纪大道湖光西路泉安中路南山路石鼓路晋江万达广场五店市传统街区老城中心生而璀璨的复合功能综合体价值：综合体项目，涵盖商业、居住、娱乐休闲等齐全的城市功能。居住——城市豪宅商业——滨水休闲商业娱乐休闲每个城市核心区的项目，不仅见证了城市的成熟和繁荣，而且还背负着重塑城市形象，参与城市历史塑造的责任上海有新天地；南京有1912；杭州有西湖天地；。。。。。。拥有得天独厚城市资源和文化资源，我们必须站在晋江全城的高度，来思考项目的价值我们要在晋江创造什么？杭州西湖天地上海新天地南京1912我们对于项目的思考——重塑城市中心价值、更新城市意象、引领时代的生活方式重塑城市中心价值——解读晋江，占位城市更新城市意象——传承历史，提升形象引领时代的生活方式——注入高价值城市生活位于晋江老城区核心区，能承担什么功能，带来什么价值？在晋江城市中，我们要成为什么？寻找晋江独特的城市意向，代表晋江城市发展的趋势;创造晋江城市新形象，成为晋江新名片。打造现代都市中，全新的，更加体现都市价值的新的生活方式的引领者；不是对已有生活方式的替换，而是保证原有居住价值基础上，更高生活价值的更新。商业——项目价值核心，站位晋江文化传承创新，引领城市商业升级发展战略：市场的领先者——通过打造晋江都市文化休闲示范区URD来实现晋江城市价值回归，引领晋江文化复兴传承——挖掘晋江、品味晋江创新——以形象时尚、业态升级、功能领先的晋江都市文化休闲示范区来打破晋江老城区面貌落后的局面，从而引领整个晋江老城的城市升级住宅——项目回现主力，以产品为发力点，打造晋江城市豪宅新标杆1项目价值挖掘2项目核心问题界定3项目发展机会挖掘4项目发展战略及定位本次沟通的主要内容5项目经济测算6项目附件泉德盛提出的开发目标与存在的困惑区域未来的发展走向：石鼓片区未来在晋江整个城市中的站位？万达的崛起对于晋江城市格局的影响？区域价值能否对本项目形成支撑？项目发展机会：面对周边大体量的项目供应，项目如何打造自身核心竞争力，顺利实现突围？Ⅱ泉德盛的困惑泉德盛开发目标销售目标：鉴于地价成本较高、周边项目竞争压力较大，希望项目实现快速销售，规避市场风险开发目标：通过本项目的开发，希望能充分挖掘项目价值，实现项目整体利润最大化Ⅰ世联对目标的理解Ⅰ开发目标：希望能充分挖掘项目价值，实现利润最大化。Ⅲ销售目标：鉴于地价成本较高、周边项目竞争压力较大，希望项目实现快速销售？在市场可实现，企业可操作基础上，对利润最大化的追求在市场可实现、利润最大化基础上，规避项目风险，实现快速销售项目核心目标判定建立在市场可实现基础上，以规避风险为前提开发商的目标世联对目标的理解项目制约条件一：项目自身资源条件有限——地块规模小，内部自身无优质资源，城市主干道无临街面，项目自身可发挥空间有限制约因素1制约因素2商品房项目用地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）君悦湾68005.235000百宏御璟天下1070004.3460000汇景湾852712.6220000世茂御龙湾14000001.21700000万达广场1706665853330P2010-13地块296563.8112693本项目378283.0113484君悦湾万达广场百宏·御景天下P2010-13地块本项目项目制约条件二：市场竞争激烈1——土地市场用地单位位置土地用途成交日期出让面积(㎡)晋江总商会投资开发有限公司梅岭组团八仙山片区商住2011-2-1658572梅岭组团八仙山片区酒店2011-2-1646571梅岭组团八仙山片区商住2011-2-16106572梅岭组团八仙山片区商住2011-2-16117074泉州世茂新发展置业有限公司梅岭组团石鼓片区商住2011-2-22137239梅岭组团石鼓片区商住2011-2-22111212梅岭组团石鼓片区商住、办公2011-2-22133923梅岭组团石鼓片区商住、办公2011-2-22126171梅岭组团石鼓片区商住、办公2011-2-22124788浙江宁波陈姓地产商梅岭组团石鼓片区商业、办公、居住用地2011-2-2329655福建百宏房地产开发有限公司梅岭组团石鼓片区商业、办公、居住、商住2011-2-25107029泉美行房地产开发公司梅岭组团石鼓片区商业、办公、居住混合用地2011-5-1837828晋江鸿福酒店有限公司市区青莲小区旅馆2011-3-210419晋江市晋龙实业发展有限公司青阳街道陈村片区商业、办公、居住、酒店2011-3-30135402福建盈辉置业有限公司会展东路东侧商住2011-3-3135558总计1318013晋江市核心城区土地出让统计（2011.1——2011.8）资料来源：晋江市国土资源局网站公示项目制约条件二：市场竞争激烈2——商品房市场：区域内君悦湾万达广场百宏·御景天下桂山社区安置房梅青社区安置房青华社区安置房蔡厝社区安置房竹树下社区安置房注：所示区域均为项目示意，非项目实际边界线P2010-13地块本项目安置房项目用地面积建筑面积蔡厝社区安置房43895168455竹树下社区安置房1805374734青华社区安置房57256173413梅青社区安置房74873293533桂山社区安置房126434563361合计3205111273496商品房项目用地面积建筑面积君悦湾680035000百宏御璟天下107000460000万达广场170666853330P2010-13地块29656112693合计3141221461023整体合计6346332734519项目制约条件二：市场竞争激烈2——商品房市场：区域外城市商品房放量约250万㎡项目核心价值挖掘：项目如何构建自身核心竞争力，实现市场竞争突破、快速回现？开发目标：希望能充分挖掘项目价值，实现利润最大化。销售目标：鉴于地价成本较高、周边项目竞争压力较大，项目实现快速销售困境1：项目自身条件有限——地块规模小，内部自身无优质资源凭借，城市主干道无临街面，项目自身可发挥空间有限困境2：市场竞争激烈——土地市场供应量、商品房市场的推盘量和潜在供应量都很大期望：项目希望实现目标现实：市场及项目条件限制VS项目核心问题项目核心问题分解12问题二：基于发展方向，项目物业核心驱动模式？问题一：晋江当前城市发展背景下，项目的发展机会在哪？如何构建项目自身核心竞争力，实现市场竞争突破、快速回现？1项目价值挖掘2项目核心问题界定3项目发展机会挖掘4项目发展战略及定位本次沟通的主要内容5项目经济测算6项目附件项目发展机会挖掘2基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会1基于海西城市群扩张背景下晋江的城市机会海峡西岸城市群：依托于两岸一体化发展的国际性城市群，是我国区域经济发展的重要“增长区域”、与世界接轨的“中介地”海峡城市群的战略构想落实国家加快建设海峡西岸经济区的决策部署，充分发挥福建省比较优势，优化整合内部空间格局，联动周边省区，推进两岸合作交流，逐步形成两岸一体化发展的国际性城市群——“海峡城市群”，构筑我国区域经济发展的重要“增长区域”和与世界接轨的“中介地”。海峡城市群空间布局结构顺应空间演化的规律出发，提出“两点、一线、四轴”的城市群空间布局结构。“两点”指福州大都市区和厦泉漳大都市区，“一线”指沿海城镇密集地带，“四轴”指“南三龙发展轴”、“福武发展轴”、“中部发展轴”和“厦龙发展轴”。经济层面——晋江经济发展实力处于海西城市群的前列，近年来经济保持着高速、持续稳定的发展晋江市在县域经济基本竞争力、中小城市科学发展评价分别居于全国第7位、第17位，获“十大特色经济魅力之都”称誉。海西城市群—厦泉漳大都市区晋江规划层面——晋江城市发展定位：综合实力强、民生质量高、发展环境好的现代产业基地、滨海园林城市环泉州湾组合城市群泉州湾都市核心区1025平方公里。由泉州、晋江和石狮构成，是未来都市区人口集聚承载地，晋江将进一步打造全国性现代制造业基地和区域性的商贸、金融和产业服务中心。现代产业基地涵盖先进制造业、现代服务业两方面，推动工业由大变强，努力实现产业类别由数量规模低附加值型为主向品牌技术高附加值型为主转变，抢占产业制高点；推动服务业由轻变重，紧盯金融保险、高端商务、现代物流、时尚购物、会展服务、研发设计、文化创意和旅游休闲等新型业态的现代服务体系。滨海园林城市对接泉州“980”环湾规划，以滨江商务区为载体，推动中心城区向东拓展，突出南翼滨海宜居发展格局，侧重生态、生产和生活等功能，规划改造滨海景观，开发建设滨海新区，构建现代宜居与滨海风貌相互交融的现代化发展格局。建设层面——2010年提出晋江城市建设年的口号，千亿投资强力启动城市建设，实现晋江城市华丽“转身”，完成八类规划推进建设八条城市主干道启动建设八大城市综合体重点建设八个公共配套设施全面开工建设二十九个安置房项目开展七条道路立面整治2011年晋江市“城市建设管理年”活动动员部署会传来消息，晋江市共安排活动项目197个，总投资约1010亿元，年度计划投资约236亿元，重点做好城市规划、城市建设、基础设施、景观提升、城市管理等五项内容。交通层面——现代交通体系建设已启动,立体交通网络基本成型抓紧围头、深沪港区建设和配套建设，力争设立对台客运码头，开辟海上国际航线。海构筑市域快速路系统，强化泉州湾核心区辐射作用，形成市域半小时交通体系。打通海西大动脉，建设泉州绕城高速晋江段、围头支线和白沙大桥（或隧道）、田安大桥、双龙路大桥等跨海、跨江通道，贯通沿海大通道。路完成泉州晋江机场改扩建，打造4E级机场和区域空港货运枢纽，争取开通对台和国际航线。空以大交通撑起大城市，晋江酝酿“十二五”交通规划“十二五”交通规划提上重要议事日程，提出要以“大交通撑起大城市”的理念，五年投入60亿元，大手笔书写品牌之都强力打造现代交通体系的精彩篇章。产业层面——在保持晋江原有产业优势的基础上，提出了“235”工业发展工程以及“641”现代产业体系，保证产业持续稳定发展235641“235”工业发展工程“641”现代产业体系制鞋、纺织服装等2个产业集群产值达到1000亿元以上食品饮料、装备制造、纸制品等3个产业集群产值达到500亿元以上培育5家以上年销售收入超百亿元企业巩固提升支柱性传统产业。积极引导纺织服装、制鞋、食品、晴雨伞、陶瓷建材、纸制品6个支柱性传统产业向高端发展，实现“二次创业”。培育做大战略性新兴产业。实施更加积极的新兴产业促进政策，推动装备制造、航空零部件制造维修、高端印刷、光电能源4个新兴产业规模化，培育新兴产业增长点。促进企业集团做强做大。继续深化品牌经营、改制上市、精益管理、自主创新等战略，推动企业做大做强，带动产业链整合提升。信息来源：《晋江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》晋江城市发展走向预测——海西城市群战略制高点全国百强–县域经济基本竞争力列全国百强县（市）第7位，综合创新能力列全国县级城市第6位，经济实力多年居于八闽县级之首。全省公共文明指数测评名列县级市第一；–2010年，实现GDP908.74亿元，财政总收入100.23亿元。品牌之都–拥有中国名牌产品24项、中国驰名商标91枚（国家工商总局认定24枚）、国际知名品牌2项、上市公司32家。52家企业成为国家或行业标准起草单位，拥有国家级企业技术中心5个。产业基地–先后荣获“国家体育产业基地”、“世界茄克之都”、“中国鞋都”、“中国纺织产业基地市”、“