万科2009财务报表分析案例

万科股份有限公司2008-2009年财务报表分析班级：07级人力资源管理学号：270609108姓名：李国春万科企业股份有限公司2008-2009年财务报表分析一、背景分析(一)背景资料1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司公司法定英文名称：CHINAVANKECO.,LTD.（缩写为VANKE）2.公司法定代表人：王石3.公司注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02公司办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心4.公司股票上市交易所：深圳证券交易所股票简称：万科A股票代码：000002(二)股东构成1.股份总数：10,995,210,218（股）2.截至2009年12月31日，公司共有股东1,487,388户（其中A股1,446,970户，B股40,418户）拥有公司股份前十名股东持股情况如下：股东名称股东性质持股比例持股总数华润股份有限公司国有法人14.73%1,619,094,766中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深其他1.67%184,121,543刘元生其他1.22%133,791,208融通深证100指数证券投资基金其他0.91%99,575,114TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.外资股东0.80%87,455,642易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金（易方证基（2009）947）其他0.79%87,047,066HTHK/CMGFSGUFP-CMGFIRSTSTATECHINAGROWTHFD外资股东0.75%82,406,712博时第三产业成长股票证券投资基金其他0.73%80,000,000易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金（易方证基（2006）20）其他0.67%74,032,782博时新兴成长股票型证券投资基金其他0.64%70,000,000(三)企业发展状况万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。2009年公司实现营业收入488.8亿元，同比增长19.2%，实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%。报告期内，公司销售额首次突破600亿元，实现销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比2008年增长19.1%和32.5%。实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。(四)行业状况从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。2009年房地产业发展状况：1.政府连续出台刺激政策，市场住房需求开始集中释放：2009年，全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长42.1%；商品房销售总额达43994.54亿元，同比增长75.5%，其中，商品住宅销售额38157.21亿元，同比增长80.0%。2.房价强劲回升，各地区价格普遍上涨；3.房地产企业投资增加，新开发土地面积增长；目前房地产业发展形势：1.进入2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展；2.预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行；3.低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。二、关注审计报告的措辞从审计报告的措辞来看，该审计报告是一个无保留意见的审计报告。这就意味着，注册会计师认为，公司的财务报表，符合以下条件：(一)会计报表的编制符合《企业会计准则》和国家其他财务会计法规的规定。(二)会计报表在所有重要方面恰当地反映了被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量情况。(三)会计处理方法遵循了一致性原则。(四)注册会计师已按照独立审计准则的要求，完成了必要的审计程序，在审计过程中未受阻碍和限制。(五)不存在影响会计报表的重要的未确定事项。(六)不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项。此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师认为财务报表的反映是公允的，能满足非特定多数的利害关系人的共同需要，并对发表的意见负责。同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善，可以是审计报告的使用者对被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量具有较高的信任度。三、资产负债表分析根据万科2009年资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如表1所示。表1资产负债表趋势分析表2009年12月31日项目20092008增（减）%结构%20092008流动资产：货币资金23,001,923,830.8019,978,285,929.9215.1316.7216.76交易性金融资产740,470.770-0.000540.00应收票据00-0.000.00应收账款713,191,906.14922,774,844.24-22.710.520.77预付款项8,736,319,500.733,160,518,998.56176.426.352.65应收利息0.000.00-0.000.00应收股利0.000.00-0.000.00其他应收款7,785,809,435.413,496,096,906.25122.705.662.93存货90,085,294,305.5285,898,696,524.954.8765.4672.04一年内到期非流动资产0.000.00-0.000.00其他流动资产0.000.00-0.000.00流动资产合计130,323,279,449.37113,456,373,203.9214.8794.7195.15非流动资产：0.000.00可供出售金融资产163,629,472.66167,417,894.55-2.260.120.14持有至到期投资0.000.00-0.000.00长期应收款0.000.00-0.000.00长期股权投资3,565,383,001.512,485,725,268.9943.432.592.08投资性房地产228,143,157.99198,394,767.0514.990.170.17固定资产1,355,977,020.481,265,332,766.187.160.991.06在建工程593,208,234.13188,587,022.90214.550.430.16工程物资0.000.00-0.000.00固定资产清理0.000.00-0.000.00生产性生物资产0.000.00-0.000.00油气资产0.000.00-0.000.00无形资产81,966,325.940.00-0.060.00商誉0.000.00-0.000.00长期待摊费用31,318,689.6525,268,164.9723.950.020.02递延税款资产1,265,649,477.661,449,480,632.53-12.680.921.22其他非流动资产0.000.00-0.000.00非流动资产合计7,285,275,380.025,780,206,517.1726.045.294.85资产总计137,608,554,829.39119,236,579,721.0915.41100.00100.00项目20092008增（减）%结构%20092008流动负债：短期借款1,188,256,111.114,601,968,333.32-74.180.863.86交易性金融负债01,694,880.00-100.000.000.00142应付票据30,000,000.000-0.020.00应付账款16,300,047,905.7512,895,962,836.6326.4011.8510.82预收账款31,734,801,163.7623,945,755,139.8532.5323.0620.08应付职工薪酬806,504,472.20517,762,853.1955.770.590.43应缴税费1,176,877,640.28-861,985,122.52+236.530.86-0.72应付利息122,643,721.10219,884,034.75-44.220.090.18应付股利0.000.00-0.000.00其他应付款9,258,734,468.309,968,304,370.93-7.126.738.36一年内到期的非流动负债7,440,414,366.7813,264,374,576.45-43.915.4111.12其他流动负债0.000.00-0.000.00流动负债合计68,058,279,849.2864,553,721,902.605.4349.4654.14非流动负债：0.000.00长期借款17,502,798,297.119,174,120,094.8390.7812.727.69应付债券5,793,735,805.145,768,015,997.010.454.214.84长期应付款0.000.00-0.000.00专项应付款0.000.00-0.000.00预计负债34,355,814.9541,729,468.03-17.670.020.03递延所得税负债802,464,465.02867,797,927.60-7.530.580.73其他非流动性负债8,408,143.8212,644,849.82-33.510.010.01非流动性负债合计24,141,762,526.0415,864,308,337.2952.1817.5413.30负债合计92,200,042,375.3280,418,030,239.8914.6567.0067.44股东权益：0.000.00股本10,995,210,218.0010,995,210,218.000.007.999.22资本公积8,557,716,583.447,853,144,319.558.976.226.59盈余公积8,737,841,436.856,581,984,978.1432.756.355.52未分配利润8,808,398,744.056,184,277,986.6642.436.405.19外币报表折算差额276,721,078.80277,307,760.05-0.210.200.23归属于母公司所有者权益合计37,375,888,061.1431,891,925,262.4017.2027.1626.75少数股东损益8,032,624,392.936,926,624,218.8015.975.845.81所有者权益合计45,408,512,454.073