万科投资价值分析报告

目录1公司基本情况分析................................................................................21.1公司概况.....................................................21.2公司未来发展方向.............................................31.3经营分析.....................................................31.4公司战略.....................................................51.5股本结构.....................................................72公司所处行业分析..............................................................................102.1宏观经济分析................................................102.2房地产行业分析..............................................112.3万科A行业竞争力分析........................................122.4万科A行业竞争力优势........................................133公司财务状况分析..............................................................................163.1偿债能力分析................................................163.2营运能力分析................................................183.3盈利能力分析................................................193.4现金流量分析................................................203.5成长性分析..................................................213.6投资收益分析.................................................234公司内在价值评估..............................................................................234.1修正相对估值法..............................................234.2绝对估值法..................................................265投资建议与风险提示..........................................................................285.1投资建议....................................................285.2风险提示....................................................296结论.......................................................................................................29万科A投资价值分析报告21公司基本情况分析1.1公司概况万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”，王石入选“改革开放30年深圳百名杰出企业家”。公司获得“CCTV60年60品牌”荣誉称号，董事会主席王石荣获“中国品牌杰出贡献奖”。在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，公司成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。本公司经营范围为:兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。万科A投资价值分析报告31.2公司未来发展方向国家近期接连出台政策，对房地产进行调控。在多重政策之下，房地产板块整体处于一种弱势盘整之中。回首过往，从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年新国十条出台，七年来宏观调控走过了从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。但调控归调控，我们可以看到一些数据，从2010年1月至10月，房价同比涨幅分别为9.5%、10.7%、11.7%、12.8%、12.4%、11.4%、10.3%、9.3%、9.1%、8.6%。很显然，我们可以看出，中国的楼市并没有和中央预期的一样降下来，充其量只能说保证在了合理的升幅水平之内。房地产关系着多个行业的兴衰，关系着一个国家的多个命脉支柱产业。中国的楼市如果在更加严厉的调控下崩盘，中国的每一个国民都要为楼市崩盘分担经济损失，如果楼市崩盘引发全面的经济危机，我们老百姓承受的损失将会更多。所以，在2011年，中央不会出台更严厉楼市打击政策。其次就是在CPI疯涨的情况下，物价都在上升。即使中央出面调控，楼市也会保持在合理的升幅水平内。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一。作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去的几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产业几经潮起潮落、大浪淘沙，但万科依然保持着持续增长的势头，行业领跑者的地位不可动摇。目前，万科与上海建工集团已进行了紧密合作，后者为推进万科产业化进程专门成立了“万科事业部”，负责墙面的组装。接下来，中建总公司和中铁建设总公司也将成为万科的合作伙伴，共同推进产业化实践。万科今后将寻求与更多国有背景的大建筑公司合作，而小的建筑队在这一领域将逐渐失去生存机会。1.3经营分析全国商品住宅成交面积同比下降15.5%；北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个主要城市，万科A投资价值分析报告4商品住宅成交面积季度同比下降25.5%，单月数据则波动较大。上述14个城市1月份的住宅成交面积降至06年以来的最低点，同比降幅达72%；2月份成交面积环比1月份有所增长，同比仍下降27%；3月份随着春节后自住需求的释放以及首次置业信贷环境的逐步改善，市场成交量有所回升，加上2011年3月份基数较低，今年3月份，上述城市的成交面积同比增长62%、环比增长96%。报告期内，上述14个城市的成交批售比（商品住宅成交面积/同期批准预售面积）由去年全年的0.7回升至1以上，但值得注意的是，市场成交仍处在低位，批售比回升主要源于新增供应的减少。相比往年，今年1-2月主要城市的新房批售面积明显减少，已经达到06年以来的最低水平，3月份虽有回升，但一季度整体的批售面积同比仍下降近15%。新房供应的减少，一定程度上延缓了库存的积累，但考虑到已经累积的库存规模，上述城市的库存压力仍然较大。报告期内，由于市场成交下降，且行业融资环境依然紧缩，企业的投资能力进一步下滑，缩减开发、暂缓购地成为普遍现象。一季度，全国住宅新开工面积同比下降5.2%，继09年之后再度出现罕见的开工同比下滑现象。企业开发投资规模的萎缩，将对市场的后续供应能力产生不利影响。一季度，有公开数据可持续观察的16个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、成都、武汉、重庆）的土地成交面积同比下降约13%，为近三年以来最低，且63%的地块以底价成交，25%的地块流拍，溢价情况已十分少见。期内，公司继续坚持积极销售的策略，累计实现销售面积300.9万平方米，销售金额310.7亿元。其中1月份因去年同期基数较大（2010年底很大一部分客户认购在2011年1月实现签约，使公司2011年1月份的签约销售额达到201.0亿元，占去年1季度总签约金额的56.6%），公司的签约销售同比有所下降。之后的2、3月份，公司的销售金额同比分别上升20.7%和23.5%。其中，公司在广深区域实现销售面积100.4万平方米，销售金额110.4亿元；在上海区域实现销售面积50.4万平方米，销售金额61.7亿元；在北京区域实现销售面积87.4万平方米，销售金额85.1亿元；在成都区域实现销售面积62.7万平方米，销售金额53.6亿元。万科A投资价值分析报告5公司继续坚持以中小户型普通商品房为主的产品定位，一季度公司所销售的产品中，144平方米以下的比例进一步微升至90%。报告期内，公司实现结算面积75.4万平方米，实现结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%。公司实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。受结算资源结构、市场调整等因素影响，公司房地产业务的结算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，减少4.2个百分点。截至报告期末，公司合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1389亿元，较年初进一步增长。期末，公司持有货币资金390.5亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和178.0亿元。净负债率23.0%，较年初下降0.8个百分点。未来公司仍将坚持“现金为王”的策略，保持经营的安全性和稳健性。截至一季度末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）83.9亿元，占比3.91%。公司将坚持市场导向,客户导向,股东导向,战略导向,以更高的标准审视各项工作,积极应对市场挑战。在计划交付房屋规模进一步扩大的情况下,公司将继续把确保安全生产和产品质量作为工作重点.公司将大力弘扬工程师文化,启动千亿计划,组织大批工程系统管理人员和技术骨干赴日研修,全面学习发达国家先进的工程管理经验,并计划建立项目试点,引入国外资深管理人员树立管理标杆,推动公司质量管理能力迈上新的高度.在市场调整的背景下,如何确保盈利能力,是公司未来所面临的一项挑战.为此,公司将把成本管理作为一项重点工作.2011年,公司已经建立了集团标准成本体系和成本适配体系,同时加强了对无效成本的防范.在此基础上,成本管理工作将围绕提高基础工作质量和加强成本