万达集团项目结算三审工作总结(0223)

关于万达集团项目结算三审工作中反映出的部分共性问题的总结北京文新创展工程造价咨询有限公司二零一零年二月二十三日受大连万达商业地产有限公司委托，北京文新创展工程造价咨询有限公司自2009年9月起至今对万达集团北京石景山、上海周浦、重庆南岸等20多个项目进行了结算复审（三审）工作。通过上述项目的复审，我司对其中所反映出的造价管理过程中的一些共性问题进行了简单的归纳总结，供贵司参考。以下各项内容按形成结算审核最终金额的各要素发生的时间顺序进行排列，以便供大家在造价控制的相应各阶段进行参考。引言一、合同订立阶段1、总分包的界面划分问题问题：部分项目总分包的界面划分不清，或未将上述信息在结算审核时及时传递给审核单位，造成重复计量。案例1：包头项目初审结果中“室外台阶”造价在总包工程结算范围内，总包及分包合同文件对此项均未作明确约定。我司认为此项由总包单位施工的可能性不大，经查证落实，确定此项为分包施工范围，审减约20万元；案例2：重庆南岸项目大商业金街路面情况与案例1情况基本相同,审减约15万元；一、合同订立阶段案例3：天津项目地区公司初审报告中外墙外保温工程量按全部外墙面积计量，其中包括了石材墙面的外保温。另外住宅部分的弱电桥架、公共部分灯具也按图纸计入了总包结算。我司认为上述项目由总包单位施工的可能性不大，经查证分包合同及调研落实，确定此项为分包施工范围，审减约40万元。一、合同订立阶段建议：各项工程承包合约中应对界面划分作出明确约定，并做到表单固化。在进行任何一级审核前，均应向审核单位提供全项目的详细的合约划分资料。一、合同订立阶段2、清单子目项目特征描述问题:问题：部分项目的项目特征描述、工程量计算规则等描述不严谨或不完善，结算时容易引起争议。一、合同订立阶段案例1：上海周浦项目合同清单中双轴、三轴搅拌桩的项目描述（“8字形”）与施工图形态不符，地区公司初审时重复计量两圆重叠处的工程量。三审此项审减金额约30万元。案例2：合同清单中基础土石方仅有基坑大开挖子目，未强调桩间土的归类问题，部分项目要求桩间土方重新组价。济南项目此项争议涉及金额约80万元。一、合同订立阶段案例3：合同清单中阀门工作内容的描述中要求DN70mm以上为法兰连接，含一副法兰，但未明确是否含法兰的供应及安装，部分项目要求单独计取法兰的供应或安装费用，无锡项目此项审减金额约6万元，天津项目此项审减金额约20万元。一、合同订立阶段3、清单子目设定与项目所在地情况的配合问题问题：部分项目招标清单中子目的设立未能充分考虑各地区实际施工情况及定额体系不同所带来的影响。当清单描述与实际情况不能完全符合时，易发生争议问题。一、合同订立阶段案例1：广州白云项目依据设计要求使用了旋挖桩，而合同清单中基础桩仅有钻孔灌注桩子目，承包单位要求重新组价，涉及金额约70万元；案例2：西安定额中地面素水泥浆为单独计价项目，而合同清单地面做法相应子目描述中未明确是否包含素水泥浆单价，承包单位根据当地定额规定要求增加素水泥浆费用，涉及金额约15万元。一、合同订立阶段案例3：合同清单水表安装工作内容描述中未明确是否包含表前后阀门的供应及安装，北京、天津等地定额中水表安装含表前后阀门的供应及安装费用，而武汉定额中水表前后阀门为单独计价项目。武汉菱角湖项目承包单位根据当地定额规定要求增加表前后阀门的费用，涉及金额约6万元。一、合同订立阶段二、施工图纸相关问题1、图纸做法与交房标准的差异问题问题：目前存在两种情况：一是部分项目直到竣工结算时仍然没有出具明确和详细的交房标准，这就造成了结算时缺乏依据，易产生混乱或扯皮的现象；另一种情况是虽有明确的交房标准，地区公司初审时只按施工图纸做法计量，未执行交房标准。二、施工图纸相关问题案例1：重庆南岸项目3组团电气安装工程图纸标注所有户内配管、穿线及灯具安装到位，而交房标准明确只有部分户内安装到位，地区公司按图纸标注全部计入，三审扣除此部分费用，审减约58万元。案例2：无锡项目地区公司初审中户内部分灯具按图示吸顶灯计入，而交房标准为裸灯头。涉及金额约60万元。建议：交房标准一定要于项目实施前期尽早出具，过程中修改应及时进行更新，此项工作需严格做到程序化和表单固化。在任何一级审核开始前，均应向审核单位提供符合实际并经各方确认的交房标准。二、施工图纸相关问题二、施工图纸相关问题2、图纸会审记录的签订问题问题：根据合同专用条款关于变更免赔金额的规定：工程量清单单项子目变更增加或减少的金额人民币2,000元整，增减超出部分按实计算。部分项目的图纸会审中包含设计变更、洽商性质内容，项目公司初审时将其全部计入图纸重计量。二、施工图纸相关问题案例：唐山项目此项三审核减金额约6万元，襄樊项目此项三审核减金额约3万元，宜昌项目此项三审核减金额约5万元。建议：在图纸会审的签订中应尽量做到不体现设计变更、洽商的内容，已经体现的在结算审核中要注意将此部分内容剔除。二、施工图纸相关问题3、图纸登记问题问题：部分项目前后几版施工图均为同一版号，标注同一出图时间，加上项目公司自身对图纸登记不严谨，造成对结算图纸的认定困难及部分问题的重大争议，最为突出的是二次结构植筋是否应由甲方承担费用的问题，若建筑图出图时间晚于结构相应部位的施工时间，无预留钢筋条件，后期为二次结构植筋的费用应由业主承担；反之，植筋就属于承包商的技术措施，业主无需负担费用。由于图纸登记的不到位，部分项目出现争议情况。二、施工图纸相关问题案例1：西安民乐园项目地区公司初审将二次植筋全部计入，因承包商无法提供建筑图较结构图出图滞后的依据，三审予以审减约70万元；案例2：天津项目此项争议金额约495万元，地区公司初审报告中列为争议项目。二、施工图纸相关问题4、图纸提供问题问题：部分项目提供的结算图纸版本与地区公司结算或实际施工的图纸版本不符，甚至有的项目不出具纸质版图纸仅有电子版图纸，这种情况给结算审核工作造成了困难，也影响了审核效果。这个问题在大商业的机电及结构的基础部分表现地尤为突出。二、施工图纸相关问题案例：唐山项目、上海周浦项目（仅指地下室部分）提供给三审计量的图纸与地区公司结算图纸版本不同。最初计量完成后发现双方工程量差异比较大，后来发现是图纸版本不同，三审公司到项目所在地后又重新开始计量。三、施工阶段的管理1、工程实际做法与施工结算资料的一致性问题问题：至少有以下几个方面因素会造成现场实际情况与施工结算资料描述不一致的情况：三、施工阶段的管理»图纸所引用图集做法或施工图做法与目前工程实际已经脱节，如“天棚抹灰”的做法为大多数项目的图纸或引用图集所标注，而实际施工做法一般均为找补，刮耐水腻子；»部分项目根据甲方指令取消施工图纸装修做法，（例如商铺部分改为毛坯交房而取消初装面层），而又未及时对这种未施项目签订减项洽商；»洽商或图纸上未明确约定尺寸，施工期间又未作明确记录的内容。三、施工阶段的管理»对于上述情况，若审核单位不能进行足够的现场调查或缺乏工程经验，容易只按资料计量，造成结算结果的较大误差。案例1：淮安项目天棚、墙面抹灰地区公司在初审计量时按图纸做法全部计入，经我司与项目公司工程部现场确认，天棚及部分墙面抹灰未施工，审减金额约400万元；三、施工阶段的管理案例2：武汉项目初审中按交房标准做法要求，在图纸重计量中计入全部天棚抹灰，经我司与地区公司工程师现场核实，证实现场未做，涉及金额约400万元；案例3：淮安项目图纸中未明确卫生间、厨房墙面防水的尺寸，地区公司初审计量时按通高计入，我司三审时通过调查落实，实际厨房墙面防水300mm高、卫生间防水1800mm高，此项审减约200万元；三、施工阶段的管理案例4：唐山项目现场取消部分剪力墙与楼板交接处的暗梁，但各方未签减项洽商。三审时发现此问题，补签洽商。此项涉及金额约700万元；案例5：关于两种不同材质墙体交接处设置钢丝网的问题，一般要求不低于300mm。由于图纸或规范未明确具体宽度数值，承包商报审时与实际施工情况经常会出现偏差。天津项目非入伙部分三审此项核减约17万元；宜昌项目三审此项核减约60万元。三、施工阶段的管理2、暂定料值认价问题问题：依据合同，暂定料值认价应只认主材价而非综合单价；结算时应只调整主材价格，并且差价仅计取税金，不应计取管理费、利润等进行重新组价。案例：包头项目初审中，暂定料值的认价与暂定价之差价计取了管理费、利润，此项审减金额约10万元。四、结算阶段的原则把握1、清单子目的理解问题地区公司初审时对合同清单中子目的理解出入会造成审核结果的失误，例如：问题a：总包招标文件中已明确规定钢筋单价包含钢筋的损耗、搭接，部分项目公司重复计取钢筋搭接。案例1：宁波项目初审中计入钢筋搭接工程量，涉及金额约420万元；四、结算阶段的原则把握案例2：襄樊项目合同第267页5.3条：“钢筋的连接方式由承包商根据合同图纸的设计要求自行考虑”，图纸约定直径为20mm以内的钢筋可采取搭接或电渣压力焊的方式。地区公司初审中将直径为12-18mm之间的钢筋的电渣压力焊单独计价，我司认为此部分计价与招标文件的精神原则不符，是变相计取钢筋搭接的费用。此项涉及争议金额约200万元。四、结算阶段的原则把握问题b：有梁板模板套用清单子目的问题——合同清单中“有梁板模板”子目的计量原则要求为包含板、梁的模板。案例：呼和浩特项目地区公司初审时主梁模板套用梁模板子目，我司认为根据合同约定，有梁板的梁、板模板均应套用有梁板模板子目。此项争议涉及金额约170万元。四、结算阶段的原则把握问题c：基础回填土与房心回填土子目套用区分问题——基础回填土是基槽或基坑施工基础后进行的回填，一般指室外地坪以下回填部分；房心回填是为室内外高差进行的回填，一般指室外地坪以上回填部分；桩承台基础的基础梁之间的回填土方应该属于基础回填土。案例：西安民乐园项目地区公司初审中把基础梁之间的回填土套用房心回填子目，三审此项审减金额约30万。四、结算阶段的原则把握2、工程量计算规则把握的问题万达项目总包合同中工程量计算规则中既有自行设定的规则，也有部分项目参照国标清单等的计算原则执行，结算时应注意仔细区分。四、结算阶段的原则把握问题a：“投标人须知--经济标注意事项”中第19.1.1项规定：“本招标工程采用工程量清单计价方式。数量由招标人暂定，单价是在正常的施工条件下根据现行当地市场价确定的综合单价进行报价。工程量计算规则采用本次招标文件内所附的工程量计算规则（详见本招标文件第四部分《工程基本要求》中的《计量基本要求》）。在本招标文件内所附的工程量计算规则内没有包括的项目，采用GB50500-2003的计算规则。”部分地区公司在工程量计算规则的把握上经常忽视类似约定。四、结算阶段的原则把握案例1：南京G77地块，地区公司初审中单独计量了套管工程量，我司认为根据国标清单，管道项目内容含套管制作安装，因此套管应含在综合单价里，不应该单独计取。此项三审审减金额约45万元。四、结算阶段的原则把握案例2：南京G76、G77地块项目地区公司初审中单独计量了接线盒工程量，我司认为根据国标清单，电气配管项目内容含接线盒（葙）灯头盒、开关盒、插座盒安装，因此接线盒应含在综合单价里，不应该单独计取。此项三审审减金额约58万元；福州金融街项目入伙部分类似项目审减金额约5万元。四、结算阶段的原则把握问题b：根据总包合同清单工程量计算规则，楼梯模板应按水平投影面积计算。案例：福州金融街项目此项审减金额约10万元。四、结算阶段的原则把握3、费用计取问题问题a：基坑四大块的超灌问题———四大块基坑支护桩、工程桩超灌按规范要求为不得低于500mm，合同清单的计量原则：按设计图示尺寸以钻孔桩体积计算；依据合同要求，超灌部分不予计量。案例：天津项目支护桩、工程桩超灌审减金额约130万元。四、结算阶段的原则把握问题b：门窗收口问题——合同中商务基本要求的1.3.5条约定：“承包商还须负责对分包工程完工后的填补与修复工作，这类工作主要有如下几项（但不限于此）：用水泥砂浆或其他相关材料填实因预留、预埋导致的建筑结构之间的