【作者李佐刚】浅析城市轨道交通的可持续发展

浅析城市轨道交通的可持续发展李佐刚重庆市轨道交通（集团）有限公司重庆渝北401120摘要：轨道交通作为一种环保交通工具在全国大量建设，轨道线路的开通对沿线房地产开发及商业经营带来大量人流，从而提升收益，本文就如何利用轨道建设开通带来的收益以达到轨道交通运营的可持续发展进行论述。关键词：轨道交通物业；运营现状；发展概述与实践一、全国轨道交通运营现状轨道交通是一种利用轨道列车进行人员运输的方式，包括市郊铁路、地铁、轻轨等。本文所涉及的轨道交通主要指地铁和轻轨。当前，我国城市轨道交通进入了一个快速发展期，北京、天津、上海、广州、深圳、南京、重庆、武汉、大连、长春十个城市已经开通运营的线路总长达770公里。上述十个城市加上正在建设的沈阳、成都、杭州、西安、苏州共十五个城市在建线路总长达到1100公里。同时，还有青岛、宁波、郑州、厦门、东莞、昆明、长沙、乌鲁木齐、南宁、济南、兰州、太原、福州、厦门、合肥、无锡、贵阳、烟台、石家庄等城市正在进行轨道交通规划建设的前期工作。按目前每年开工建设100～120公里线路的发展速度，到2020年我国建设城市轨道交通线路将达到2000～2500公里规模。二、轨道物业发展概述轨道物业发展，是指通过城市轨道交通与物业的结合，充分、合理利用站点的上盖、地下空间和周边土地资源，通过房地产开发，实现沿线土地增值和沿线物业开发投资收益；通过对已开发的沿线各类物业的管理，产生物业升值收益，通过对沿线商业物业的经营，产生物业出租的租金收益。其包括轨道物业开发和经营管理两方面。轨道物业开发分为站厅内物业开发、站点地下空间开发、站点上盖物业开发、站点周边物业开发。轨道物业开发的模式有轨道公司自行组织开发、轨道公司和开发商联合开发、开发商承担轨道设施建设等模式。轨道物业项目定位原则一般为，站点100m的核心范围尽量布置商业设施和高密度的商住综合楼；站点100~300m范围内可适当提高住宅用地和办公用地的比重；站点周边300~500m的用地范围以住宅开发为主,并有良好的配套服务,使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、综合性商业和娱乐、办公等设施为一体的综合功能区；在500~1000m内以居住用地为主。三、轨道物业发展与轨道交通运营具有相互促进关系（一）轨道运营对沿线物业的影响1、改善了沿线物业的可达性城市轨道交通的平均速度达到每小时30—40公里，能够实现区位之间的快速转移，降低到达其他区位的时间成本，从而降低交通成本，提高沿线物业的可达性。2、促进沿线物业升值由于轨道交通便捷等优势，物业开发活动以车站为中心展开，对城市的用地、功能和空间等多方面的集中发展具有积极意义，站点周边成为一个富有活力的城市的生活节点，这些节点可以发展成为城市区域的功能中心，很好地带动了经济的发展，从而提高了以车站为中心周边物业开发土地利用的价值空间。3、改变沿线土地的利用性质城市轨道交通的建设和营运，会带动城市中心区域的集中化发展和向郊区的轴线扩展，城市原有规模将扩大，进而引起城市中心的变迁和原有城市功能布局的改变。由此带动居住区、商业区、工业区等不同功能用途区在地域上实现了分离，实现了居住区和工业区沿城市轨道交通线路的郊区化疏散，商业区则在市中心站点周围高度聚集，促使站点沿线区域土地利用类型发生变化。据统计、上海地铁明珠线一期工程通车后，更多的居住需要集中在站点附近，在站点500米半径范围内，从1990年到1999年之间，居住用地增加了约15%，公建用地呈递减趋势。这说明城市轨道交通的建设和运营促进了周边土地的用地性质发生改变。4、提高沿线土地的开发强度城市轨道交通的大运量，带动了沿线区域的围绕站点的经济活动的聚集，这就要求站点周边的土地实施高强度的开发与再开发策略，以适应城市紧凑型发展的需要。一般而言，站点200米半径范围内为高强度开发，200～500米半径范围内为中高强度开发，500～1000米半径范围为一般强度开发以平衡整个区域的土地开发强度。（二）轨道物业开发对轨道交通运营的影响1、物业开发的利润可以反哺地铁运营亏损众所周知，轨道交通是一项投资大、建设周期长、运营后成本回收慢的工程，轨道交通的盈利是一个普遍存在的难题，在全球众多有轨道交通的城市中，除香港等少数城市的轨道交通盈利外，大部分城市的轨道交通都亏损。其盈利原因就在于充分发挥了轨道交通站点及沿线物业开发的作用。轨道交通对沿线物业的增值影响体现在沿线土地增值和物业增值，这些增值给轨道公司带来了商机，轨道公司若将其商机经开发经营转化为物业利润投入到轨道交通的建设、运营中，便可使轨道交通的建设、运营形成了资金、资本的良性循环。案例：某轨道物业开发项目占地面积为51723㎡，容积率为4.06，总建筑面积为240000㎡（其中，居住面积为196600㎡，商业建筑面积为6500㎡，地下车库面积为30000㎡）。经测算，该项目所得税前利润为29,284.13万元，收益率为24.20%；所得税后利润为21,963.09万元，收益率为18.15%。这说明，若对该项目进行开发，便可获得税后18.15%的收益率；若不对该项目进行开发，该部分利润就会被其它房地产开发企业获得，轨道交通带来的土地及物业增值将外部化。2、轨道物业开发可以提高轨道运营票务收入轨道交通给沿线带来了巨大的经济效益，使得各种物业向站点集中。尤其在站点周边500米半径范围内集中，吸引了大量的人员在此居住、办公。进而促进了站点附近的经济社会发展，提高了站点沿线市民利用城市轨道交通出行比例，极大的增加了轨道运营的票务收入。四、重庆轨道物业发展实践重庆市轨道交通（集团）有限公司是重庆市唯一的国有独资轨道交通企业，承担城市轨道交通的建设、运营和沿线土地开发任务。公司推行建设、运营、开发“三驾马车”并驾齐驱的管理模式。公司经济收入主要来源于运营票务收入和附属资源（包括物业、广告、商铺、无形资产等）的开发收入。2011年6月1日颁布实施的《重庆市轨道交通条例》规定：轨道建设和运营单位依法在规划确定的轨道交通用地范围及空间内进行土地资源综合开发和经营，其收益用于轨道交通建设及运营补贴。市城乡建设、交通等行政主管部门应当依法加强对土地资源综合开发和经营活动的指导协调及监督管理。此条例确立了重庆市轨道交通（集团）有限公司对其规划确定用地范围内的物业开发主体地位，同时要求相关职能部门予以配合，这对轨道沿线物业开发具有极大的促进作用。按照市政府指示精神，结合轨道交通一、二、三、六号线的建设情况，公司采取联合开发、自主建设的开发模式进行轨道物业开发。目前公司的轨道物业开发情况为：已完成、在建和拟计划实施的综合物业开发项目40多个，开发体量300多万m2，估算开发总收益（包括土地出让金、配套费返还）为100亿元以上。轨道物业收入占公司总收入的比例越来越大。结语综上所述，轨道运营和轨道物业相互影响。据相关机构统计研究，轨道交通促进轨道沿线土地及物业升值主要有三个明显阶段：轨道线路规划获得国家批准、轨道线路开工建设、轨道交通开始运营。若能将轨道物业开发和轨道建设进行同步规划、同步设计、同步建设，便可将轨道交通带来的增值效益尽量转化为轨道公司的内部收益，以此来反哺轨道运营，保障轨道运营可持续发展。参考文献[1]李秀敏发展轨道交通探索资源开发2009（3）[2]张泓基于可持续发展的城市轨道交通盈利模式研究都市快轨交通2007（10）