上海仁达公寓部分房地产抵押价值评估报告

1仁达公寓部分房地产抵押价值评估报告XX房地产估价有限公司报告摘要XX房地产估价有限公司接受陈伟耀先生的委托，按照中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，对仁达公寓（市长宁区平武路36号）内，建筑面积为6992.42平方米的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象于估价时点（二○○一年五月十八日）的现状公开市场价值。致委托方函陈伟耀先生：受您的委托，本公司根据中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的仁达公寓（市长宁区平武路36号）内，建筑面积为6992.42平方米的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于二○○一年五月十八日（估价时点）的现状公开市场价值报告如下：房地产总价：人民币41,600,000元大写：肆仟壹佰陆拾万元整单位建筑面积均价：人民币5950元/平方米大写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整XX房地产估价有限公司法定代表人：高幸奇二○○一年五月三十一日估价师声明(同房地产估价规范)估价的假设和限制条件21.本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格：(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值；(2)有一段合理交易时间；(3)在此期间房地产市场保持稳定；(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。2.截止到估价时点，估价对象的市房地产权证还未办理。根据估价方向市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海（其中仁达公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；仁达公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有）。3.截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果已包含了室内装修价值。4.本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。5.本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。房地产估价结果报告一、委托方1.委托人：陈伟耀2.联系地址：市平武路36号（仁达公寓）18楼D座3.联系人：陈伟耀4.联系电话：1370--1731330二、估价方1.机构名称：XX房地产估价有限公司2.法人代表：高幸奇3.机构地址：市浦东新区浦建路243号4.资格等级：壹级5.证书编号：（2000）建房估证字第9号6.联系人：谈勇7.联系电话：[phone]三、估价对象31.房地产概况估价对象为仁达公寓部分房地产(47套)。仁达公寓位于市长宁区平武路36号内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。房地产用途：住宅建筑面积：6992.42平方米土地权属性质：国有出让土地土地出让年限:一九九六年八月二十四日至二○六六年八月二十三日土地等级：市四级土地形状：矩形临街状况：一面临街2.房地产权利状况估价对象为权利人叶鸿林、林春海于一九九九年二月向仁达房地产开发有限公司购进的内销商品房。截止到估价时点，估价对象合法权利文件只有签订的市内销商品房预售合同，预售许可证编号：沪房地（96）内预字0004号，还未办理市房地产权证。根据估价方向市房屋土地管理局有关部门查询结果和委托方的承诺，委估的仁达公寓部分房地产（47套，建筑面积6992.42平方米）不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海（其中仁达公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；仁达公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有）。3.房地产利用现状仁达公寓位于市长宁区东部繁华地段，它由一幢总高二十五层的公寓和地下车库组成。整幢公寓已于一九九八年竣工投入使用，现该公寓的物业已基本出售。目前，由专业物业管理公司提供全面现代化的管理。估价对象现处于空置状态。4.建筑物和地上定着物状况仁达公寓为钢筋混凝土剪力墙结构，总高二十五层的公寓，1996年开始建造，1998年竣工投入使用。房型为三室二厅二卫、二室二厅一卫，一层五单元，层高2.8米，总高70米。仁达公寓部分房地产（47套），A座有17套，房型为三室二厅二卫；B座有2套，房型为三室二厅二卫；C座有4套，房型为二室二厅一卫；D座有9套，房型为三室二厅二卫；E座有15套，房型为三室二厅二卫，均已装修，总计建筑面积6992.42平方米。各套房屋具体情况(单元、楼层、面积、户型、产权人)参见表一：估价对象情况说明表（略)。装修标准及设备配置情况如下：外墙：彩色釉面砖窗：古铜色铝合金、白玻璃门：分户门—木面钢腹压制防盗门4户室门：—分户门为压制门（美国进口高密度板）地坪：铺设优质企口硬木地板墙面天花：乳胶漆厨房：铺设同质地砖和国产瓷砖，配备全套高级厨房设备卫生间：铺设同质地砖和国产瓷砖，全进口美标三件套卫生洁具，大理石洗面台强电：分户配电箱，开关、插座面板和灯座均安装完成并穿管接线到位管道：煤气及上水完成立管及各户接口支管，水表安装到位热水器：进口11升白兔（带强制排风装置）空调：每户设高级空调壹台卫星天线：亚太一号、亚卫一号电话：A、B、D、E户型直线二门，C户型直线一门，均穿管接线到位电梯：全进口日立电梯二台车位：备有充裕的停车泊位安保系统：大楼具有进口可视访客系统和电视监视系统5.市政基础设施条件估价对象位于市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全，已具备了“七通一平”的条件。四、估价目的因委托方拟将估价对象进行抵押，特此委托本公司评估其客观合理的公开市场价值，供抵押相关方作参考。五、估价时点二○○一年五月十八日六、价值定义本报告提供的房地产价格是估价对象在现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。七、估价依据1.国家和市有关的法律、法规（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《市房地产转让办法》（4）《市房地产抵押办法》2.市长宁区区域详细规划3.市建筑装饰工程预算定额4.委托方提供的有关证明文件5（1）估价委托书（2）委托人的产权承诺书（3）部分内销商品房预售合同（复印件）（4）购房款发票（复印件）（5）委托方个人身份证（复印件）5.估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘察收集的有关资料八、估价原则本次评估主要遵循如下估价原则：1.合法原则国家的土地制度、房地产法规、城市规划等法律和法规是影响房地产价格的重要因素，房地产的权益只有在法律规定的范围内才具有经济上的价格。因此，房地产的价格评估必须以房地产的权益合法为前提。2.替代原则同类功能和用途的商品具有可替代性，某一房地产的价格会受到与其同类的可替代的房地产价格的影响和制约。因此，估价对象房地产的价格可通过对同类型房地产价格的比较修正来替代。3.估价时点原则房地产的价格会随着社会、政治、经济等情况的发展变化而不断地变动，因而在不同的时点上，同一个房地产往往有不同的价格水平。因此，必须确定价格的估价时点，才能确定估价对象在某一时点上的价格。4.最高最佳使用原则由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。九、估价方法根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等；有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。本项目的估价技术思路与方法为：由于估价对象的用途为中高档公寓住宅楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评估。经综合分析考虑，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术6平均法确定估价对象的现状公开市场价值。十、估价结果陈伟耀先生所委托的仁达公寓（市长宁区平武路36号）内，建筑面积为6992.42平方米的房地产于二○○一年五月十八日（估价时点）的现状公开市场价值为：房地产总价：人民币41,600,000元大写：肆仟壹佰陆拾万元整单位建筑面积均价：人民币5950元/平方米大写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整十一、估价人员姓名房地产估价师注册号签名（盖章）谈勇20000151龚明荣31979701131窦建民20000167陈凌岚3120000045十二、估价作业日期二○○一年五月十五日至二○○一年五月三十一日十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期，自估价时点二○○一年五月十八日起至二○○二年五月十七日一年内有效。房地产估价技术报告一、个别因素分析1.房地产概况估价对象位于市长宁区平武路36号（仁达公寓）内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。房地产用途：住宅建筑面积：6992.42平方米土地权属性质：国有出让土地土地出让年限:一九九六年八月二十四日至二○六六年八月二十三日土地等级：市四级土地形状：矩形临街状况：一面临街2.房地产权利状况(同前)73.房地产利用现状(同前)4.建筑物和地上定着物状况(同前)5.市政基础设施条件估价对象位于市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全。二、区域因素分析长宁区位于市中心城区的西部，东与静安区相连、南与徐汇区接壤、西与闵行区毗临、北靠吴淞江，与普陀区隔河相望。全区面积38万平方公里，全区人口61.13万。长宁区西端有的航空港一—虹桥国际机场；中部有著名的经济技术开发区一—虹桥经济技术开发区和市最大的涉外高级住宅区一—古北新区；东部有中山公园和兴国路、华山路、泰安路、新华路、愚园路等处的花园住宅区。优越的涉外开放条件，便捷的立体交通网络，众多的科研院所，良好的居住生态环境，健全的基础教育体系和现代化旅游及娱乐设施构成了长宁区的发展优势。委估的仁达公寓座落于长宁区的东部，靠近番禺路、平武路口。该地域位于市长宁区东部的繁华地段，紧靠主要交通干道延安路高架道路，是市最具有人文气息的高尚住宅区之一。估价对象周边金融、商业、文化、娱乐、卫生、教育设施齐全，交通便捷，环境质量好，属于市中心闹中取静的黄金地段，与“兴国宾馆”、“新华别墅”、“丁香花园”、“总统公寓”、“影城”毗临。由于该区域地理位置的独特优越，适宜于居住与办公之用。长宁区是市区的西大门，地理位置独特，交通十分便利。区内，虹桥机场是我国最大的空中交通枢纽之一；沪杭铁路纵贯全区南北，苏州河、沪青平公路是苏、锡、杭、嘉、湖通往的主要水、陆信道；高架环路、延安路高架、南北高架交通、地铁二号线和区内拓宽后的江苏路、长宁路、原有的虹桥路、延安西路等交通干线与30多条公交线路，形成了长宁区颇具特色的水、陆、空齐全，纵横交错、四通八达的立体交通网络。估价对象位于长宁区东部，南向傍依徐家汇，北向靠近南京路，驱车几分钟即可上延安路高架道路，通过延安路高架道路可贯穿市，交通十分便捷。估价对象距市市中心（人民广场）5公里；距虹桥国际机场8.5公里；距火车站5公里；距延安路高架道路仅几百米，已形成人口流量高，经济发达，交通便捷的商务和居住区。三、市场背景分析1.市房地产市场背景分析2001年一季度房地产市场已逐渐走出几年来的低谷，商品房销售保持良好的势头，市场供求关系已出现了转机。同时，必须清晰地认识到，一季度内销商品房预售登记面积首次超过批准上8市面积所呈现出的“求大于供”，仅仅是一种阶段性、季节性的现象，前几年超量开发所积累的整体上供大于求的实质性矛盾尚未清除，这