【闭卷考试】2014年财务管理上学期《房地产经济学》网上作业答案

房地产经济学1.（教材前言，课件第一讲）房地产答：房地产是指土地以及固着于土地的与土地不可分离的部分。这些与土地不可分离的部分，包括建筑物、树木、草地灯各种具体的表现形式。从物质角度看，与房地产相关的概念主要有三个：土地、改良物和固定附着物。2．（教材第一章，课件第二讲）经济适用房答：经济适用房是在政府指导下组织建设的，适合中低收入家庭承受能力的，具有一定社会保障性质的微利商品房。3．（教材第一章，课件第二讲）廉租住房答：廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。4.（教材第一章，课件第二讲）住房公积金答：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。5.（教材第二章，课件第三讲）土地使用权出让答：是指国家将国有土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。是国有土地有偿使用的主要形式之一。6.（教材第三章，课件第四讲）房地产投资答：房地产投资就是将资源投入到房地产开发、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动中，以期在未来能获得一定的效益。7．（教材第五章，课件第六讲，）工程建设合同答：又称工程承包合同或者工程合同，是开发商（发包人）和施工单位（承包人）为了完成一定的建筑安装工程，明确相互的权利义务关系而签订的具有法律效力的协议。8．（教材第九章，课件第十讲）房地产泡沫答：房地产泡沫指的是由于虚拟需求的过度膨胀导致房地产价格水平相对于其理论价格的非平稳性上涨，由此造成房地产经济的虚假繁荣现象。这种价格难以长期维持，最终将会向泡沫一样破灭。9．（教材第十章，课件第十一讲）物业管理合同答：是指物业管理企业接受业主或业主委员会的聘任和委托从事实物的管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议。10．（教材第十章，课件第十一讲）业主公约答：业主公约又称为管理公约或公共契约，是业主承诺的、对全体业务具有约束力的有关物业使用、维护、维修、管理等方面权利义务的行为准则，是以书面形式订立的自治规范。11.（教材第一章，课件第二讲）为什么要实行住宅商品化，住宅商品化包括什么内容？答：实现住房商品化的目的是要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化，加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。对于住房商品化的含义，必须全方位理解，它至少包括如下几点：1、行政事业单位、公司企业等各类组织不再富有向其成员提供住房的义务和责任。这些组织也不再进行住房的生产。2、个人通过完全的市场交换关系来满足其住房消费需求。至于是租赁住房还是购买住房，只是交换形式的区别，并不是本质上的差异。3、在住房问题上实行适当的社会保障。绝对的住房商品化是不可能的。低收入者不具备或不完全具备通过市场解决其住房问题的能力，这时，政府负有保障的责任。12.（教材第二章，课件第三讲）我国国有土地使用权出让的方式。答：土地使用权出让就是指国家将国有土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。主要有3种方式。1、拍卖出让。符合事先约定的田间的竞买者在一定的场合举牌报价竞争，出家最高者获得购买权。2、招标出让。政府将出让土地制成标书，采取公开或者不公开、定向或者不定向将标书发到拟购买该地块的竞买人手中，有意竞买人投标书后，发标人通过评标委员会对所有投标进行评审，以确定土地使用权的受让人。当然也可能因为没有达到预期而拒绝所有。3、协议出让。政府同土地使用权的有意受让人双方进行一对一的协商谈判，就各方面权利义务达成一致。13.（教材第三章，课件第四讲）简单区分房地产投资与房地产投机答：房地产投资就是讲资源投入到房地产开发、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动中，以期在未来能获得一定的效益。投机是一种特殊的投资活动。第一、房地产投机者一般并不进行真正的房地产开发活动，而专注于房地产的市场流通，也就是转手买卖。第二、投机者购买房地产，不是因为其房地产以外的生产经营活动或者生活的需要。第三、房地产投机存续时间比较短。房地产投资过程往往包括投资意向的确立，资金筹措，土地购买与开发，产品销售等众多环节，是一个长期行为。第四、房地产投机活动在市场景气状态时比较明显，因为此时获利机会比较多，获利程度高，风险较小。第五、房地产投机这对利润的期望往往大于投资者，因此可能获利很高，也可能收到很高的损失，因为高风险的投资行为就是投机行为。14.（教材第四章，课件第五讲）我国房地产企业融资渠道存在的问题及原因分析。答：房地产企业一般融资渠道有：1企业向银行支付利息取得资金使用权的融资方式，是企业筹资的一条重要渠道有三种方式：信用贷款、担保贷款、抵押贷款。2房地产企业进行上市融资，实现资本运营的重要手段和融资方式，通过发行公司股票。分为直接上市融资和间接上市融资两种。3债券融资是企业或政府为筹集房地产开发经营资金，依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券。债券持有人有权按照约定期限取得利息、收回本金，但无权参与发行人对所筹资金的经营管理新型融资渠道：1房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金，拖过发行股票、集合投资者资金，由专门机构经营管理，通过投资，选择不同地区不同类型的房地产项目进行投资组合2房地产产业投资基金——是通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运行，基金资产专门投资于房地产产业或项目，一伙的投资收益和资本则只的一种基金形态；3合作融资——一般是成立合资或合作公司，利用较好的现金管理技术和经验，进行优势互补。4短期融资券——指企业依照法定程序发行，约定在3-6个月或9个月内还本付息，用于解决企业短期资金需求的有价证券15.（教材第五章，课件第六讲）房地产开发可行性研究报告的内容应该包括哪些方面？答：1、开发项目概况；2、市场分析预测；3、规划方案的优选；4、项目进度安排；5、投资估算；6、筹资方案与现金流分析；7、财务分析；8、风险分析；9、项目的社会效益与环境效益；10、结论。16.（教材第六章，课件第七讲）影响商品房价格的因素有哪些，你对我国当前的房价走势如何判断？答：影响商品房价格因素主要有几个大类：1、制度因素。制度是由政府制定的，因而政府力量对商品房价格的影响是不可忽视的；2、经济因素。经济发展状况、房地产市场上的供求关系、居民收入水平、物价等因素都会影响到房地产的价格；3、人口因素。人口数量、人口素质、人口流动、家庭规模对房地产价格有一定的影响；4、投机因素。投机是利用价格差异获取经济利益的行为。投机往往引起房地产价格的剧烈波动；5、其他因素。这里包括自然环境、人文与社会环境、心理等各个方面。对于我国当前的房价走势，我个人认为尽管房地产的调控大棒一直高悬，但总体而言，指望房价暴跌不太现实，最多是微跌然后缓涨，部分区域跌而大部分区域涨。17.（教材第八章，课件第九讲）房地产泡沫对国民经济的负面效应。答：1房地产泡沫作为一种价格现象可以对经济资源的配置产生影响，资产价格不断上升，使得市场价格不能反映出真实的供求关系，偏离一般的均衡价格，导致大量资金流入该颤音，破坏力社会经济资源的最优配置,2房地产泡沫的产生必然会带来收入上的再分配，产生既无效率又损害社会的公平分配效应，劳动所得在国民经济中所占的比重不断下降。3房地产泡沫的产生、膨胀和崩溃导致房地产价格的大幅度波动已经对整体经济的影响，房价季度下跌，商品房知晓，将会影响银行还款，银行将会出现资金链条断裂，银行挤兑，金融危机爆发，进而影响到实体经济的良性发展。18.（教材第九章，课件第十讲）简述房地产价值评估中收益还原法和成本估价法的原理。答：收益还原法的基本原理是：某宗房地产的价值应该等于一定数量的货币，该笔货币资金存入银行每年的利息收入与房地产每年所带来的纯收益相等。成本法就是生产某一房地产品所耗费的各项费用和应缴税金以及一定的利润为依据，来确定房地产价格的方法。19.（教材第八章，课件第九讲）房地产泡沫对国民经济的正面与负面效应。答：房地产行业在国民经济中占有举足轻重的地位，房地产业对国民经济的拉动效应非常显著，而房地产业非理性发展所形成的泡沫对产业链条也产生了一系列的联动效应。一、房地产泡沫的正效应分析1、正反馈效应。房地产泡沫具有一定程度上的正反馈效应，在泡沫产生并持续放大阶段，房地产价格持续上升，消费者产生了房地产价格将会进一步上行的预期，而实际价格走势正式了这一点时，将会进一步增强这种预期，在这个过程之中居民的财务水平的确出现了一定程度的增加。2、托宾Q效应。根据托宾Q效应理论，Q值=企业资产的市场价格/企业重置成本，当房地产价格上升时，投资、投机于房地产的企业的股价上升，即使企业不是上市企业，其拥有财产的价值上升也表现为其本身市场价格的上升，从而导致Q值变大，企业的市场价值高于资本的重置成本，企业就会增加投资，最终刺激经济的增长。此外，房地产泡沫还存在周期效应、通货膨胀效应以及资本流动性等诸多效应。二、房地产泡沫的负效应分析1、资源配置效应。房地产泡沫作为一种价格现象可以对经济资源的配置产生影响。由于房地产泡沫的膨胀，资产价格不断上升，使得房地产资产持有人的财富不断增加，从而不断吸引社会资金注入房地产产业，导致大量资金在该产业集中，在资金总量一定的情况下，无疑会减少在其他资产方面的资金投入，这就必然引发社会经济资源的重新配置，泡沫的出现必将对国民经济的产业结构产生影响。2、收入分配效应。房地产泡沫的产生必然会带来收入上的再分配，房地产泡沫的收入分配效应属于市场分配范畴。在泡沫成长阶段，市场价格越来越偏离均衡价格，使得由市场分配因素觉得的价格出现扭曲，产生既无效率又损害社会公平的分配效应。在社会经济中，越是富有的人往往越有能力持有更多的泡沫资产，而资产价格的膨胀又使得资产升值，从而造成富者越富穷着越穷的“马太效应”，显然，泡沫的这种分配效应损害了社会的公平性。另外，泡沫资产往往会产生远超出正常资产投资时的收益，巨大的利益驱动投机者趋之若鹜，劳动所得在国民经济中所占的比重不断下降。3、风险效应。主要是指因房地产泡沫的产生、膨胀和崩溃导致房地产价格的大幅度波动以及对整体经济的影响。房地产泡沫破裂，房价极度下跌，商品房滞销，将会影响银行还款，银行将会出现资金链断裂，银行挤兑，金融危机爆发，进而会影响到实体经济的良性发展，引起经济危机，给社会带来沉重灾难。此外，房地产泡沫会抑制社会消费。房地产泡沫带来社会财富的不均衡，由于低收入家庭普遍具有较高的消费收入弹性，而高收入家庭具有低的消费收入弹性，因而，房地产泡沫将进一步抑制低收入家庭消费需求，而高收入家庭消费需求又不高，因此，在一定程度上抑制了社会的有效需求。20.（教材第九章，课件第七讲）对以下两个房地产项目年份年纯收益(万元)现值指数(r=10%)房地产A房地产B13009000.909125008000.826437005000.7513410002000.6830请问:（1）两处房地产的平均年收益各为多少？（2）利用收益还原法计算,各自的评估价值为多少,哪处房地产的价值更高？（3）以第4年为例，解释其现值指数是如何计算出来的。答(1)房地产A的平均年收益率:(300+500+700+1000)/4=625房地产B的平均年收益率:(900+800+500+200)/4=600(2)利用收益还原法计算,各自的评估价值房地产A的评估价值:300*0.9091+500*0.8264+700*0.7513+1000*0.683=1894.84;房地产B的评估价值:900*0.9091+800*0.8264+500*0.7513+200*0.683=1991.56;因A的评估价值B的评估价值，所以房地产B的价值更高(3)在第四年时，n=4，r=10%所以第四年的现值指数=1/(1+10%)^4=1/1.4641=0.683021.（教材第三章，课件第四讲）已知某房地产项