《案例分析》笔记

二００五年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》目录第一部分房地产估价原则………………………………………………1第二部分估价程序………………………………………………………2第三部分房地产估价技术路线…………………………………………3第四部分估价方法………………………………………………………3一、市场比较法………………………………………………………3二、收益法……………………………………………………………5三、成本法……………………………………………………………7四、假设开发法………………………………………………………9五、基准地价修正法…………………………………………………11第五部分不同估价目的下的估价………………………………………11一、土地使用权出让价格评估………………………………………11二、房地产转让价格评估……………………………………………12三、房地产租赁价格评估……………………………………………12四、房地产抵押价值评估……………………………………………13五、房地产保险估价…………………………………………………14六、房地产课税估价…………………………………………………14七、征地和房屋拆迁补偿估价………………………………………15八、房地产的分割、合并估价………………………………………15九、房地产纠纷估价…………………………………………………16十、房地产拍卖底价评估……………………………………………17十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价……………………17十二、损害赔偿估价…………………………………………………18第六部分各种类型的房地产估价………………………………………18一、居住房地产估价…………………………………………………18二、商业（含餐饮）房地产估价……………………………………18三、商务办公（写字楼）房地产估价………………………………18四、旅馆（含娱乐）房地产估价……………………………………19五、工业房地产估价…………………………………………………19六、特殊用途房地产估价……………………………………………19第七部分估价报告格式…………………………………………………19估价报告常见错误……………………………………………………21第八部分估价报告案例…………………………………………………23第九部分投资分析………………………………………………………23第十部分网上下载………………………………………………………241案例分析解题思路1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。1、什么是技术路线？路线的三个方面①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。2、技术路线与估价要求事项的关系？①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6）②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产）④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线的确定过程：①了解估价的基本事项（对象、目的、时点）；②遵守估价原则；③确定价格内涵（一定要先说清楚）；④确定价格形成过程；⑤再确定估价方法。二、房地产估价方法1、各方法之间的关系①各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。②各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34③各方法相互引用P54比较项目比较法成本法收益法假设开发法价值角度买方、卖方卖方买方卖方卖方价值转换价格—价格部分价—整体价年收益—价格整体价—部分价价值类型比准价格积算价格收益价格剩余价格价值方向过去—现在过去—现在将来—现在将来—现在3、估价对象与估价目的、估价方法。估什么？为什么而估？怎么估？4、估价方法的选用《规范》P8三、估价原则。各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。1、合法原则：A、合法产权：占用、使用、收益、处分四方面。B、合法使用：要符合城市规划、土地用途管制。C、合法处分：①拆迁范围内的不能抵押。②划拨土地不能单独抵押。③集体土地未经征用不得出让。④相邻关系、共同所有、区分所有。⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权。⑥抵押权和地役权2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性）（2）客观性（成本、收益等必须客观）3、最高最佳原则。应以合法原则为前提。说的是房地产的经济价值最高。不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。2（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求V建，再用剩余法V建二者相比4、估价时点原则《原理》P975、公平原则四、估价目的（核心）1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的；5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。7、目的影响技术路线。五、房地产价值形成及分配规律1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）4、带租约的房地产转让价格；5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。扣除房地产以外资产的贡献；8、房地的匹配问题。六、资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）1、一般资料：（1）项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；③项目有关文件。（2）估价时点房地产市场状况的资料：①一般性的；②地区性的；③本类型房地产资料（商业、特殊物业）（3）估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……（4）估价对象区域条件资料：①交通。②环境。③繁华程度。（5）相关法律、法规、政策。2、不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）（1）市场比较法：①交易实例及实例房地产状况。②不同交易情况价格差异的资料。③房地产价格指数及汇率方面的资料。④房地产状况修正的有关技术资料。（2）成本法：①土地取得成本方面的资料。②土地开发和房屋建设方面的资料。③管理费用方面的资料。④利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥建筑物的折旧方面的资料。（3）收益法：①估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。②估价对象房地产和似房地产的经营费用资料。③折旧、剩余收益年限等资料。④资本化率方面的资料。（4）假设开发法：①同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。②同类房地产市场售价。③同类项目开发周期、开发费用。④同类项目开发利润或收益资料。⑤折现率确定的有关资料。七估价报告（一）阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果（二）错误类型1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；④估价结果。2、不规范。①术语不规范；②表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。①时间修正未说明市场状况分析。②比准价格的未说明理由。如加权、平均。③各种方法最后综合取值的理论依据。4、不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。3５、不正确。①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）（三）常见错误A、封面B、目录C、致委托方函（时点、对象、目的、结果、签字、盖章）D、估价师声明E、假设和限制条件：①说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；②他项权利（抵押权对资产的影响）；③特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。F、估价结果报告（１）委托方（一般无误）（２）估价方（看是否超级评估）（３）估价对象：区位、实物、权益。①面积前后不符，分部之和不符合总面积；②产权状况：土地权利、性质（集体还是国有）、出让年限、出让起止日期、剩余年限、有无纠纷、他项权利、共有权，是否为划拨土地。③规划条件：改变用途、改扩建等变更情况。④建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途。⑤建筑物建成时间、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限。⑥土地用途，建筑物用途，不同楼层用途。⑦估价对象介绍不全面，缺少直接作用于价格的重要内容。（４）估价目的；（５）估价时点（与估价目的对应精确到年月日）（６）价值定义（价值类型标准及对应的有关条件）（７）估价依据（法律法规、技术依据、委托方提供的估价人员掌握及收集的资料）（８）估价原则。（９）估价方法的说明（方法的选用，方法定义及估价思路，往往说明不全面）（10）估价结果（单价、总价要求大写，涉及到划拨土地时，土地收益应单独列示，涉及外汇时要把对应时点的汇率折合成人民币）。对不可量化因素作调整，并在报告中阐述理由。（11）估价人员（盖章、签字）（12）估价作业日期。（13）估价报告应用的有效期（与房地产市场变化有关，变化快则有效期短，反之则长）。G、估价技术报告（留机构存档，体现报告质量）（１）区域因素与市场背景均指本地区同类房地产的状况（２）资料包括过去现在和将来的（过去的资料时间相隔不能太久，未来属市场预测要和时点对应）（３）个别因素、区域因素、市场背景三大分析与计算过程中的取值要对应（４）资料要客观、真实，引用资料应标出，用词要规范，不能夸张（５）最高最佳使用分析：应说明房地产现状和规划要求、估价时用途的确定（６）估价方法的选用：①思路②方法③采用方法的理由④方法适用的条件和范围（７）测算过程H、估价结果的确定：一定要有论述，有说明，有充足的理由，要符合一般规定，要与结果报告保持一致。I、附件：包括机构资质、估价对象产权资料、估价人员资质证书复印件、引用有关的技术资料、反映估价对象状况的资料八、运用各种估价方法时应注意的问题。●市场比较法●①
可比实例选择不当（八小方面，类似房地产、用途、交