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《物业管理》第一章物业管理概论思考练习题1.什么是物业?根据使用功能的不同,物业可分为几类?物业是物业管理的物质对象,是指各类房屋及其附属设备、设施和相关场地及业主的权益。物业可分居住物业;商业物业;工业物业;其它用途物业4类。2.什么是物业管理?从物、人、社会角度分析,物业管理的目的是什么?物业管理是指对住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。1、从物角度讲,通过物业管理实现物业的保值增值;2、从人的角度看通过以人为核心的物业管理为广大住用人提供良好的生活、工作环境;3、从社会角度看通过物业管理促进社区管理和社会的和谐和稳定,提高城市的现代文明程度和可持续发展。3.物业经营管理有哪三个层次?基本物业管理;资产管理;投资组合管理4.简述物业管理的地位和作用。物业管理是房地产开发建设的延续和完善,它既是开发建设的延续,更是开发建设的完善,在房地产整个产业链条中是不可替代的,起着至关重要的作用。5.物业管理有哪三个性质?与传统的房地产管理有何区别?社会化、专业化、市场化。区别:1、管理体制不同;2、管理内容不同;3、所管的房地产的产权结构不同;4、经营机制不同。6.物业管理实施的基本原则是什么?(牢记)是业主自治自律与物业服务企业统一专业化的管理相结合的原则7.物业管理的自身特点有哪些?1、物业管理不仅是劳务密集型的行业,也是管理密集型的行业;2、物业管理是全天候,不间断的物业服务工作;3、销售环节提前;4、生产环节和消费使用环节同时产生和结束;5、物业服务的提供者直接面对的是全体住用人;6、物业服务质量和价格之间的关系是弹性的。8.简述物业管理的起源,我国第一家物业管理公司在什么时间、什么地方产生?物业管理起源于1960年英国。一位名叫奥克特维亚。希尔的女士在其出租的物业制订了一套行之有效的管理办法,要求承租人严格遵守,结果出人意料的取得了成功,不仅有效的改善了居住环境,而且还是业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。我国是在1981年3月10日深圳市成立第一家物业公司。9.我国的物业管理法规和政策从什么时候制定?主要的法规有哪些?1994年4月建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》1996年2月国家计委、建设部联合颁发《城市住宅小区物业管理收费暂行办法》。1996年9月建设部和人事教育劳动司与房地产联合下发《关于实行物业管理企业经理、管理员岗位制度的通知》199年10月建设部制定了《物业管理企业资质管理试行办法》,2004年5月1日正式执行2003年11月国家发改委、建设部制定了《物业服务收费办法》2003年5月28日国务院颁发了《物业管理条例》2005年人事部、建设部制定了《物业管理师制度》及物业管理师资格考试实施办法》2007年3月国务院颁发了《中华人民共和国物权法》10、物业管理的基本内容有哪些?分三类:1、常规性公共服务;2、针对性专项服务;3、委托性特约服务;1、常规性服务内容:房屋建筑主体管理;房屋设施、设备管理;环境卫生管理;绿化管理服务;保安服务管理;消防协助管理;交通协助管理;物业装饰装修管理服务。2、专项服务内容:日常生活类(家政服务);商业服务(商店);文化、教育、体育、卫生;金融中介服务;社会福利。11、物业管理的主要环节有哪些?一、物业管理的策划阶段:1、物业管理的早期介入;2、制定物业管理方案;选聘物业服务企业。二、物业管理前期准备阶段:1、物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制;2、物业管理人员的选聘和培训;3、规章制度的制定。三、物业管理启动阶段:1、物业的承接验收;2、用户入住;3、档案资料的建立;4、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。四、物业管理的正常运作阶段:1、日常综合服务与管理;2、系统的协调。12、什么是社区?现代城市社区自身有什么特点?社区是在指一定地域内发生社会活动和社会关系的具有某些共同意识、利益和行为的人群所组成的社会生活共同体。1936年由德国社会学家雯迪南*滕尼斯首先提出。特点:1、地域的开放性和对外部环境的依赖性;2、人口密度和人口结构的变化;3、社会管理结构的多元化;4、居民的参与感、归属感和心理上的认同感增强。13、什么是社区管理?简述社区管理与物业管理的区别和联系。社区管理是指城市政府发挥宏观调控和整合作用,构建新型的管理主体多元化的社区组织结构,相互分工合作,共同努力,有目的的影响和规范社区建设和发展,从而实现共同目标的基础性的社会管理过程。区别是:1、管理的主体不同;2、性质特点不同;3、管理内容不同;运行方式不同。联系是:1、物业管理是社区管理的子系统;2、物业管理和社区管理互为作用和影响。第二章业主思考练习题1、什么是业主?业主分为哪三个层次?业主是指物业的所有权人,即物业的主人。业主享有占有、使用、收益和处分的权利。三个层次是:单个业主;业主大会;业主委员会。2、业主应具备哪三种意识?业主的权利意识表现在哪些方面?三种意识:1、权利意识;2、自治意识;3、自律意识。权利意识表现在:知情权、参与权、选择权、监督权3、什么是业主自治?业主自治通过什么形式来实现?业主自治指业主对共有部分共同管理的权利,共同管理的核心是决策权,即物业的管理责任在业主。业主自治通过业主的参与并与行使自己的选择权,即在业主大会上的投票权这一民主途径来实现的。4、业主自律包括什么?在物业管理活动中。法定的所有权限制主要有哪些?业主自律包括:1、增强法律意识;2、提高公众意识。法定的所有权主要有:1、相邻关系;2、紧急避险。5、简述业主大会的性质和职责。简述业主大会的成立过程。性质:业主大会是物业管理区域内物业管理的最高机构,是物业管理的决策机构,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益。业主大会的决定对全体业主和物业使用人具有约束力。职责:1、制定和修改业主大会议事规则;2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;4、选聘或解聘物业服务企业或其他管理人员;5、筹集和使用维修基金;6、改建、重建建筑物及其附属设施;7、有关共有和共同管理的其他重大事项。成立过程:首先在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下,由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组,负责大会的筹备工作,筹备组的人员名单确定后,以书面的形式在物业管理区域内公告。筹备组要做以下四方面的工作:1、确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容;2、参照政府部门制定的示范文本,拟定《议事规则》和《管理规约》(草案);3、确定业主身份和首次业主大会的投票权数;4、确定业主委员会委员候选人产生办法和名单。这些内容应当在业主大会召开15日前公示。筹备组成了后30日内召开首次业主大会会议。6、业主大会会议有几种类型?有几种形式?三种类型:首次业主大会会议;定期会议;临时会议。两种形式:集体讨论与书面征求意见;全体大会和代表大会。7、业主委员会的性质和职责是什么?对业主委员会如何监管?性质:业主委员会是由业主大会选举产生,业主委员会是业主大会的执行机构,它的权利来源于业主大会的授权。业主委员会与业主大会并存,业主的决策机构与执行机构分离,业主委员会向业主大会负责。职责:1、召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;2、代表业主与业主大会选聘物业服务企业,签订物业服务合同;3、及时了解业主和使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;4、监督管理规约的实施;5、业主大会赋予的其他责任。对业主委员会的监督在以下3个方面:1、对业主委员会成员的监督;2、对业主委员会机构的监督;3、对业主委员会行为的监督。8、简述业主委员会的组成。其任期如何决定?业主委员会一般由7人或9人组成,首次业主委员会会议应推举产生业主委员会主任1人,副主任1~2人,通常由主要业主代表担任委员会主任,业主委员会委员的资格是1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;2、遵守国家有关法律法规;3、遵守业主大会议事规则,管理规约,模范履行业主义务4、热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;5、具有一定的组织能力;6、具备必要的工作时间。业主委员会的任期由《议事规则》和《业主委员会章程》规定。9、业主委员会与物业服务企业的关系如何处理?在物业管理活动中,全体业主、业主大会与物业服务企业是委托与被委托的关系,业主委员会作为业主大会的执行机构,其宗旨是维护全体业主的权益,并通过监督和协助物业服务企业谋求全体业主的最大利益。因此,业主委员会与物业服务企业应该是委托与合作并存的关系。一方面,业主委员会需要听取业主的意见建议,监督物业服务企业根据合同要求提供服务;另一方面业主委员会也应该提醒和要求广大业主履行相应的义务,支持配合物业服务企业工作。物业服务企业离不开业主委员会的协助;同时物业服务企业为获取长远的利益,也尽心尽职的做好本职工作,尊重业主和业主委员会的意见。10、业主委员会与居民委员会有何差异??关系如何处理?居民委员会是我国进行城市基层管理的一种组织形式,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会存在一定的行政管理职能,属于公权范畴,而业主委员会属于私权范畴。业主大会应当认真听取居民委员会的建议;业主大会与居民委员会应该相互协助,共同做好物业管理区内社会治安等相关工作;业主大会应该支持居民委员会的工作,接受其指导和监督。11、什么是《业主大会议事规则》?由谁来制定?《业主大会议事规则》由全体业主经过民主协商和表决,在首次业主大会上通过。其内容主要是约定业主大会的议事内容、议事方式、表决程序、业主委员会的组成和委员任期等事项。《议事规则》是每一个业主通过民主程序和方法正确行使自己权利的必要前提,它规定了物业管理区域内物业管理活动中重要事项的运作方式和运作规则。12、什么是《投票权》?《物权法》对投票权是如何规定的?指某业主按建筑面积在小区总建筑面积中所占的权数。其实这一点是符合相关规定的,业筹会在公示中应予说明。《物权法》规定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和扩建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意。(双过2/3)。其它的事项仅需占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意(双过半)。13什么是《管理规约》?《管理规约》分为几种?分部由谁来制定?其作用是什么?为了协调、规范业主之间的行为,创造和谐的生活环境,也为了防止个别业主因个人利益而损害他人合法权利,需要针对业主的行为制定一个规范性的文件叫《管理规约》《管理规约》分为两种:《临时管理规约》和《管理规约》《临时管理规约》由建设单位在业主大会成立之前单方面制定,业主实际上无法修改《临时管理规约》。《管理规约》是由业主大会或全体业主共同制定。他们的作用就是针对全体业主和使用人规定的有关物业的使用、维护和管理,业主共同利益、业主应履行的义务、违反规约应当承担的责任等事项进行约定承诺。第三章物业服务企业思考练习题1、什么是企业?什么是物业服务企业?简述我国物业服务企业的发展历程?企业是从事生产、流通、服务等经济活动,以生产或服务满足社会需要,实行自主经营、独立核算、依法设立的一种盈利性的经济组织。物业服务企业是指对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理,并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及创造良好的工作生活环境,具有独立法人资格的经济实体。1994年,建设部颁布了第33号令《城市新建住宅小区管理办法》,第一次确定了社会化、专业化和市场化的物业管理模式。1994-1999年是物业管理起步期。当时政府提出“谁建房、谁管理、谁负责”的正策,引导支持房地产开发企业自行组建物业服务企业即“自建自管”物业管理模式。在运行过程中,这种模式存在很大的弊端,物业管理问题、矛盾和纠纷凸显,“自建自管”模式不利于物业服务企业的自身建设和在物业管理市场中发展。为了解决这一矛盾,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