《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》

宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法宁波市人民政府令第219号《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经2015年3月6日市人民政府第58次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。市长卢子跃2015年3月18日第一章总则第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。第二条在本市行政区域内，因公共利益需要实施国有土地上房屋征收与补偿的，适用本办法。第三条市和县（市）区人民政府负责本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作。市人民政府可以委托大榭开发区、宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区管理委员会负责本区范围内建设活动涉及的国有土地上房屋征收与补偿工作。重大或者跨区域等建设活动涉及的国有土地上房屋征收与补偿工作，由市人民政府负责或者由市人民政府指定的建设活动涉及的县（市）区人民政府负责。第四条市住房和建设行政主管部门是本市国有土地上房屋征收与补偿工作的主管部门，负责会同同级有关部门对本市国有土地上房屋征收与补偿工作进行监督管理。市和县（市）区人民政府、大榭开发区、宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区管理委员会设立的房屋征收办公室（以下统称房屋征收部门），负责组织实施本行政区域或者管理范围内的国有土地上房屋征收与补偿工作。市房屋征收部门负责对县（市）区、大榭开发区、宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区房屋征收部门组织实施国有土地上房屋征收与补偿工作进行监督、指导。第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的，其在受委托范围内开展房屋征收与补偿等所需工作经费由本级财政予以保障。第六条发展和改革、城乡规划、国土资源、房产、城市管理、财政、税务、公安、市场监督管理、民政等行政主管部门应当按各自职责配合做好国有土地上房屋征收与补偿的相关工作。监察机关应当加强对实施房屋征收与补偿工作的政府、有关部门或者单位及其工作人员的监察。审计机关应当加强对征收补偿资金管理和使用情况的监督，并依法公布审计结果。第二章征收第七条符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条、第九条规定，确需征收房屋的，由建设活动实施单位向房屋征收部门提出房屋征收申请，并提交下列材料：（一）拟征收房屋范围；（二）符合公共利益具体情形的说明；（三）征收补偿资金及产权调换房屋落实情况。县（市）区房屋征收部门收到申请后，应当及时将受理申请的有关情况报市房屋征收部门。第八条市或者县（市）区发展和改革、城乡规划、国土资源行政主管部门应当根据房屋征收部门的书面意见，对建设活动是否符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定的情况进行核实。建设活动符合国民经济和社会发展规划、城乡规划和专项规划、土地利用总体规划的，发展和改革、城乡规划、国土资源行政主管部门应当按照职责分工，分别向房屋征收部门出具相关证明材料或者批准文件以及红线图，其中建设活动属于保障性安居工程建设、旧城区改建的，发展和改革行政主管部门还应当出具符合国民经济和社会发展年度计划的证明材料或者批准文件；不符合的，负责核实的行政主管部门应当书面说明理由。第九条房屋征收部门经审查认为房屋征收符合法律、法规和本办法规定的，应当根据红线图，组织实地查勘，结合规划用地范围内的房屋实际状况，拟定房屋征收范围报市或者县（市）区人民政府。市或者县（市）区人民政府认为符合公共利益、确需征收房屋的，应当确定房屋征收范围，并在房屋征收范围内予以公布。第十条房屋征收范围公布后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予以补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，明确暂停期限。暂停期限自征收范围公布之日起不得超过十二个月。前款规定的暂停期限内，被征收人、承租人进行房屋析产分割、工商登记、户口迁入和分户、房屋装修等不当增加补偿费用的，不予补偿。第十一条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，确定相关文书送达地址、被送达人及联系方式等，被征收人、承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人、承租人公布。对未经登记建筑，由房屋征收部门提请市或者县（市）区人民政府组织城乡规划、国土资源、住房和建设、城市管理等有关行政主管部门依法进行调查、认定和处理。对未经登记建筑的调查、认定和处理的具体办法由市人民政府另行规定。对公房管理部门直管公房和单位自管公房进行调查登记的，公房管理部门和单位自管公房所有权人应当向房屋征收部门提供承租人、房屋使用面积、建筑面积以及住宅房屋承租人是否符合房改政策等有关情况。税务、公安、市场监督管理等行政主管部门、不动产登记机构应当按照各自职责向房屋征收部门提供被征收人、承租人纳税、户籍、工商登记、不动产登记等信息。第十二条被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载建筑面积各户不一致的，以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。第十三条被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行前已改变用途，并按改变后的用途延续使用的房屋，按改变后的用途认定。其中改变为商业用途的，应当取得合法有效的营业执照。1990年4月1日以后，未经城乡规划、国土资源行政主管部门同意擅自改变房屋用途的，按原房屋用途认定。第十四条房屋征收部门应当根据调查登记结果，拟定征收补偿方案，报市或者县（市）区人民政府。征收补偿方案主要包括下列内容：（一）房屋征收事由和目的；（二）房屋征收范围和被征收房屋调查登记情况；（三）补偿方式；（四）被征收房屋价值补偿标准以及预评估比准价格；（五）搬迁费和临时安置费标准；（六）停产停业损失补偿标准；（七）补助和奖励标准；（八）用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间；（九）临时安置的过渡方式、过渡期限；（十）补偿协议生效的签约比例；（十一）签约期限、搬迁期限；（十二）其他事项。前款规定的签约比例、签约期限、搬迁期限应当按照被征收人的户数合理确定。第十五条市或者县（市）区人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案的合法性、合理性进行论证，并根据论证结果进行修改后予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于三十日。市或者县（市）区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时在房屋征收范围内公布。第十六条因旧城区改建征收房屋的，房屋征收部门应当组织征询房屋征收范围内所有被征收人的改建意愿，其中有百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建。因旧城区改建征收房屋的，有百分之五十以上的被征收人提出征收补偿方案不符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法规定的，市或者县（市）区人民政府应当公开举行由被征收人代表和公众代表参加的听证会，形成听证报告。听证会按《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条的规定组织实施。市或者县（市）区人民政府应当根据听证情况修改征收补偿方案，并将听证情况和根据被征收人、公众代表意见修改的情况及时在房屋征收范围内予以公布。第十七条房屋征收部门拟定征收补偿方案后，应当将征收补偿方案以及征求公众意见情况、听证报告等材料送市住房和建设行政主管部门审核后，报市或者县（市）区人民政府。第十八条市和县（市）区人民政府作出房屋征收决定前，应当组织房屋征收部门和有关行政主管部门，按照省、市重大事项社会稳定风险评估办法的有关规定，对房屋征收的可行性、合法性、合理性、可控性以及可能出现的风险进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。对存在重大社会稳定风险的，在未有效化解或者未落实可行的化解措施前，不得作出房屋征收决定。第十九条市和县（市）区人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿资金应当足额到位、专款专用。产权调换房屋（含期房）可以折价计入。征收补偿资金应当由房屋征收部门或者通过国库直接支付给被征收人、承租人。征收补偿资金由房屋征收部门支付的，应当在房屋征收部门专户存储，按项目管理、核算。第二十条市或者县（市）区人民政府应当对征收补偿方案、公开征求意见情况、听证报告、社会稳定风险评估结论、征收补偿资金到位情况等进行审查，认为征收程序合法、征收补偿方案合理、社会稳定风险可控的，方可作出房屋征收决定。房屋征收涉及一百户以上或者市和县（市）区人民政府认为应当经集体审议的，房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。第二十一条市和县（市）区人民政府作出房屋征收决定后，应当自作出征收决定之日起七日内予以公告。公告应当载明房屋征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋征收部门应当于房屋征收决定公告当日将房屋征收决定书送达被征收房屋所在地不动产登记机构，并及时将房屋征收决定书和征收补偿方案报送市住房和建设行政主管部门。第二十二条被征收人对市和县（市）区人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。第三章评估第二十三条从事国有土地上房屋征收评估业务的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）应当具有相应资质，依法独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。第二十四条市住房和建设行政主管部门应当建立依法可以从事房屋征收评估的评估机构名录，向社会公开其名称、资质等级、信用信息等内容。市住房和建设行政主管部门应当成立房地产价格评估专家委员会。专家委员会由房地产估价师以及价格、房产、土地、城乡规划、法律、会计等方面的专家组成，负责对房屋征收评估事项进行技术指导、依申请对评估结果进行鉴定。第二十五条房屋征收决定公告后，被征收人应当在评估机构名录范围内协商选定评估机构，并在房屋征收决定公告之日起十日内向房屋征收部门提交协商结果书面意见。协商结果书面意见应当征得房屋征收范围内所有被征收人的同意。未提交书面意见或者未征得所有被征收人同意的，视作未协商选定。房屋征收决定公告之日起十日内未协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定或者采取摇号、抽签等方式随机确定评估机构。第二十六条采取投票确定或者摇号、抽签等随机方式确定评估机构的，候选的评估机构应当不少于三家并通过公开报名的方式确定。对投票确定评估机构的，最终确定的评估机构应当获得过半数被征收人的选票。候选的评估机构均未获得过半数被征收人选票的，应当通过摇号或者抽签的方式确定。通过摇号或者抽签的方式确定评估机构的，房屋征收部门应当提前三日在房屋征收范围内公告摇号或者抽签的时间、地点和候选的评估机构名单。投票或者摇号、抽签确定评估机构的，应当由公证机构现场公证。公证费列入房屋征收成本。第二十七条房屋征收部门应当自评估机构选定或者确定之日起二个工作日内，将选定或者确定的评估机构名单予以公告，并与评估机构签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估前，房屋征收部门应当全面、客观地向受委托的评估机构提供被征收房屋调查登记情况，明确评估对象，不得遗漏、虚构。第二十八条评估被征收房屋和用于产权调换房屋价值，应当优先采用比较法。因缺少类似房地产交易实例而不具备比较法评估条件的，可以选用收益法、成本法等其他方法进行评估，并在评估报告中说明原因。采用比较法评估的，由评估机构根据评估比准价格，结合被征收房屋具体区位、用途、建筑结构、建筑面积、成新、容积率等因素确定被征收房屋价值。前款所称评估比准价格包括被征收