SH-GW-007_苏州_吴中区综合体项目整

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020/1/102020/1/10苏州吴中区商业综合体项目发展战略与整体定位报告谨呈：苏州中润置业有限公司本报告是严格保密的。2报告整体框架客户目标市场初判城市宏观市场分析区域市场分析项目属性项目限制条件项目界定核心问题界定整体发展战略及定位核心问题解决案例分析及借鉴市场竞争分析物业发展建议本报告是严格保密的。3客户目标解析客户目标利润整体以商业带动,商业是主要利润来源,以销售为主，可依据整体比例考虑适当持有商业；商业卖的价高是关键,卖的快是其次，平均底价应达20000元;无整体利润要求,在风险最小的情况下利润最大化;速度推售时间越早越好,项目快速入市;分期开发,解决资金快速回收及滚动开发;品牌希望商业以主力店拉动形式运营,带动人气,提升项目价值的同时,提升项目品牌形象利润速度品牌108米248米248米87.84米206.67米93.79米本报告是严格保密的。4报告整体框架客户目标市场初判城市宏观市场分析区域市场分析项目属性项目限制条件项目界定核心问题界定整体发展战略及定位核心问题解决案例分析及借鉴市场竞争分析物业发展建议本报告是严格保密的。5GDP发展水平分析苏州市宏观经济分析总领苏州市宏观经济分析总体结论社会商品零售总额分析人民生活指标分析产业结构发展分析宏观经济概述本报告是严格保密的。6世界六大都市圈线长三角●世界第六大都市圈巴黎大都市圈伦敦大都市圈纽约大都市圈东京大都市圈长三角大都市圈五大湖大都市圈世界五大都市圈：世界上创造财富最多的地方大都市圈融合：21世纪经济发展的主旋律苏州，处于世界第六大都市圈核心ChangJiangDelta●Thesixthmetropolitanregion本报告是严格保密的。7长三角将成为全球第六大都市圈，已经是中国经济增长最具活力，最具增长潜力和最具竞争力的区域长三角”蝴蝶经济效应”长三角是以上海为蝶身，江苏和浙江为蝶翼，构成的“蝴蝶都市经济圈”，并形成一个你中有我，我中有你的“蝴蝶经济效应”长三角发展四大功能定位：►我国综合实力最强的经济中心►亚太地区重要国际门户►全球重要先进制造业基地►我国率先跻身世界级城市群的地区宏观市场分析本报告是严格保密的。8已初步形成以上海为核心，苏州、无锡、杭州、宁波、南京五大城市为骨干，其余九个城市为支撑的大都市圈上海苏州扬州无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴核心——上海：对外窗口第一圈层——次级辐射中心第二圈层——专业产业基地、专业市场第三圈层——原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市（无锡）一方面接受核心城市（上海）转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。宏观市场分析本报告是严格保密的。999苏州人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后依然可以说明本地房地产市场处于高速发展阶段（1)苏州市GDP近六年平均增长率达到29.41%。（2）按年末户籍人口数计算，苏州市人均GDP2006年达到141063元，根据当前汇率，约合18808.4美元。（3）考虑到苏州特殊的外向型经济和大量外来人口，实际人均GDP调整为68628.48元，根据当前汇率，约合9150.46美元。高于上海8436.5美元，苏州市仍然处于较高的水平。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系8,000-20,000US＄GDP01000200030004000500060002002200320042005200600.10.20.30.4宏观市场分析本报告是严格保密的。10101005000100001500020000250002003200420052006200700.020.040.060.080.10.120.140.160.18人均可支配收入及增长情况社会消费零售总额（亿元）02004006008001000120020022003200420052006苏州市人均可支配收入及社会消费零售总额连年上涨，城市消费潜力巨大宏观市场分析本报告是严格保密的。11111115011168091901610287113111272605000100001500020000200420052006人均可支配收入人均消费性支出世联认为：苏州人均可支配收入增长率高于人均消费性支出增长率，商业潜力巨大，有待挖掘人均消费性支出010000200003000040000500006000070000800009000010000020022003200420052006200700.050.10.150.20.25东部西部宏观市场分析04、05、06年苏州人均消费性支出占人均可支配收入比例，分别为：68.53%、67.29%、66.92%表明苏州的居民消费增加速度小于可支配收入的增加，显示其消费潜力大，商业发展潜力巨大本报告是严格保密的。12苏州市宏观经济分析结论（1）本地商业发展潜力巨大但尚未被挖掘。（2）商业将是苏州第三产业发展的主要行业。（3）苏州市居民的消费结构正在发生变革，新的消费点开始出现，为业态升级和新业态出现提供市场基础。（4）苏州市社会商品零售总额增长迅速，对集中型商业的需求有所增长，但目前本市商业依然规模普遍过小，集中度低，不能有效满足需求；返回宏观市场总结本报告是严格保密的。13报告整体框架客户目标市场初判城市宏观市场分析区域市场分析项目属性项目限制条件项目界定核心问题界定整体发展战略及定位核心问题解决案例分析及借鉴市场竞争分析物业发展建议本报告是严格保密的。14项目所在区域连接老城区和新开发郊区也属老城区，位于城市中心边缘距离平江区观前步行街:4.8公里距离金阊区石路商圈:4-5公里距离沧浪区南门商圈:2-3公里距离吴中区开发郊区:3公里以上距离高新区和工业园区:8-10公里区域市场分析金阊区平江区沧浪区高新区吴中区(老城区)苏州市老城区(苏州传统城市中心)吴中区(新开发郊区)工业园区本报告是严格保密的。15区域内住宅区较多,多经济型酒店,但缺乏大型商业配套,且商务氛围不浓区域市场分析7432156121如家快捷(经济型)2豪仕登大酒店(四星)3时尚商务酒店1(经济型)4时尚商务酒店2(经济型)5锦江之星(经济型)6乾康大酒店(四星级)87苏苑大酒店(四星)8速8酒店(经济型)1东吴大厦酒店类写字楼类2吴中大厦住宅类东吴花园老式住宅等本报告是严格保密的。16本区域主要竞争对手为主城区吴中区与相城区的发展历程有类似之处，但相城区发展相对独立，与吴中区之间的相互影响不大；高新区和工业园区发展相对独立，对吴中区的整体发展不构成过大威胁和影响；吴中区和主城区连接最紧密，未来购买客群置业首要考虑因素：区域的发展潜力和前景的对比；本区域未来客群有可能大部分来于主城区竞争优势发展空间大，尤其是商业，可以打造满足新需求的商业形式竞争劣势•商业风险大；•打造商务氛围的交通及配套依托不够；区域市场分析高新区吴中区(老城区)苏州市老城区(苏州传统城市中心)吴中区(新开发郊区)工业园区本报告是严格保密的。17报告整体框架客户目标市场初判城市宏观市场分析区域市场分析项目属性项目限制条件项目界定核心问题界定整体发展战略及定位核心问题解决案例分析及借鉴市场竞争分析物业发展建议本报告是严格保密的。18项目紧邻区行政中心，与东吴北路距离近，但商业延续性差；且周边无商圈效应；1、项目与主城区核心商圈之间被南环路立交桥阻隔，无商圈效应人民路作为贯穿苏州南北的主街,其间有观前街、石路、南门商圈；南环立交区隔：东吴北路和人民路商业；东吴北路顺人民路商业延伸，主呈沿街散铺状，未有商圈效应；项目属性2、项目与区域内最繁华的东吴北路距离仅200米，但商业延续性差本项目虽然距东吴北路仅200米路程，但居民心理距离较远但，商业延续性差本报告是严格保密的。19地块北西南三面邻路，进入性和昭示性较好，北面为主干道，西南两面为辅道地块现状地块内部建筑物尚未拆除，预计开发商缴清全部地款后，可在一月内拆除地块四至•东面为河道，未知可否填平或架桥•南面为文曲路，紧靠区政府和若干区行政中心•北面为宝带东路，是区域次主干道，4车道，但无商业氛围；•西面为东苑路，辅（支）路，2车道，人车流量很少，道路短，无商业住宅及办公；及市政广场项目属性宝带路与东苑路交汇口宝带东路河道及围墙宝带东路区体育中心大门处东苑路市政广场区政府大楼文曲路本报告是严格保密的。20地块呈狭长状,总建面达15万方,为大中型商业综合体项目地块经济技术指标占地面积：约2.67万平米地块形状:南北狭长型,南北侧108米,东西侧248米容积率：≤5.5建筑密度：≤50%用地性质：综合用地►产权：50年►机动车出入口：北侧和西侧各设一个►绿地率：≥25%►其他：裙房部分控制在5层以下，须设置对外开放的文博馆和图书馆各一个，总建筑面积一万平方米以内，设置在裙房1、2层取地成本：900万/亩楼板价:2553元/平方米项目属性248米248米108米87.84米206.67米93.79米北向本报告是严格保密的。21项目本体价值、核心资源挖掘项目资源临近区域政府停车场优势临河道水岸道路进入性强临近区繁华地带规模大可造性强周边常住人口多本报告是严格保密的。22报告整体框架客户目标市场初判城市宏观市场分析区域市场分析项目属性项目限制条件项目界定核心问题界定整体发展战略及定位核心问题解决案例分析及借鉴市场竞争分析物业发展建议本报告是严格保密的。23项目限制条件内部限制条件►地块呈狭长形，一面临河道,建筑覆盖率应小于50%.►可用占地面积小，总建面积大，地块的合理布局及价值利用受局限;项目限制条件外部限制条件►吴中区首个地标型商业综合体项目;政府要求建一座180米标杆建筑，功能不限►周边商业延伸性差；开发限制条件►结合整体租售比例,可考虑部分商业持有，应尽量减少；本报告是严格保密的。24报告整体框架客户目标市场初判城市宏观市场分析区域市场分析项目属性项目限制条件项目界定核心问题界定整体发展战略及定位核心问题解决案例分析及借鉴市场竞争分析本报告是严格保密的。25老城区中心边缘，近区行政中心，周边缺乏集中商业配套，不适合大体量运作商业的较大规模“标杆”综合体属性界定描述诠释区位属性苏州吴中区东吴北路、宝带东路、东苑路新兴开发大型项目，与项目同处一区域二线城市，商业发达老城区中心边缘，住宅区多，缺大型商业配套，商务氛围不浓；非城市主要发展方向，未形成区域商圈主干道与观前、石路、南门形成贯通效应，但商业氛围与主城区差异较大，心理距离大于实际距离东吴北路为区域最繁华街道，两侧多为沿街底商，与宝带东路交叉口处有一中型超市和肯德基；宝带东路和东苑路为支路，商业不延续，缺乏人气；与规划中的世茂沧浪城同处一区域，其计划09年前启动一期住宅、写字楼、步行街和购物中心部分，与本项目有直接竞争关系；项目属性临近区行政中心生活配套匮乏，商业效应差隔街为吴中区政府及其他行政中心；周边3公里内仅一个华润万家中型超市、一家肯德基和沿街底商，无商圈效应，