71155土地收储出让对经济的影响—以埇桥区为例

土地收储出让对经济的影响—以埇桥区为例摘要我国城市土地收储出让制度作为土地管理改革的新生事物，相关制度体系尚不完善。现行土地收储出让决策主要是经营性的经验决策，决策过程缺乏理论的指导，决策依据不足。然而，土地收储出让的运作成本高、风险大，近年来不少地方出现了土地收储出让收益倒挂的现象。因此，科学地确定土地收储出让的最佳时机、价格、最佳收购量、储备周期、供地时机和价格的实际要求迫切。本文以宿州市埇桥区为研究对象，主要论述了土地收储出让对经济的影响，首先论述了土地收储出让课题研究的背景及意义，然后论述了相关理论概述，然后分别从土地收储和出让两个方面分析了对经济的影响。对于土地收储出让的研究存在重要意义。关键字：土地；收储；出让；经济AbstractChina'surbanlandpurchasingandsellingsystemasanewthingoflandmanagementreform,therelatedsystemisstillnotperfect.Thecurrentlandpurchasingandsellingdecisionisthemaindecision-makingmanagement,decisionmakingprocessofthelackoftheoreticalguidanceandbasisfordecisionmakingproblems.However,theoperationoflandpurchasingandsellinghighcostandrisk,inrecentyearsthelandpurchasingandsellingincomeinversionphenomenoninmanyplaces.Therefore,scientificallydeterminetheactuallandpurchasingandstoragerequirementsofthebestopportunity,thetransferpriceandthebestquantityofpurchaseandreservecycle,fortimeandpriceurgently.ThispapertaketheYongqiaoDistrictSuzhoucityastheresearchobject,focusesonthelandpurchasingandsellingtheimpactontheeconomy,firstdiscussesthebackgroundandsignificanceofthelandpurchasingandsellingoftheresearch,andthendiscussestheoverviewoftherelevanttheory,andthenfromthetwoaspectsoflandpurchasingandstorageandtransferoftheimpactontheeconomy.Studyonthelandpurchasingandsellingtheexistencesignificance.Keywords:landtransfer;economy;storage目录一、土地收储出让课题研究背景及意义..................................4二、土地收储出让理论概述............................................4（一）土地收储的概述............................................4（二）土地出让的概述............................................5三、埇桥区土地收储出让现状分析......................................5（一）埇桥区构建土地储备运作新模式..............................5（二）埇桥区新土改，农村建设用地可依法流转......................6四、宿州市埇桥区土地收储对经济的影响................................7（一）土地收储增强对土地市场的宏观调控能力......................7（二）筹备城建资金，推进城市化进程..............................7（三）有效的规范了土地交易市场..................................7五、宿州市埇桥区土地出让对经济的影响................................8（一）土地出让为促进地方财政收入................................8（二）土地出让存在不良的影响....................................8六、总结............................................................9参考文献...........................................................10一、土地收储出让课题研究背景及意义随着我国土地使用制度改革的不断深入和城市土地市场的发育，土地储备制度作为一种新型的城市土地管理制度，自1996年上海成立了我国第一家土地收购储备机构起，全国有250多个城市相继建立了各种各样的土地储备制度和机构，开始或准备实施自己的土地储备方案。我国土地储备制度的实施，取得了有目共睹的成果，在垄断土地一级市场，推进土地招、拍、挂的实施；实现土地资本良好运行，增加土地收益；推进城市拆迁、旧城改造；促进国企改革；盘活城市存量土地，加快城市化；调控房地产市场等多方面发挥着积极的作用。我国城市土地储备制度处于边运作、边摸索的过程，相关制度体系尚不完善。20世纪八十年代后期，我国的城市土地使用开始由由无偿、无期限、无流动的状态向有偿、有期限、有流动的状态转变。1987年，深圳市首次出让城市土地，拉开了政府出让土地的序幕，随后各地方政府也开始仿效深圳出让土地，获取土地出让收益。1994年分税制改革，地方税收收入大部分上缴给中央政府，地方政府可支配财政收入大为减少，与此同时地方事权未减少，所需的财政开支也未压缩，特别是行政服务、社会保障及地方基础设施建设等对财政支出高度依赖，加大了地方政府的财政压力。入不敷出又无税收自主权的地方政府，只能发掘土地价值，高价出让土地获取土地出让金或者以低价土地作为优惠条件招商引资，以土地作为盘活地方经济的重要手段，既缓解了地方政府的财政压力，又能够吸引优秀企业，解决就业等问题。自此，各地方政府开始极力追求土地出让收入。二、土地收储出让理论概述（一）土地收储的概述最狭义的土地储备，是指政府为将来公共设施使用，而在未需用之前预先取得土地，以确保土地的可用性，并减少土地取得成本的措施;狭义土地储备，是指政府在未需用地前预先取得相当面积的土地，最后将其释放，进行与计划目的一致的开发，以确保计划有效实施并引导都市合理发展的管理措施;广义土地储备，是指对都市成长、土地利用及土地价格方面都具有实质影响力的大规模土地取得、管理及处分措施。我国城市土地储备的本意，是指已经出让的城市国有土地，因开发商或其他土地使用者继续开发利用有困难，由政府收回重新安排开发和使用;历史上划拨给国有、城市集体企业、单位或者个人使用的城市国有土地，因体制改革、经营状况、城市改造等原因，也需要政府收回整理和另行安排使用，并给原土地使用者以适当补偿。另外地方政府根据需要将依法收回的城市土地和已征收为城市发展的原属于农民集体所有的土地交由土地储备机构开发成熟后再由政府出让，也是可以的。然而国内对土地储备的概念，目前还没有统一的认识。（二）土地出让的概述我国的土地出让制度从最初的无偿、无期限逐步转向有偿、有期限，发展至今，己初步具有自身特色。可以概括为以下几个方面:土地出让是政府驱动型的。由于我国经济发展是政府主导型，政府通过制定经济发展规划勾勒出未来几年经济的发展方向。土地出让是政府垄断型的出让。土地出让中政策介入很明显。在国家层面，随着市场经济的发展，国家将土地供给作为宏观经济调控的重要手段，因此，许多经济调控政策都通过介入土地，影响土地出让来实现对经济的调控为发展本土经济。土地出让是有偿出让，主要包括协议出让、招标、拍卖、挂牌出让等四种方式。其区别主要表现为土地出让价格的形成方式不同。协议出让土地是土地所有者与新的土地使用权人就该宗地的用地条件、出让金额等协商后达成协议签订合同。招标出让是土地所有者就所要出让使用权的宗地的实际情况与开发利用要求，发布邀标通知书或者招标公告，由具备相应条件的企业法人按照己定的要求投标，土地所有权人择优选择中标人。拍卖出让是出让方在约定的时间、地点，根据所要出让使用权的宗地的区位条件、面积、用途、使用年限，报出底价后，由具备相应资格的法人公开叫价竞标，价高者得。三、埇桥区土地收储出让现状分析（一）埇桥区构建土地储备运作新模式从安徽省宿州市埇桥区国土资源局了解到，该局在全方位抓好土地储备工作的同时，构建土地收储新模式，实现了多项新突破。据悉，宿州局扩大土地储备规模，共投入资金51.93亿元，收储国有建设用地使用权223宗，面积14577亩，办理11宗598.3亩土地储备使用证，重点用于收储土地融资抵押，为城市建设用地提供了更大的发展空间。宿迁市政府下发了《关于土地收储征迁包干经费及收储土地出让价款分成的意见》，实行收储一体、利益共享、风险共担的征迁经费包干和收益分配制度，充分发挥埇桥区政府及市属各开发园区管委会在土地收储征迁工作中的组织协调作用。土地储备运作模式的新突破既推动了旧城改造工作，又实现了土地节约集约利用和经济效益的双赢。同时，在土地融资工作中，宿州局通过与徽商银行、建设银行等五家银行积极对接，共获得土地储备融资项目8个，融资贷款7.7亿元，有效缓解土地收储资金压力，有力地推动重点项目和工程建设。（二）埇桥区新土改，农村建设用地可依法流转十八届三中全会闭幕当日，安徽版农村土地的改革方案随即受到关注。2013年11月12日，安徽省发布的一份《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》(下称《指导意见》)中透露，决定在全省20个县（区）开展农村综合改革示范试点工作。今后，农村集体建设用地可以通过转让、出租等方式流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设，未来还将建设统一的城乡土地交易市场。这份《指导意见》被外界普遍解读为安徽省农村集体建设用地流转的正式开闸。最终使得土地流转信托的出现。土地流转信托对实现农业的规模化、集约化、现代化经营具有重要意义，也被认为是信托行业在转型机遇期重点关注的发展方向之一。但因土地流转信托涉及政策不明、农民权益分配等问题，业内普遍认为土地流转信托目前大规模推广的条件尚不成熟。此外，土地流转信托还涉及政策、农民权益分配、土地质量的问题，在这些问题有有效地的解决方法之前，土地流转信托的大范围推广条件尚不成熟。四、宿州市埇桥区土地收储对经济的影响（一）土地收储增强对土地市场的宏观调控能力宿州市埇桥区在建立土地储备制度之前，虽然我国的相关法律法规有规定，土地一级市场必须由政府垄断，但实际上政府并未完全做到，因为原有存量土地已划拨给各个企事业单位和房产公司，政府无法垄断。因此，炒卖地皮的现象较为普遍，土地的增值收益大量流失，导致政府对房地产开发失控。实行土地收购储备制度后，一方面对农地转为建设用地，由政府统一征收，进行初步统一开发后由国土部门统一出让，垄断了土地一级市场，另一方面，城市存量土地，利用率低或闲置的土地，改制企业的土地资产以后出让后2年未开发的土地，都可以回收到土地储备库，由土地储备中心依据城市规划发展和市场的需要，统一出让土地。这就宏观上掌握和控制了土地投放总量，强化了政府对土地市场的调控能力。（二）筹备城建资金