a本12简映房地产开发全流程法律风险与

2拥有近2,000余人的专业团队，其中50%以上的律师拥有国内或国外的硕士、博士学位，多数具有在国内外政府机关、公司、高等院校、科研机构、金融、保险、会计、评估机构等部门工作的经历，拥有较高的理论素养和丰富的办案经验。本所在纽约、洛杉矶、新加坡、巴黎、台北、香港、上海、天津、重庆、武汉、深圳等地设有30余家分支机构；本所总部在北京市黄金地段拥有10,000平方米的现代化本所办公场所，建有中、英文网站，是目前国内最具有规模和实力的综合性律师事务所之一。北京总部重庆分所成都分所济南分所武汉分所上海分所天津分所哈尔滨分所厦门分所郑州分所深圳分所西安分所沈阳分所西宁分所银川分所海口分所3合伙人注册执业律师注册企业法律顾问主要业务领域及项目经验：房地产业务：土地一级开发、房地产开发建设、项目转让及销售、物业管理等。公司业务：公司设立、并购、投融资、改制重组及破产清算等。金融及资本市场业务：证券、私募股权、不良资产处置、金融产品设置及实施等。第一章法律风险概述第二章房地产开发各阶段法律风险及应对措施第三章建立房地产开发企业法律风险防范机制提纲：大成律师事务所简映北京法院房地产类诉讼案件近年来数据统计5法律风险国家政策风险地方政策风险调控风险政府信用风险当事人信用风险汇率风险不可抗力风险情势变更风险跨国投资风险在建工程并购风险股权并购风险规划设计风险土地风险施工风险环境保护风险安全生产风险法律风险概述6法律风险国家政策风险地方政策风险调控风险政府信用风险当事人信用风险汇率风险不可抗力风险情势变更风险跨国投资风险在建工程并购风险股权并购风险规划设计风险土地风险施工风险环境保护风险安全生产风险法律风险概述7北京市宣武区广外首特住宅区二号地土地使用权转让一事发生纠纷双方当事人：北京港旅房地产开发有限公司北京首钢特殊钢有限公司8法律风险国家政策风险地方政策风险调控风险政府信用风险当事人信用风险汇率风险不可抗力风险情势变更风险跨国投资风险在建工程并购风险股权并购风险规划设计风险土地风险施工风险环境保护风险安全生产风险法律风险概述9法律风险国家政策风险地方政策风险调控风险政府信用风险当事人信用风险汇率风险不可抗力风险情势变更风险跨国投资风险在建工程并购风险股权并购风险规划设计风险土地风险施工风险环境保护风险安全生产风险法律风险概述10近期出台的一系列宏观调控措施11法律风险国家政策风险地方政策风险调控风险政府信用风险当事人信用风险汇率风险不可抗力风险情势变更风险跨国投资风险在建工程并购风险股权并购风险规划设计风险土地风险施工风险环境保护风险安全生产风险法律风险概述12法律风险国家政策风险地方政策风险调控风险政府信用风险当事人信用风险汇率风险不可抗力风险情势变更风险跨国投资风险在建工程并购风险股权并购风险规划设计风险土地风险施工风险环境保护风险安全生产风险法律风险概述1314第一章法律风险概述第二章房地产开发各阶段法律风险及应对措施第三章建立房地产开发企业法律风险防范机制提纲：大成律师事务所简映获取土地使用权阶段16获取土地使用权阶段17获取土地使用权阶段利用集体土地开发房地产18获取土地使用权阶段案例：未经征收将集体土地用于房地产开发导致合作开发协议无效——郑州金水区祭城乡常砦村东韩砦村利用集体土地进行房地产合作开发上诉案19河北省廊坊市香河县农用地“以租代征”202122集体土地进入房地产市场的两种合法途径集体土地乡镇企业破产兼并征收国有土地23集体土地征收转为房地产建设用地的程序24获取土地使用权阶段农转用审批征收审批国有建设用地集体土地利用集体土地开发房地产的法律风险25获取土地使用权阶段26获取土地使用权阶段行政风险民事风险刑事风险利用集体土地开发房地产的法律风险应对措施27通过出让方式获得开发用地28获取土地使用权阶段成都市泰华房地产开发公司与成都市国土资源管理局土地使用权出让合同违约纠纷案29国有土地使用权出让方式国有土地使用权协议出让招拍挂出让30国有土地使用权出让基本程序3132规划•城乡规划部门编制土地使用权出让规划和计划•制定控制性详细规划•规划部门提出规划设计条件和附图审批•市、县政府土地部门拟订出让方案报市、县政府批准招投标•发布招标、拍卖、挂牌公告签署合同•签订国有土地使用权出让合同•缴纳出让价款土地登记•办理土地使用权登记，领取土地证交付土地•交付土地33获取土地使用权阶段出让方式获得土地使用权法律风险34获取土地使用权阶段行政风险民事风险刑事风险通过出让方式取得国有土地使用权的法律风险应对措施35获取土地使用权阶段以划拨土地进行商品房开发36获取土地使用权阶段案例：划拨土地未经依法批准出让，不得作为出资与他人合作开发房地产——辽宁省交通房地产开发公司与辽宁盛大房地产开发公司签署的《联合开发协议》，因使用划拨土地而导致无效。37可以划拨方式取得建设用地的项目国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地经适房用地法律、行政法规规定的其他用地38划拨用地转为出让用地的方式出让用地将原划拨土地出让给原使用权人原使用人将划拨土地转让给第三方实现划拨土地地上建筑物抵押权39通过划拨方式取得房地产开发建设用地的民事法律风险40获取土地使用权阶段41获取土地使用权阶段民事风险划拨土地用于商品房开发建设划拨土地使用权与用地法人财产划拨土地使用权转让划拨土地使用权强制执行实现划拨土地使用权地上房屋抵押权通过划拨方式取得房地产开发建设用地的法律风险防范42获取土地使用权阶段以国企改制方式获得开发用地43获取土地使用权阶段不分所有制性质实行同等用地政策公有制企业改制与非公有制企业改制中，划拨土地处置政策宗旨44获取土地使用权阶段改制企业划拨土地的处理方式45获取土地使用权阶段划拨土地出让作价出资（入股）和国家授权经营保留划拨租赁通过土地使用权转让获得建设用地获取土地使用权阶段46案例：出让土地使用权转让纠纷47国有土地使用权转让原则48权利义务一并转移随同房屋所有权一并转移平等主体之间的民事行为国有土地使用权转让条件4950出让方式取得国有土地支付出让金取得土地证投资开发取得房屋所有权证51划拨方式取得国有土地审批办理出让手续支付出让金52禁止转让的房地产53被查封或被限制权利依法收回土地使用权未经共有人书面同意权属有争议未登记领取权属证书法律、行政法规禁止转让54国有土地使用权转让程序55转让申请市、县国土局初审填写转让登记表用地现场勘察转让审查审批缴纳契税缴纳土地增值税过户登记56获取土地使用权阶段国有土地使用权转让法律风险57获取土地使用权阶段行政风险民事风险刑事风险国有土地使用权转让法律风险应对措施58获取土地使用权阶段59国有土地上房屋征收与补偿拆迁安置补偿阶段60《国有土地上房屋征收与补偿条例》与原拆迁条例的主要区别拆迁安置补偿阶段项目拆迁条例征收条例实施目的经济建设，不要求为公共利益为公共利益实施主体建设项目的实施者，非政府机构市、县级人民政府法律关系平等法律主体之间的民事法律关系行政法律关系实施条件取得拆迁许可证符合规划要求，完成相关工作补偿对象房屋所有权人、房屋承租人房屋所有权人补偿方案由拆迁人制定涉及被征收人数量较多的经政府常务会议讨论。房屋价值评估参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定不低于房屋征收决定公告日类似房地产市场价格回迁未明确规定旧城区改建的回迁先予执行可先予执行不可先予执行：强制拆迁行政强制拆迁司法强制拆迁61拆迁安置补偿阶段征收条例适用范围62拆迁安置补偿阶段征收条例国有土地上的房屋被征收房屋的所有权人尚未发放拆迁许可证不得行政强制拆迁房屋征收条件拆迁安置补偿阶段征收符合规划公共利益纳入国民经济和社会发展年度计划63房屋征收补偿的实施主体房屋征收实施单位具体组织实施房屋征收补偿工作的主体房屋征收部门负责征收补偿和作出征收决定的主体市、县级人民政府政府层面参与征收补偿的主体拆迁安置补偿阶段64市级人民政府除直辖市外的设区的市直辖市所辖区自治州县级人民政府不设区的市市辖区（直辖市所辖区除外）县及自治县拆迁安置补偿阶段65房屋征收管理部门的设置拆迁安置补偿阶段房屋征收办公室房产部门建设部门66房屋征收实施单位①房屋征收实施单位是接受房屋征收管理部门的委托从事征收补偿工作的部门，对房屋征收管理部门负责，并由征收管理部门承担工作后果；②不得以营利为目的；③所需工作经费由政府财政予以保障；④实施单位是否为事业性质或者其他性质，可由各地根据实际需要确定。拆迁安置补偿阶段67国有土地上房屋征收补偿的原则拆迁安置补偿阶段68补偿对象拆迁安置补偿阶段无证房证件不全的房屋违法建筑临时建筑房屋所有权人69利通公司经销部1经销部2经销部3经销部4分立天元公司经销部并拥有办公大楼，但未办理房地产转让登记收购并实际使用办公大楼拆迁安置补偿阶段70补偿对象拆迁安置补偿阶段无证房证件不全的房屋违法建筑临时建筑房屋所有权人71补偿对象拆迁安置补偿阶段无证房证件不全的房屋违法建筑临时建筑房屋所有权人72补偿对象拆迁安置补偿阶段无证房证件不全的房屋违法建筑临时建筑房屋所有权人73补偿对象拆迁安置补偿阶段无证房证件不全的房屋违法建筑临时建筑房屋所有权人74补偿内容：拆迁安置补偿阶段被征收房屋的价值搬迁、临时安置补偿停产停业的补偿补助和奖励75保障性措施拆迁安置补偿阶段先补偿后搬迁回迁强制搬迁76集体土地征收补偿的法律适用《中华人民共和国土地管理法》地方相关法规《集体土地征收征用条例》正由国土部起草拆迁安置补偿阶段77集体土地的征收补偿拆迁安置补偿阶段集体土地保障被征地农民的生活安置补助土地补偿地上附着物和青苗补偿社会保障费用78城中村改造拆迁安置补偿阶段79土地征收土地出让房屋拆迁村民改居民社会保障村民安置村民就业施工建设80城中村改造过程中的法律风险81城中村改造法律制度不健全拆迁方案难以确定资金需求量大村民缺乏法律知识村民对项目运作的担心村民社会保障的解决改造后村民的可持续性收益82城中村改造法律风险防范83规划设计阶段拆迁安置补偿阶段84案例：拆迁安置补偿阶段85未经规划两幢楼被政府爆破数千万损失由开发商自担案例：拆迁安置补偿阶段86郑州市政府违反规划出让土地导致土地证被撤销87拆迁安置补偿阶段88选址定点《建设用地规划许可证》初步设计批复和《建设工程施工图设计文件审查批准书》《建设工程规划许可证》8990获取土地使用权阶段房地产开发规划设计中的法律风险91获取土地使用权阶段行政风险民事风险政策环境风险92获取土地使用权阶段房地产开发规划设计中的法律风险的防范招投标阶段9394案例：首例招投标争议案95房地产开发招投标的程序流程96订立合同发出中标通知书或不中标通知书签订合同开标评标决评召开开标会议评标决标招投标发布招标公告或招标邀请书接受投标申请审查投标企业资格发售招标文件和相关资料组织踏勘现场及答疑接受投标文件招标准备设立招标组织或委托招标代理人提出招标申请进行招标登记选择招标方式编制招标文件和标底97房地产开发招投标法律风险98获取土地使用权阶段行政风险民事风险刑事风险99房地产开发招投标法律风险防范房地产项目施工建设阶段100施工合同的订立101施工合同履行102房地产项目施工建设阶段法律风险103104招投标文件低价中标设计不充分怠工、停工抛弃工程霸占工程竣工交付结算技术签证与合同约定腐败与反行贿工程质量监理工程档案合同备案房地产项目施工建设阶段法律风险防范105房地产开发融资阶段房地产开发融资阶段106主要的融资方式房地产开发融资阶段直接融资债券融资股权融资信托基金间接融资房地产贷款107房地产开发融资法律风险房地产开发融资阶段其他风险调控风险108环境保护109房地产开发过程中的环境保护环境保护施工过程中的环境问题空气污染噪声污染水环境污染精装修房导致的环境问题各种室内空气污染设计污染视觉污染110场地污染问题环境保护111北京5号线宋家庄地铁站土地污染事件，国内首例在公用设施项目用地上进行的污染土壤修复。环境保护112“武汉黄埔人家·长江明珠经济适用房小