3-房产测量.

许承权13635291078不动产测量与管理第三章房产测量第三章房产测量•房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。•房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。目前实施的各种技术标准、规定及其相互关系1国标《房产测量规范》•发布：国家质量技术监督局发布•制定：建设部、国家测绘局•实施时间：2000年8月1日施行。•相关文件：建设部建住房[2000]166号文，要求《规范》实施后，原有关房屋面积测算的规定与《规范》相矛盾的，以《规范》为准；各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局可参照《规范》的基本原则，制定本地的实施细则或技术规定。•我国第一个房产测量的国家标准以1991年国家测绘局发布实施的行业标准《房产测量规范》为基础；结合近期的科技发展和生产需求；参照国内外有关标准和规定；2建设部建住房[2002]74号文•《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》–2002年5月1日执行。–对国标《房产测量规范》的补充。•《房屋登记办法》–于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过，自2008年7月1日起施行。3地方实施细则•《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》•颁布：深圳市规划与国土资源局•相关文件：深规土[1999]255号文。•实施时间：1999年7月1日施行。•目的：为了统一深圳市建筑设计技术经济指标的计算。•适用范围：深圳市行政辖区内从事规划设计、建筑设计、房地产开发销售、房地产商业广告、房地产产权登记活动中进行建筑技术经济指标统计和计算时，均按本规定执行。3地方实施细则•《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》•颁布：深圳市规划与国土资源局•相关文件：深规土[2000]463号文。•实施时间：2000年10月28日施行。•目的：为了规范全市房屋建筑面积测绘工作，统一全市房屋建筑面积计算标准等。•适用范围：全市的建筑设计、房地产开发、房地产销售、房地产商业广告、房地产产权管理、建设工程规划设计验收和房屋拆迁赔偿等活动中有关各类房屋建筑面积指标的计算和统计。•引用标准：《房产测量规范》、《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》4特殊性的技术规定•《深圳市建设工程规划许可证》•《深圳市土地使用权出让合同》•《深圳市建设用地规划许可证》•《产权分割协议》5各技术规定的关系•强制性标准《房产测量规范》；《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》•参考技术指标《深圳市建设工程规划许可证》《深圳市土地使用权出让合同》《深圳市建设用地规划许可证》•补充性技术规定《深圳市建筑设计经济指标计算规定》《深圳市房屋建筑面积测绘规程》•优先级依次为：强制标准、参考技术指标、补充性技术标准。房产测绘存在的问题•1、房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善。•目前房产测绘依据的是2000年8月1日实施的国家标准《房产测量规范》，2002年5月1日建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》。•虽然《规范》和《通知》自发布实施以来，对规范房产测绘工作起到了重要作用，然而由于《规范》的局限性和滞后性，对有此问题的规定过于简单，跟不上建筑形式的千变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查在实际操作中难以处理，容易引发争议。房产测绘存在的问题•因此，现在有此大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。•2、随着《中华人民共和国物权法》的正式实施，房产测绘的相应条款有调整的必要。•物权法于2007年10月1日正式实施，一项重要的原则是对权利人的权利实行平等的保护，其中与房产相关的确认物的归属，所有权和用益物权，都有了较明确的说明。物权法所提到的物与权的主体之一就是房屋，涉及的条款比较多。房产测绘存在的问题•3、房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，情况复杂，数据繁多，计算量巨大，测绘计算人员难以保证完全不会出错，如果测绘单位的质量保证体系不健全，就极易产生质量差错。•4、测绘单位的资质等级、管理水平和从业人员的技术水平也是影响测绘成果质量的市要因素。3.1房产控制测量•房产平面控制网点的布设原则–从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则。•房产平面控制点的内容–房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。–房产平面控制点均应埋设固定标志。•房产平面控制测量的方法–三角测量，三边测量，导线测量，GPS。•房产平面控制测量的基本精度要求–末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过+-0.025m（地籍测量+-0.05m）•房产平面控制点的密度–建筑物密集区的控制点平均间距在100m（地籍100-200m）左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m（地籍200-400m）左右。3.2房产图的测绘•房产图是房产产权、产籍管理的基础资料，是全面反映土地和房屋基本情况和权属界线的专用图件，也是房产测量的主要成果。•房产图可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房产分户平面图。•分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测制分丘（分宗图）和分户图的基础资料。3.2.1房产分幅图（1）原则上，分幅图是在已有地籍图的基础上加房产调查的成果制作而成，也可以地形图为基础测制分幅图，还可以单独测绘分幅图。（2）建筑物密集区的房产分幅图一般采用1：500比例尺，其它区域可采用1：1000比例尺。3.2.1房产分幅图（3）房产分幅图的规格、编号与地籍分幅图一致。（4）分幅图上主要表示房产管理需要的各项地籍要素和房产要素，如控制点、行政境界、丘界址线、房屋、房屋附属设施和房屋维护物、丘号、栋号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等。3.2.1房产分幅图1、控制点平面控制点应精确地展绘在图，它是测图的测站点，其符号的主点位置应是实地点位的中心。3.2.1房产分幅图•2、行政境界•行政境界一般只表示区、县和镇的境界线，街道办事处或乡的境界根据需要表示。•两级境界线重合时，用高一级境界线表示；境界线与丘界线重合时，用境界线表示；境界线跨越图幅时，应在图廓间的界端注出行政区划名称。3.2.1房产分幅图•3、丘界•明确又无争议的丘界线用实线表示；有争议或无明显界线又提不出凭证的用未定界线表示；丘界线与房屋轮廓线重合时，用丘界线表示；丘界线与单线地物重合时，单线地物符号不变，线划按丘界线线粗表示。3.2.1房产分幅图•4、房屋•房屋是指有承重支柱、顶盖和四周有围护墙体的建筑。房屋包括一般房屋、架空房屋和窑洞等。房屋应分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓为准。墙体凸凹小于图上0.2mm，以及装饰性的柱、垛和加固墙均不表示；临时性的过渡房屋及活动房屋不表示；同幢房屋层数不同的，应测绘出分层线。•（1）一般房屋•一般房屋不分种类和特征，均以实线绘出，轮廓线内需注产别、建筑结构、层数和幢号。3.2.1房产分幅图•（2）架空房屋•架空房屋是指底层架空，以支撑物作承重的房屋。其架空部位一般为通道、水域或斜坡，如廊房、骑楼、过街楼、吊角楼、挑楼、水榭等。•架空房屋以房屋外围轮廓投影为准，用虚线表示，虚线内四角加绘小圆表示支柱，轮廊线内注记与一般房屋注记规定的内容同。3.2.1房产分幅图•5、房屋附属设施•分幅图上应测绘的房屋附属设施，包括柱廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门顶、门、门墩和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶等。•（1）柱廊•柱廊是指有顶盖和支柱、供人通行的建筑物，如长廊、迥廊等。按柱外围测绘，转角处的柱位应实测。柱廊一边有墙壁的，则墙壁一边用实线表示。3.2.1房产分幅图•5、房屋附属设施•（2）檐廊•檐廊是指房屋檐下有顶盖，无支柱和建筑物相连的作为通道的伸出部位。按外轮廓投影测绘，内加简注，两端无支撑的一般不表示。3.2.1房产分幅图•5、房屋附属设施•（3）架空通廊•架空通廊是两幢房屋间上层贯通的架空建筑。建筑物间的架空通道用虚线表示。3.2.1房产分幅图•5、房屋附属设施•（4）底层阳台•阳台是指突出于外墙面或凹在墙内的平台，挑出的称挑阳台，凹进的称凹阳台，还有半凹半挑阳台。底层阳台均为凸阳台。•封闭的底层阳台按房屋表示。不封闭的底层阳台用虚线表示。3.2.1房产分幅图•5、房屋附属设施•（5）门廊•门廊是指建筑物门前突出有顶盖和支柱的通道，如门斗、雨罩等。按柱外围或围护物外围测绘，独立柱的门廊按顶盖投影测绘，内加简柱。转角处的柱位和独立柱位应实测。3.2.1房产分幅图•5、房屋附属设施•（6）门顶：指大门的顶盖，按顶盖投影测绘，柱的位置应实测。•（7）门、门墩：指机关单位和大的居民点院落的各种门和墩柱。门墩以墩外围为准，大于图上1.0mm时，按比例测绘；小于图上1.0mm时，按1.0mm表示。3.2.1房产分幅图3.2.1房产分幅图•5、房屋附属设施•（8）室外楼梯：楼梯是建筑内上、下层间的交通疏散设施。室外楼梯按楼梯投影测绘，符号缺口表示上楼梯的方向，楼梯宽度小于图上1.0mm的不表示。•（9）台阶：台阶是联系室内外地面的一段踏步。台阶只表示与房屋相连的，按投影测绘，实地不足五级的台阶一般不表示。3.2.1房产分幅图•6、房屋围护物•房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等。它们均应实测，其符号的中心线是实地物体的中心位置。其它围护物根据需要表示。临时性或残缺不全的和单位内部的围护物不表示。•（1）围墙•围墙不分结构、性质均以双实线表示。围墙宽度小于图上0.5mm的按0.5mm表示，大于图上0.5mm的按依比例实测表示。3.2.1房产分幅图•6、房屋围护物•（2）栅栏、栏杆•栅栏、栏杆均以实测表示，符号上的短线一般朝向内侧。•注意：栅栏下的围墙高于1m，应表示为围墙。•（3）篱笆•用竹、木等材料编织成的各种较永久的篱笆均实测表示。临时性的不表示。•（4）铁丝网•永久性的铁丝网均以实测表示，临时性的不表示。3.2.1房产分幅图•分幅图上应表示的房地产要素和房地产编号包括丘号、丘支号、幢号、房地产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等，根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。•当注记过密容纳不下时，除丘号、丘支号、幢号和房地产权号必须注记，门牌号可首末两端注记或中间跳号注记，其它注记按上述顺序从后往前省略。3.2.1房产分幅图•房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇（乡）的行政辖区，或房地产管理划分的区域为基础划定，根据实际情况和需要，可以将房产区再划分为若干个房产分区。•房产区和房产分区均以两位自然数字从01至09依序编列；当未划分房产分区时，相应的房产分区编号用“01”表示。•丘的编号以房产分区为编号区，采用4位自然数字从0001至9999编列；以后新增丘接原编号顺序连续编立（五级）：•市代码+市辖区（县）代码+房产区代码+分区代码+丘号•（2位）（2位）（2位）（2位）（4位）•丘的编号从北至南，从西至东以反S形顺序编列。•房产权号3.2.1房产分幅图3.2.1房产分幅图•（一）幢的定义•幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层数的房屋。幢也是一个量词，表示房屋的座数，是房屋调查与房屋测绘的基本单元。只要是一座独立的房屋都算一幢，即使这座房屋层数不同，或建筑结构也不一样，或建筑年代也不一样，只要是连在一起，独立存在，都可以按一幢处理。•（二）幢的编号•幢号以丘为单位编号，幢号的编号顺序是：从大门起（或丘的入口处），从左到右，从前到后，用数字1，2，4⋯顺序按反S形编号。幢号注在房屋轮廓线的左下角，并加括号。当丘内房屋已有连续而完整的幢号也可继续沿用。•（三）房产权号•在他人权属范围的土地上建造的房屋，或自己权属范围内的土地上有他人建造的房屋，应加编房产权号。房产权号用大写英文字母A