3场地的公共限制

□场地的公共限制场地设计场地的公共限制为保证城市和区域的整体运营效益，场地设计必须遵守一定的公共限制。这些限制来自于：1.国家与地方政府的法律、法规、规范、标准等规定2.当地的城市规划要求与规划管理的有关规定；3.与场地建设有关的消防、人防、交通、市政等主管部门的要求；4.场地建设与使用的其他限制公共限制条件是通过对场地设计中一系列技术经济指标的控制来实现的。用地控制密度控制高度控制容量控制绿化控制用地控制城市规划对建设项目用地有严格的控制，这些控制通常是借助于几种特定的控制线来完成的。1.征地界线与用地红线征地界线就是土地使用者所征用土地的边界线，由城市规划部门和国土资源管理部门划定。征地界限内的土地并不完全归土地使用者所有，而是包含着一部分城市公共设施用地，例如代征城市道路用地、公共绿地等。用地红线是各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线，它是指在征地范围内实际可供土地使用者用于建设的区域的边界线。用地控制2.道路红线城市道路用地的规划控制线。一般在城市规划中明确划定，由城市规划行政主管部门在用地条件图中标明。道路红线总是成对出现，其间的线形用地为城市道路用地。道路红线与用地边界线的关系：重合、相交、分离（必须设置通路与城市道路相连，通路的最小宽度除应满足场地的使用功能要求外，还应满足不小于4m×4m的消防要求，并符合当地城市规划部门的规定。）用地控制场地与城市道路的连接民用建筑设计通则4．1．6大型、特大型的文化娱乐、商业服务、体育、交通等人员密集建筑的基地应符合下列规定：1基地应至少有一面直接临接城市道路，该城市道路应有足够的宽度，以减少人员疏散时对城市正常交通的影响；2基地沿城市道路的长度应按建筑规模或疏散人数确定，并至少不小于基地周长的1／6；3基地应至少有两个或两个以上不同方向通向城市道路的(包括以基地道路连接的)出口；用地控制3.建筑控制线（建筑红线）是建筑物基底位置的控制线，用以标定可建建筑区域范围。建筑控制线并不限制场地的使用范围，而是划定场地内可以建造建筑物的界限。一般情况下，道路红线就是建筑红线。某些公共建筑和住宅适当退后布置，留出的地方，有利于人流或车流的集散，也可以进行绿化，美化环境。在建筑红线的控制下，前后错开布置沿街建筑，既可满足不同的功能要求，又可避免城市景观的单调感，使城市建筑群的体形和街景富于变化。《民用建筑设计通则》，(GB50352--2005)对相邻基地边界线的建筑与空地的关系有详细规定，设计时参照执行。用地控制3.建筑控制线（建筑红线）建筑控制线的划定主要根据如下原因：(道路)红线后退场地与道路红线连接时，一般以道路红线为建筑控制线。因城市规划需要，主管部门常常在道路红线以外另订建筑控制线，这种情况称为红线后退（或称为后退红线)。这时，道路红线与建筑控制线之间的用地可以修建绿化设施、道路、停车场、广场、用以连接场地与城市管网的管线设施、属公益需要的临时性建筑等。用地控制(道路)红线后退（江苏省城市规划管理技术规定）3.3.4.1建筑物后退城市规划道路红线的距离，应当有利于建筑（裙房、塔楼）形成整洁有序的界面，结合道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，合理确定其后退规划道路红线的距离，最小后退距离按表3.3.4.1控制。城市重要地段应当在详细规划或城市设计中提出建筑贴线率、退让基线等规划控制要求。用地控制(道路)红线后退（江苏省城市规划管理技术规定）3.3.4.2建筑物后退道路红线以建筑物地面层最突出的外墙（含柱）边线计算。建筑物的挑檐、雨篷、台阶、平台、窗井等，在不影响道路通行安全和通行能力的前提下，其后退距离可以酌情减少，但凸出宽度不应超过建筑红线至规划道路红线距离的1/3。除连接城市管线以外，基地内的其他地下管线不允许凸入城市规划道路红线。3.3.3.6地下建筑物退界距离应当满足施工安全、地下管线敷设等要求，一般不小于基础底板埋深的50%，且不得小于5米（旧区或用地紧张的特殊地区不得小于3米）。在满足相关规范的前提下，相邻基地的地下建筑物可毗邻建造。地下室出入口及其他构筑物在满足施工安全、市政管线敷设、交通、消防等要求的前提下，退界距离可酌情减少。用地控制建筑控制线的划定主要根据如下原因：契约限制这是在业主(或开发商)取得土地使用权的划拨土地批准文件或土地出让、转让合同中规定的，场地的使用必须遵守的各种限制。实际上是在用地边界线(或道路红线)之外另行划定了建筑控制线。其对建筑的突出物、悬挑部分和地下建筑、基础等的限制，以及对道路、停车场、地下管线及构筑物的限制与要求，须以批准文件或合同条款为准：未做详细说明时，一般仅限定地表建筑物的位置。边界后退在分析场地限制条件、确定可建筑范围时，还需考虑到与相邻场地临近建筑之间留出足够的防火间距、消防通道和日照间距等，因此需要确定相应的建筑控制线，又称为后退边界。该建筑控制线与用地边界线之间，一船可用以布置道路、停车场、绿化及地下管线等设施。用地控制规划七线：红线、绿线、蓝线、紫线、黑线、橙线和黄线。规划绿线是指城市各类绿地范围的控制线。按建设部出台的《城市绿线管理办法》规定，绿线内的土地只准用于绿化建设，除国家重点建设等特殊用地外，不得改为他用。规划蓝线一般称河道蓝线，是指水域保护区，即城市各级河、渠道用地规划控制线，包括河道水体的宽度、两侧绿化带以及清淤路。规划黑线一般称“电力走廊”，指城市电力的用地规划控制线。建筑控制线原则上在电力规划黑线以外，建筑物任何部分不得突入电力规划黑线范围内。用地控制规划橙线城市橙线是指为了降低城市中重大危险设施的风险水平，对其周边区域的土地利用和建设活动进行引导或限制的安全防护范围的界线。划定对象包括核电站、油气及其他化学危险品仓储区、超高压管道、化工园区及其他安委会认定须进行重点安全防护的重大危险设施。规划黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线规划紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。密度控制建筑密度所有建筑的基底总面积/场地总用地面积×100％又称为建筑覆盖率。建筑基底面积是指建筑的占地面积，按建筑的底层建筑面积计算。建筑密度表明了场地内土地被建筑占用的比例．即建筑物的密集程度．从而反映了土地的使用效率。建筑系数(建筑物＋构筑物＋露天设备＋露天堆场及露天操作场)/场地总用地面积×100%主要应用于工业企业场地设计中，侧重于对场地使用经济性的考核场地利用系数(建筑物＋构筑物＋露天设备＋露天堆场及露天操作场＋铁路＋道路及广场＋工程管线)用地面积/场地总用地面积×100%用于考核工业企业场地的土地利用情况。高度控制因航空或通讯设施的净高要求、城市空间形态的整体控制、以及土地利用整体经济性等原因，对场地的建筑高度进行控制。另一方面，建筑高度也是确定建筑物等级，防火与消防标准、建筑设备配置要求的重要参数。建筑限高建筑层数平均层数建筑限高适用于对一般建筑物的控制，建筑层数则主要用以对居住建筑的考核高度控制建筑限高是指场地内建筑物的最高高度不得超过一定的高度限制，这一高度限制为建筑物室外地坪至建筑物顶部最高处之间的高差。某些情况下，也有以绝对海拔高度值做为建筑限高的控制值。在城市一般建设地区，局部突出层面的楼梯间、电梯机房、水箱间及烟囱等可不计入建筑控制高度，但突出部分高度和面积比例应符合当地城市规划实施条例的规定。当场地处于建筑保护区或建筑控制地带，以及有净空要求的各种技术作业控制区范围内时，上述突出部分仍应计入建筑控制高度。建筑保护区、建筑控制地带——按照国家或地方制定的有关条例和保护规则，在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区及其周围一定范围内划定的需要对有关工程建设行为加以限制的区域或地带。高度控制建筑高度的限制4．3．1建筑高度不应危害公共空间安全、卫生和景观，下列地区应实行建筑高度控制：1对建筑高度有特别要求的地区，应按城市规划要求控制建筑高度；2沿城市道路的建筑物，应根据道路的宽度控制建筑裙楼和主体塔楼的高度；3机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，当其处在各种技术作业控制区范围内时，应按净空要求控制建筑高度；4当建筑处在本通则第1章第1．0．3条第8款所指的保护规划区内。注：建筑高度控制尚应符合当地城市规划行政主管部门和有关专业部门的规定。高度控制建筑层数这里是指建筑物地面以上主体部分的层数。建筑物屋顶上的嘹望塔、水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等，不计入建筑层数；住宅建筑的地下室、半地下室，其顶板面高出室外地面不超过1．50m者，不计入层数内。建筑物按高度或层数划分为普通建筑、高层建筑和超高层建筑。其具体标准为：1住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅；2除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；3建筑高度大于1OOm的民用建筑为超高层建筑。注：本条建筑层数和建筑高度计算应符合防火规范的有关规定。高度控制——坡地的场地剖面设计条件1.有两块建设用地A和B，如图所示。2.A地段建筑高度不得高于绝对标高160m。B地段建筑限高为绝对标高150m。3.在城市主干路中心绝对标高105m处，受45角的视觉控制线限制。4.场地所在区域日照间距系数为1。设计任务在A-A剖面上，标出可建建筑的最大空间范围（为满足日照间距要求，建筑剖面可做切角处理）。高度控制平均层数住宅平均层数是居住场地(居住区或小区)技术经济评价的必要指标，反映着居住场地的空间形态特征和土地使用强度，与密度指标和容量指标密切相关。场地内有三幢建筑，Ａ、Ｂ两幢相同，平面尺寸10m×50m，6层，C幢平面尺寸20m×50m，12层。请问该场地内建筑的平均层数为几层？容量控制容积率相同的用地面积上，容积率越高则建成的建筑面积越大，它反映着土地使用强度的状况。容积率=建筑密度×建筑平均层数容积率与建筑密度和建筑层数（或高度）成正向相关关系。北京市的城规部门经过测算，提出了公共建筑的控制高度与容积率的一般对应关系。容量控制容积率（江苏省城市规划管理技术规定）2.3.3城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过下表的规定。容量控制建筑面积密度（㎡/ha)建筑面积密度与容积率的含义大致相同，其数值仅因单位的不同而有所差别，二者都是考核场地建设开发强度的重要指标。前者适用于不同面积大小的场地，后者常用以表示小块或单一性质场地的建设开发强度。主要用于居住场地，与户均人数（人/户）的大小有关，是居住区规划的必要技术经济指标。人口密度绿化控制绿化覆盖率乔、灌木和多年生草本植物等植被所覆盖的土地面积占场地用地面积的百分比，称为场地的绿化覆盖率。乔、灌木按树木成材后树冠垂直投影面积计算(与树冠下土地的实际用途无关)，多年生草本植物按实际占地面积计算，但乔木树冠下的灌木和多年生草木植物不再重复计算，也不包括屋顶、晒台上的人工绿化。根据生态学的研究，一个地区的绿化覆盖率至少在30％以上，才能改良小气候，并起到保护环境和抗震防灾的作用。绿化覆盖率能够直观而清晰地反映场地的绿化状况。但因其统计测算工作较为繁杂，在实践的应用受到一定影响。绿化控制绿地率场地内的绿地包括：绿化用地(或公共绿地)、宅旁绿地(或建筑间距内及建筑四周的绿地）、服务设施所属绿地、防护绿地、道路绿地及其他用以绿化的用地等，但不包括屋顶，晒台的人工绿地。对场地设计而言，一般要求绿地率不低于30％，较困难的旧区改造应不低于25%。绿化控制绿化用地面积的计算：组团起止界限一般为：绿地边界距房屋墙脚1．5m,临城市道路时算到道路红线,临场地内通路时，有控制线的算到控制线，通路外侧有人行便道的算到人行便道外边线，否则算到通路缘石外1．0m处；临围墙