3营改增下建筑房地产业25个抵扣项目

三、营改增下建筑房地产业25个抵扣项目1•1、原材料的抵扣率•钢材、水泥、辅料17%•木材等13%•但是采购的运费？2•所谓“一票制”，即供应商就货物销售价款和运杂费合计金额向建筑企业提供一张货物销售发票，税率统一为17%；•所谓“两票制”，即供应商就货物销售价款和运杂费向建筑企业分别提供货物销售和交通运输两张发票，税率分别为货物17%、运费11%。•注意：不同于医药行业的“两票制”。3•“两票制”：是指药品从药厂卖到一级经销商开一次发票，经销商卖到医院再开一次发票。•以“两票”替代目前常见的七票、八票，减少流通环节的层层盘剥，并且每个品种的一级经销商不得超过2个。•“90%以上的药品都有降价空间，价格砍掉50%，一点问题都没有”4•最多环节的时候要经过：•厂家—全国总代理—地区代理—省级代理—市级代理—市级片区代理—医院等。•两票制的推行将迫使医药企业必须说清在销售中的每一笔钱花在哪里，营改增的实施又使得企业必须发生真实交易才可抵扣，因此过去医药销售代表“买票冲账”的日子将一去不复返。•2、周转材料的抵扣率•包括包装物、低值易耗品、工程施工中可多次使用的材料、钢模板、木模板、竹胶板、脚手架和其他周转材料等。•自购周转材料：17%；•外租周转材料：17%；•为取得周转材料所发生的运费：11%。6•管理要点：•（1）项目使用的周转材料，由上级法人单位统一购买、统一签订合同、统一付款、统一管理，以经营租赁方式调配给各项目使用。•（2）各项目周转材料应通过电商平台集中采购，充分获取增值税抵扣凭证。7•3、临时设施的抵扣•（1）临时性建筑：办公室、作业棚、材料库、配套建筑设施、项目部、模板加工厂等；•（2）临时水管线：给排水管线、供电管线、供热管线；•（3）临时道路：包括临时铁路专用线、轻便铁路、临时道路；•(1)按照建筑劳务签订合同：税率为11%；•(2)如分别签订材料购销合同与劳务分包合同的：材料17%、分包11%；894、人工费的抵扣活人是不能抵扣的！•管理要点：•原则上选择具有专业建筑资质、建筑劳务资质及劳务派遣资质的单位签订劳务合同，禁止与个人签订劳务合同。•包清工，对方可以选择简易计税，税率3%，注意合同比价。10•5、机械租赁的抵扣•指从外单位或本企业其他独立核算的单位租用的施工机械（如吊车、挖机、装载机、塔吊、电梯、运输车辆等），包含设备进出场费、燃料费、修理费。•进项抵扣税率：•分经营性租赁和融资性租赁，税率统一为17%。•管理要点：•（1）签订租赁合同时应包含租赁机械的名称、型号、租赁价格、租赁起止时间、出租方名称、收款账号等信息；•（2）推行机械租赁电商平台集中采购。11•6、差旅费-住宿费的抵扣•（1）住宿费用：6%；•（2）旅客运输服务，即机票费、车船费等：不得抵扣；•（3）餐饮服务，即因公出差所发生的餐费等不得抵扣。•车票不能抵扣，但是租车是可以抵扣的！12•万科集团关联公司之间互相招待一年的招待费就高达2000万元，总公司去子公司、子公司招待！子公司去孙公司、孙公司招待！•1、调增应纳税所得额40%；•2、不可以抵扣增值税！•管理要点：•（1）实行定点接待的单位，与酒店签订定点合作协议，按月结算、开具增值税专用发票、付款；•（2）职工零星出差，也应取得增值税专用发票。•7、办公费的抵扣•进项抵扣税率：17%。•管理要点：由法人单位办公室集中采购。•取得办公用品明细。•问题：我今年还有些费用没报销，营改增后还能报销吗？•能啊，但是6月30日前要报销完毕！14•8、通讯费的抵扣•提供基础电信服务，税率为11%；•提供增值电信服务，税率为6%；•电话、宽带的初装费抵扣率？•通信费中以职工个人名义开具的通讯费发票，为职工发放的移动话费补贴、电话费补贴不可以抵扣！15•9、汽车费用的抵扣•（1）车辆修理费：购买车辆配件、车辆装饰车辆保养维护及大修理等。•进项抵扣税率：17%；•管理要点：由办公室等相关部门与维修厂家签订协议，实行定点维修，由专人负责建立台帐进行日常登记。•（2）油料费：管理用车辆发生的油料款。•进项抵扣税率：17%；•管理要点：由办公室等相关部门与加油站等签订定点加油协议为司机办理加油卡充值，由公司定期进行结算。16•（3）过路、过桥：•进项抵扣税率：3%；5%•注意：ETC充值不可以抵扣！停车费的定额发票没法抵扣！•（4）车辆保险费：•进项税税率：6%；•关于商业保险费的抵扣问题？•商业性员工保险？不可以抵扣•为企业资产购买的财产保险？6%17•10、租赁费的抵扣•包括房屋租赁费、汽车租赁、设备租赁等。•进项税税率：•(1)房屋、场地等不动产租赁费：11%；•(2)汽车租赁费：17%；•(3)其他租赁费，如电脑、打印机等：17%。18•问：企业承租不动产，预付一年租金时，取得增值税专用发票，认证通过后，进项税额能否一次性抵扣，还是分摊到各月平均抵扣？•答：•认证通过后，从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额，可以一次性抵扣。•管理要点：•各单位应尽量租用增值税一般纳税人的相关资产，获取增值税专用发票。若出租方为小规模纳税人时，应要求其在税务机关代开增值税专用发票，谨慎选用自然人的相关资产。•11、书报费的抵扣•包括购买的图书、报纸、杂志等费用。•进项税税率：13%；•管理要点：•应由经办部门到邮政局、出版社等单位统一订阅，获取增值税专用发票。20•12、物业费的抵扣•包括机关办公楼保洁等费用。•进项税税率：6%；•管理要点：•经办部门应该明确划分办公用与职工福利部分，分别开具专用发票和普通发票。21•13、水电气暖燃煤费的抵扣•(1)电费：17%；（县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力，且供应商采用简易征收，税率为3%）•(2)水费：13%；（自产的自来水或供应商为一般纳税人的自来水公司销售自来水采用简易征收，税率为3%）•(3)燃料、煤气等：17%。•（4）暖气：13%22•管理要点：•与地方供电、供水、供气等部门沟通，协商分开计量办公、经营、集体福利用水电气，分别开具办公楼、食堂等所用水电气的增值税专用发票和普通发票。•居民供暖免税、工业供暖交税！•注意：•专用于居民供暖的暖气不可以抵扣！•因为36号规定，专用于增值税免税项目的不得抵扣1•若暖气既有用于居民、也有用于工业用暖的就可以抵扣！23•14、会务费的抵扣率？•（1）若酒店提供会议服务的，按照会议展览服务6%抵扣；•（2）若酒店不提供会议服务的，仅仅是出租会议室的，按照不动产租赁11%抵扣；•15、装修费、维保费的抵扣•（1）房屋装修费，进项抵扣税率：11%•（2）电梯维保费，进项抵扣税率为：6%。24•16、广告宣传费的抵扣•（1）印刷费：17%；•（2）广告代理、宣传费、展览：6%；•（3）条幅、展示牌等材料费：17%。•（4）墙体广告：11%•（5）车体广告：17%•文化事业建设费？25•17、中介服务费的抵扣•中介审计评估费：6%•咨询费：6%。•服务费：6%。•检测费：6%26•18、绿化费的抵扣•指公司用于环境绿化的费用。如：采购花草、办公场所摆放花木等。•进项税税率：13%；•管理要点：•注意用于食堂、职工宿舍的不能抵扣进项税，已抵扣要做进项税转出•好多建筑房地产公司成立自己的苗木公司！27•19、劳动保护费的抵扣：17%；•劳动保护支出应符合以下条件：•用品具有劳动保护性质，因工作需要而发生；•用品提供或配备的对象为本企业任职或者受雇的员工；•数量上能满足工作需要即可；•并且以实物形式发生；•21、培训费的抵扣•进项抵扣税率：6%。28•22、安保费的抵扣•（1）如聘请安全保卫人员费用：6%；•（2）为安全保卫购置的摄像头、消防器材等费用，监控室日常维护开支费用：17%。•23、财务费用的抵扣•相关服务包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所（平台）管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。•进项抵扣税率：6%。29•24、不动产的抵扣•案例：•若我们5.1日后购买房产当作办公室，取得增值税专用发票1500万元增值税165万元支付银行存款；问：如何抵扣？30•（1）取得时•借：固定资产—办公楼1500万元•应交税费—应交增值税（进项税额）99•应交税费—待抵扣进项税额66•贷：银行存款1665万元•（2）第13个月借：应交税费—增（进项税额）66贷：应交税费—待抵扣进项税额66•问：对于购入的房产第一期60%已经抵扣了，但是不到一年就卖了，剩余的40%是否允许继续抵扣？•允许从卖房的销项税中抵扣！•25、房屋修缮费抵扣11%•修缮分为两种•1）大修理修理费超过房产原值的50%，至少使用2年以上；•计入：长期待摊费用-修缮费•也允许分为两年来抵扣进项税•2)小修理32•案例：支付888万元（含税）装修办公楼（已知办公楼原值1500万元）取得专用发票做出分录•A、支付装修费•B、按照5年分摊每年分摊的分录•C、第二年抵扣40%的分录•5月1日营改增后对于改建扩建修建装饰超过不动产原值50%，需要分成2年抵扣，但是达不到50%的，就可以一次性抵扣，因此建议每次改建不动产不要超过50%！•案例•有一家公司办公楼原值1000万元由于年数已久进行改建装修支出444万元（含税金额）并取得了装修公司的增值税专用发票通过银行支付装修款，做出支付装修费的账务处理？•借：长期待摊费用-装修费400万元•应交税费-应交增值税（进项税）44万元•贷：银行存款444万元•注意•以下四个科目对应的进项税是不得抵扣的！•1、应付职工薪酬-职工福利费•2、管理费用-业务招待费•3、固定资产-职工宿舍食堂活动室•4、营业外支出-非正常损失35