项目开发运营总体控制计划(参考模板)

说明：1、来源与应用：2、节点定义：3、成果与标准：4、调整与更新：5、实践与应用：开发阶段节点编码开发节点/工作重点节点类型开始时间完成时间输入成果/前置工作输出成果/后续工作主责部门主配合部门是否内部阶段关键成果成果确认形式对应会议1-前期报建1前期报建及开发手续1.1土地审批手续手续1.1.1签订《土地出让合同》 二级（AA）1.取得选址意见书；2.取得土地中标通知书；土地出让合同开发报建部资金管理部-领导审批1.1.2支付土地出让金（%） A 开发报建部资金管理部-外部成果记录1.1.3缴纳土地出让契税A开发报建部资金管理部-外部成果记录1.1.4取得《国有土地使用证》 一级（AAA） 1.土地出让金付款证明1.国有土地使用证开发报建部资金管理部-外部成果记录1.2规划手续1.2.1取得项目选址意见书及规划设计条件 A1.取得选址环评预审意见；2.签订土地转让履约保证书1.项目选址意见书及规划批复条件2.办理用地规证设计管理部开发报建部-外部成果记录1.2.2取得修建性详规审批意见一级（AAA） 完成规划方案设计办理用地规划许可证设计管理部开发报建部-外部成果记录1.2.3取得《用地规划许可证》一级（AAA） 1.完成项目定位；2.完成规划方案设计；3.取得选址意见书及规划意见书；4.取得管网综合初步方案；5.取得环评初步报告；1.用地规划许可证设计管理部开发报建部-外部成果记录1.2.4取得单体方案审批意见二级（AA）1.完成单体方案设计;2.单体方案设计成果;1.单体方案批复意见2.办理用地规划许可证设计管理部开发报建部-外部成果记录1.2.5咨询消防审批意见A1.消防咨询批复意见开发报建部设计管理部-外部成果记录1.2.6咨询人防审批意见A2.人防咨询批复意见开发报建部设计管理部-外部成果记录1.2.7取得人防批复意见A开发报建部设计管理部-外部成果记录1.2.8取得消防审核意见 二级（AA）开发报建部设计管理部-外部成果记录1.2.9取得环保批复意见 A开发报建部设计管理部-外部成果记录1.2.10取得规划面积图测报告A1.取得全部建筑施工图开发报建部设计管理部-外部成果记录1.2.11取得《建筑工程规划许可证》 一级（AAA） 1、取得用地规划许可证2、完成施工报建图；3、取得规划图测报告；4、取得人防消防等批复意见；1.建筑工程规划许可证2.办理施工许可证开发报建部设计管理部-外部成果记录1.2.12完成施工图审查 二级（AA）1.取得全套施工图纸;2.施工图纸成果;1.施工图审查意见书2.办理工程规划许可证工程管理部设计管理部-外部成果记录1.3开工手续1.3.1办理工程质量监督手续A1.总包监理招标完成;2.招标备案;1.质量监督手续办理;2.办理施工许可证工程部开发报建部（本地）财务管理部-外部成果记录1.3.2办理工程安全监督手续A1.总包监理招标完成;3.招标备案;1.安全监督手续办理;3.办理施工许可证工程部开发报建部资金管理部-外部成果记录1.3.3确定招标代理公司A1.工程规划许可证1.招标手续办理;采购管理部工程管理部成本管理部-外部成果记录1.3.4办理工程招投标手续，完成总包合同备案A2.工程规划许可证1.办理施工许可证采购管理部开发报建部资金管理部成本管理部-外部成果记录1.3.5取得《施工许可证》 一级（AAA） 1.取得建筑工程规划许可证;2.总包招标备案手续；3.取得施工图审查意见书1.施工许可证工程部开发报建部资金管理部-外部成果记录1.4销售手续项目开发运营总体控制计划(参考模板)本节点为康达信安泰项目组根据成功企业经营及安泰集团的实际进行初步建议，供参考使用；本表为关键环节及节点成果及其标准、会议决策体系的基础和来源；本表设计为安泰集团项目开发及运营标准计划模板，关注的重点在一级（AAA）、二级（AA）节点，三级节点（A）应当由各部门根据项目实际情况细化、增添，并将重点工作列入本部门月度项目工作计划中，纳入考核。原则上一级、二级节点不作大的调整，各级计划的制定及审核、批准请参见《项目开发计划管理流程》；节点定义、工作内容及阶段成果的定义需要根据公司的战略、项目开发策略、经营关注点等综合确定，比如如果比较重视景观，则景观施工图也可以作为一级节点并定义、增加为阶段关键成果；①康达信安泰项目组提供的成果标准（模板）供参考使用，实践中建议根据实际工作不断调整、完善、优化，不应完全套用;②阶段关键成果定义为内部运营管理的关键成果，不包括外部成果记录（如《施工许可证》）；1.签订出让合同 1.付款证明；2.办理土地证、规划许可证 1.完成规划方案设计;2.规划方案设计成果;1.办理工程规划许可证2.人防消防环保批复意见1.取得用地规划许可证;2.相关征询方案批复意见;1.4.1取得《预售许可证》 一级（AAA） 1.取得前三证；2.完成面积预测（图测）；1.商品房预售许可证2.筹划开盘客户服务部工程部、工程管理部、朗润营销-外部成果记录1.5测绘1.5.1确定测绘放线单位A工程部客户服务部朗润营销-分管领导审批1.5.2完成面积图测 二级（AA）1.施工图审查意见书1.面积预测报告;2.办理预售许可证;设计管理部工程部朗润营销-外部成果记录1.5.3完成面积实测 二级（AA）1.竣工备案表;2.四方验收完成;1.面积实测报告;2.办理确权;3.办理小产证;客户服务部工程部朗润营销-外部成果记录1.6产权办理1.6.1完成楼牌、地名办理 A 1.规划许可证1.楼牌制作成果;朗润营销工程部客户服务部-外部成果记录1.6.2分批次预售登记（%） A 1.签订预售合同预售登记结果朗润营销客户服务部-外部成果记录1.6.3产权证办理资料审核二级（AA）1.办理大产证客户服务部-外部成果记录1.7其他重要工作1.7.1完成项目场地交接二级（AA）1.项目选址意见书1.开工记录开发报建部工程部/工程管理部-内部成果记录2-项目拓展2项目资源研究与项目拓展论证2.1信息收集2.1.1土地信息收集一级（AAA） 1.商业计划书2.年度土地储备计划3.拿地策略及偏好1.土地信息收集表2.土地及项目资源信息库开发报建部领导是领导审批2.1.2项目内部立项申请建议一级（AAA） 1.土地信息收集表1.项目立项建议书开发报建部领导是会议评审项目立项评审会2.2预可研启动2.2.1项目市场调研报告完成二级（AA）1.项目立项建议书通过;2.项目基本情况;1.市场调研报告(含土地\市场\客户\产品等)朗润营销设计管理部开发报建部-领导审批2.2.2市场初步定位报告完成二级（AA）1.市场调研报告1.产品初步定位报告朗润营销设计管理部开发报建部-会议评审产品定位决策会2.3可行性研究2.3.1编制产品建议书(初步)一级（AAA） 1.市场调研报告;2.产品初步定位报告3.项目立项建议书1.初步产品建议书(含市场/定位/客户/功能/户型/风格/物业/企划客服计划/风险等)2.概念规划草案编制朗润营销设计管理部是会议评审产品定位决策会2.3.2概念规划草案及工程条件分析（可提前）二级（AA）1.初步产品建议书1.产品概念规划草案(产品策划方案);2.工程技术条件分析设计管理部工程管理部朗润营销-领导审批2.3.3成本预设及估算书完成（可提前）二级（AA）1.初步产品建议书;2.产品概念规划草案1.成本预设及估算成本管理部朗润营销设计管理部工程管理部-领导审批2.3.4投资效益测算书编制（可提前）二级（AA）紧前工作成果1.投资效益测算书财务管理部成本管理部设计管理部朗润营销-领导审批2.3.5形成项目可行性研究报告一级（AAA） 1.项目立项建议书;2.初步产品建议书;3.概念规划草案;4.成本估算书;5.投资效益测算书;1.项目可行性研究报告开发报建部朗润营销工程管理部财务管理部成本管理部设计管理部是会议评审项目可研评审会2.4投资决策论证2.4.1各部门参与的评审论证一级（AAA） 1.项目可研报告1.可研报告评审及投资决议纪要开发报建部相关部门-会议评审项目可研评审会2.4.2项目取得预案编制及评审通过一级（AAA） 1.项目可研报告2.投资会议纪要1.项目取得预案2.开始土地获取及其他手续办理开发报建部财务管理部领导是领导审批3-项目策划3项目运营策划及项目开发计划制定3.1项目里程碑节点计划制定(一级计划)一级（AAA） 1.商业计划书;2.项目总体控制计划模板3.开发环节阶段成果表4.领导经营要求1.项目里程碑节点计划(AAA计划)2.编制项目总体控制计划工程管理部是会议评审项目发展策划评审会3.2深化产品建议书编制并评审通过一级（AAA） 紧前工作成果1.深化产品建议书2.进行概念及规划方案设计及后续工作设计管理部是会议评审产品定位决策会3.3编制项目运营目标策划报告并评审一级（AAA） 1.项目里程碑节点计划;2.项目成功标尺3.产品品质及定位目标4.工程质量目标5.成本控制目标6.风险防控目标7.投资效益目标1.项目运营目标策划报告;2.项目运营策划会议纪要工程管理部是会议评审项目发展策划评审会3.4编制项目总体控制计划(二级计划)一级（AAA） 1.项目里程碑节点计划;2.深化产品建议书3.项目可研报告4.商业计划书1.项目总体控制计划(AA计划)2.各部门编制专项工作计划工程管理部各部门是会议评审项目总体控制计划评审决策会3.5编制《工程管理规划书》（初稿,终稿应当在开工前完成）一级（AAA） 1.项目发展目标策划报告2.项目总体控制计划3.流程管理手册及制度要求1.工程管理规划书(逐步细化)工程管理部工程部是领导审批3.6编制项目专项计划(初稿)(三级计划)二级（AA）1.项目总体控制计划1.前期报建工作计划2.项目设计工作计划3.项目成本工作计划4.招采控制工作计划5.项目人力资源配置计划6.项目资金安排计划7.营销推广及销售计划8.工程进度控制计划9.集中入伙控制计划相关部门工程管理部-领导审批4-设计管理4产品设计及方案评审4.1建筑设计4.1.1深化项目定位研究，完成深化产品建议书一级（AAA） 紧前工作成果1.深化产品建议书2.进行概念及规划方案设计及后续工作设计管理部-会议评审产品定位决策会4.1.2编制概念\规划设计任务书一级（AAA） 1.深化产品建议书2.设计工作计划1.概念/规划设计任务书设计管理部相关部门是领导审批设计任务书评审4.1.3选定概念规划及方案设计单位A 1.完成设计单位方案竞标评选2.设计合同1.方案设计合同设计管理部相关部门-领导审批4.1.4完成概念及规划方案设计一级（AAA） 1.设计合同2.概念/规划设计任务书3.地质勘察报告4.成本控制建议5.深化产品建议书6.政府批复意见1.概念或规划设计成果设计管理部相关部门是会议评审概念方案评审决策会规划方案评审决策会4.1.5完成正式详规报建图二级（AA）1.概念及规划方案设计成果2.规划总图成果1.详规报建图2.申办用地规划许可证设计管理部相关部门-领导审批4.1.6编制方案设计任务书一级（AAA） 1.概念及规划方案设计成果2.规划总图成果1.方案设计任务书设计管理部相关部门是领导审批设计任务书评审4.1.7完成单体平立剖面设计及深化一级（AAA） 1.方案设计任务书2.规划方案及详规批复意见3.成本控制建议书4.地质初步勘察报告1.建筑单体方案成果2.开始设计单体方案报建图设计管理部相关部门是会议评审4.1.8完成单体方案报建图