2013亳州春雨国际汽车城市场定位及商业规划建议94页.

亳州春雨国际汽车城项目市场定位及商业规划建议合肥立道机构目录：项目SWOT分析项目产业定位项目业态定位项目客群定位项目功能定位概念形象定位开发节奏及策略建议物业选型及产品建议商业规划建议项目定位方向项目SWOT分析项目优势Strength项目地块处在城市向南发展的主流方向，共享亳州多个热点板块发展资源（南部新城、亳州工业园、亳芜产业园区）；位居南一环、西一黄金交汇，紧邻105国道，区位交通优势得天独厚，潜力无限；投资方安徽春雨集团——责任名企、扎根皖北。不仅具备雄厚的开发实力，更具备完善的汽车后市场服务产业链和丰富的汽车后市场资源整合能力；项目总体量70万方，规模大、业态全。涵盖整车销售（4S店、2S店）、汽车配件、汽车快修、美容装潢、汽车用品、电子商务、仓储物流、汽车文化创意产业、二手车交易、汽车改装、汽车会展、汽车俱乐部等一站式汽车市场业态；省市各级政府和汽车行业协会的大力支持与关心。项目SWOT分析项目劣劣项目地块周边目前的人气还不足，项目周边的主要交通干道建设及后续拆迁对项目整体开发有一定制约。人气、配套不足、开发节奏滞后对客户有一定影响；在项目整体的市场定位、产品规划、业态细分、价值包装等方面有一定欠缺，都需要重新修正，树立起项目70万商业大盘的气势和形象；在整体的企划、招商、销售、运营执行中存在一些问题，导致项目营销传播链断裂及客户信心丧失，亟待进一步修复；目前一期的‘夹生饭’对项目后续良性有序开发有较大影响，优先盘活一期是关键。势Weakness项目机会Opportunity中原经济圈、振兴皖北、亳芜帮扶对接等政策叠加优势，给予了亳州整体跨越式发展良机，城市强劲的发展活力、动力将有效催生和推动商业地产投资新热潮；亳州具备良好的汽车后市场发展潜力，汽车类专业市场还算空白，目前零散粗放的经营模式亟待整合升级。本项目作为亳州唯一一家大型汽车类专业市场，独享皖西北汽车后市场大蛋糕；目前项目周边，以本项目为中心，初步形成以众多整车销售、车管所、驾校、大车维修、二手车市场、农机市场为主的黄金汽车商贸圈，商脉沿袭、产业聚集势不可挡。目前市场整合良好机遇出现，如药都路大车将不给车、老城区的文帝街即将拆迁、105国道大车维修即将拆迁等等；顺应城内大商场、城外大市场潮流，积极引导工作。项目SWOT分析项目威胁Threats近年来，亳州新建、在建商业项目，特别是大型专业市场项目急剧增多，商铺入市量增大，整体的竞争环境加剧。另外亚夏汽车城、东部4S店集群对客户也有一定影响；亿都、天运、时代医药港、康美、亳州农产品等项目在租售模式、去化情况、专业化操作经验等方面都一定竞争性，特别是对竞争较强的亿都、天运需要重点、随时关注。伴随投资型物业的增加，亳州商铺投资客户的投资要求、技巧越来越高，未来项目在产品包装、政策制定时需要调整策略；三县市场新建专业市场、汽配市场也在增加，未来周边县市的客户拓展难度也将增大。70万方，汽车后市场及关联产业在亳州市场是否过大，是否需要从其他业态、产业中寻求支撑点？项目SWOT分析项目定位方向-找位市场机会点企业发力点项目支持点竞争突破点从亳州目前几个产业集群及专业市场，中药、农产品、家居建材等市场的发展先机已不多；除项目已有的汽车类外，小商品、五金机电还有一定的市场空白点和发展空间。从目前亳州整体的专业市场竞争环境看，汽车后市场的定位整体压力相对较小。无论是项目立项、政府优惠政策，还是行业协会支持都在于汽车类。同时，项目已经有一定的客户认知，都知道是汽车城项目。春雨集团的主要优势资源都在于汽车后市场产业，未来的发展战略也是将汽车后市场与商业地产开发紧密结合。两种方向：1、延续原定位，在汽车后产业链加深，达到一站式、全业态。2、一期做汽车城，二期定位其他产业类型开发，如小商品城项目定位方向-选位定位方向主题概念产业特征优势劣势方向一汽车博览城单一产业发挥企业优势资源、客户认知基础，包装后，更多的是提升客户信心。735亩，全部做汽车城，体量过大，地块开发价值难以实现最大化。方向二国际商贸城复合型产业可以更充分的挖掘项目地块价值，提升项目利润点。对客户引导有一定影响，对一期没有特别的支持。方向三前期用汽车城概念后期根据市场调整产业复合型产业把730亩仍先按照一站式、全业态汽车后市场规划、定位，二期规划中以偏概念性或后期易转移性业态为主。为一期的有序开发、成功运营做支撑。待一期开发完成后，再根据当时的市场变化情况做二期的详细产业、产品定位，可以选择复合型业态。推荐方向三项目定位方向-定位演绎从产业选择到建筑落位整体功能分区物业形态组合产品设计及规划建议汽车后市场大产业确定核心优势产业具象业态业种功能布局业态业种物业组合产品设计产业方向核心优势一、项目产业定位项目产业定位-汽车后市场产业汽车后市场有不同的定义，归纳起来有三种主要定义：定义之一是消费者在使用汽车的过程中所发生的与汽车有关的费用，具体维修、保养、零配件、美容、改装、油品等服务；定义之二是整车落地销售后，车主所需的一切服务；定义之三是汽车产业链的有机组成部分，包括汽车销售领域的金融服务、汽车租赁、保险、广告、装潢、维护、维修与保养；日常运行的油品；驾校、停车场、车友俱乐部、救援系统、交通信息服务、二手车等；整车与零部件物流等。总得来说，所谓汽车后市场是指汽车销售以后，围绕汽车使用过程中的各种服务，它涵盖了消费者买车后所需要的一切服务。也就是说，汽车从售出到报废的过程中，围绕汽车售后使用环节中各种后继需要和服务而产生的一系列交易活动的总称。业务类型解释汽车美容包括车表美容护理，车内翻新护理，高级护理三大主要项目汽车装饰：汽车装饰主要是新车装饰，例如全车贴膜、铺地胶、铺地垫、挡泥板等汽车电子汽车电子类主要的产品有：防盗器、倒车雷达、中央门锁、车载电话、GPS等汽车娱乐影音系统汽车娱乐影音系统主要业务包括：车载电视、CD、VCD、DVD、汽车改装汽车改装包括汽车外观改装，汽车性能提高改装，赛车按标准改装三大类别汽车饰品汽车饰品主要包括个性饰品与专用饰品两大类别汽车轮胎服务汽车轮胎服务主要的项目包括：更换轮胎、轮胎平衡、四轮定位、快速补胎、专业补胎等汽车专业维修汽车专业维修包括对汽车各部位的维修，主要是对车身，底盘，发动机，电气系统等方面进行全面系统的维修汽车上使用办公用品高端公务商务车上的办公用品主要有：车用办公桌椅，车用电脑，车用打印机，车用传真机，车载电话汽车租赁汽车租赁按时间分包括：定时租赁和临时租赁项目产业定位-汽车后市场产业车主俱乐部在目前国内车主俱乐部不太成熟的市场情况下，可以建立不同类型的俱乐部如：品牌俱乐部、车迷俱乐部、越野俱乐部、维修俱乐部、救援俱乐部等。二手车业务二手车业务主要包括以下类别：二手车直接购买，销售，二手车中介，二手车评估，二手车暂保管，二手车代过户，二手车置换等汽车文化汽车文化包括：汽车模型、汽车体育、汽车知识、汽车报刊、汽车书籍、汽车影视、汽车车迷、汽车与社会等汽车融资汽车融资包括汽车信贷和消费信贷两大类别汽车广告汽车广告涉及报纸、杂志、电台、电视台、户外、单页、比赛赞助等汽车资讯汽车资讯主要包括：市场调查、市场分析、行业动态、统计分析、政策法规、未来发展等几大类别汽车培训汽车培训已经从早期的汽车驾校和汽车维修培训逐步向汽车美容装饰培训汽车电子商务伴随电子商务的发展，汽车电子商务逐步成熟，汽车的电子商务模式正在逐步完善规划，在不久的将来会实现空中交易。············项目产业定位-汽车后市场产业项目产业定位-汽车后市场产业中国汽车流通协会统计数据显示，2012年我国“汽车后市场”的营业额增至4900亿元，年增长率达到了26.9%，甚至超过了我国汽车销量25%的年均增速。近年来，我国汽车保有量高速增长，随之而来的是汽车后市场空间不断扩大。以国外整车制造与售后服务市场份额比例约为1：1.5为参照，目前中国汽车售后市场还远远不能与整车市场的发展相匹配，发展潜力相当大。随着国内汽车市场的逐渐成熟，汽车产业链越来越长，中国汽车后市场的高速发展期即将到来。预计到2015年国内汽车后市场规模将接近1万亿元。市场‘蛋糕’庞大，前景被共同看好，因此，各种汽车后市场类商业项目如雨后春笋般涌现，竞争环境也开始加剧。中国汽车后市场已经开始步入黄金发展期产业细分要坚持有所为有所不为，因地制宜,突出重点。面对发展潜力大、业务种类多、竞争开始加剧的汽车后市场发展现状，我们该如何构建项目独有的核心竞争力？汽车后市场业务种类及关联产业繁多，对于730亩的本项目而言，不可能全面等量发展，在完善与健全产业链的同时，也需要有所侧重。首先应该结合本地市场实际情况，重点打造好几个适合本项目‘核动力’、‘明星’产品，以此来构建项目独有的竞争优势。项目产业定位-核心优势构建项目产业定位-核心优势构建不仅眼下具备产业聚合、人气催生、商气带动的能力还要长远具备广阔的发展空间、发展前景最好还能具备区域唯一性、排他性‘核动力’产品、‘明星’产品特征：项目产业定位-产业链构成美容装饰汽车用品汽车配件新车展厅汽车展会汽车创意主题文化街区汽车租赁汽车一站式服务电摩配汽保维修汽配用品会展中心二手车仓储物流汽车拆解商务配套4S\2S店生活配套二手车交易汽车文化创意综合服务配套电子商务汽车俱乐部二、项目功能定位项目功能定位-案例借鉴（省外）一站式汽车综合服务区４Ｓ品牌集聚区金融商务办公区汽车文化教育培训区生活配套区会展乘用车贸易服务区物流信息港二手车市场职能仓储区生活配套区回收拆解与再制造基地•小汽车销售4S店30万平方米。•小汽车二手车交易4万平方米。•重型卡车及工程机械销售45万平方米。•重型卡车及工程机械二手车交易与报废车辆拆解回收30.5万平方米。•重卡物流、仓储、机电及配套服务基地60万平方米。•汽车综合服务贸易14.5万平方米。•园区配套商业区8万平方米。•汽车博物馆及会展中心12万平方米。•汽车主题公园33.5万平方米。•商务办公区14万平方米。•居民住宅区60万平方米。•汽车旅店和宾馆5万平方米。•学校及医院5万平方米。•其他综合配套服务1.5万平方米。鄂尔多斯铜川汽车博览园功能布局示意图项目占地面积约96万平方米，规划总建筑面积约200万平方米。项目分期开发建设，首期汽车配件交易区和部分住宅区约18万平方米。集汽车主题公园、汽配交易中心、汽车精品展示中心、汽车美容快修中心、仓储物流中心、金融中心、研发中心、会展中心、星级酒店、住宅等十大功能于一体，沈阳国际汽车城致力于打造一个现代化、规模化、集约化的东北亚汽车汽配采购总部，为广大消费者提供“一站式”采购服务，是一个采购效率高、采购成本低的国际型汽车汽配交易平台。项目功能定位-案例借鉴（省外）沈阳国际汽车城项目功能定位-案例借鉴（省内）铜陵国际汽车城项目功能布局示意图项目功能定位-案例借鉴蚌埠国际汽车城项目功能布局示意图会展中心汽车用品汽车配件维修、美容配套服务中心汽车文化主题街区住宅住宅4S店4S店仓储物流项目功能定位经营业态亳州市区存在商户（约）平均每户经营面积总经营面积整车销售63家200平方12600平方大车维修136家300平方40800平方小车维修240家70平方16800平方汽车配件160家70平方11200平方汽车美容80家100平方8000平方二手车18家600平方7800平方电动车、摩托车32家160平方5120平方农机工程机械15家600平方9000平方汽车创意无111320平米规模定位：市场经营面积不超过30万方。考虑未来市场总量的增长，特别是二手车发展空间预留（发达成熟国家：新车：二手车=1:3；中国：3:1；中国发达地区1:0.8）、汽配、汽修服务发展空间预留及关联产业的聚合。项目功能定位功能简述级别商品交易功能商用车配件、乘用车配件、汽车用品、汽保设备、汽车电器、油品轮胎、电摩配、工程农用机械、特种车辆及配件等关联商品的交易功能；核心功能商品展示功能商用车、乘用车、二手车、摩托电动车、农机工程车辆、汽配及用品等长期展会、