2013年5月武汉万福路项目分析报告_66p_市场调查研究.

万福路项目分析报告万福路项目分析报告2013年5月【目录】一宏观政策解读P3二武汉市场简析P13三项目区位分析P18四项目要素分析P28五竞争项目分析P36六项目综合评价P46七项目定位分析P50八商业部分建议P54九营销推广建议P59第一部分宏观政策解读最重要房产信息：2013年房产新政——国五条为房地产继续调控奠定基础，并再次明确了国务院对房地产的基调——稳定房地产市场调控力度——实施细则进一步挤压投资性需求，明确支持自住性住房需求，将外来务工人员纳入保障房范围，强化原有的“三限”政策。武汉——武汉市住房保障和房屋管理局在其官网上公布了《关于发布2013年度武汉市新建商品住房价格控制目标的通告》：武汉市2013年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标为：同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。【政策解读】细则完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设2013年底前符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围加强市场监管和预期管理严查中介违规+加强市场监测要点控制新建住房价格+房价稳定问责制加大限购区域+提高二套房首付比例+自有住房出售执行转让所得税20%。银行金融业机构优先支持中小套型开发建设项目（70%以上普通商品住房项目）【政策解读】政策落脚点——打压投机性购房，支持首套置业需求【政策解读】关键点二手房市场交易解读政策：规定二手房转让从此前房产交易盈利部分的20%或者总房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）统一为转让所得的20%计征；影响：个人所得税20%一直都有，只是这次着重强调提出，反映出新政对调控的决心，1、二手房交易成本明显提升2、打压到部分需要买二手房的刚需3、原来的卖房者，由卖转租，无形中使房屋租金提高【政策解读】关键点二套房贷结构性收缩政策：实施细则强调差异化个人房贷，除了强化此前政策的严格执行以外，还针对房价上涨明显的城市二套房贷首付与利率提出从严要求；限购扩大到全区域。影响：1、银行按揭比例下降2、上客量与成交量呈双下降势态3、银行收紧房贷影响未来楼市成交量【政策解读】解读严格的统一限购政策政策：实施细则对限购方式进行统一标准，在限购区域的划分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步严格要求。影响：限购区域的扩大再一次导致阶段性成交量下降【政策解读】解读关键点房产税影响市场预期政策：实施细则指出“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。”分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步严格要求。影响：房产税扩围是房地产中长期方向，在一定时期能起到抑制房价作用，但从中长期来看对房价影响不会太大，房产税作为市场化的手段，必定长期化。【政策解读】解读关键点新一轮房地产调控拉开序幕影响：1、楼市降温，楼市成交量收缩，但在短期内表现不会太明显；2、二手房成交萎缩将影响一手房的同向波动，造成一手房的成交下降；3、全国一二线城市楼市降温速度与程度及幅度将超过三四线城市。4、部分二手房购买者将转入购买新房。5、投资性的资金将转入商业地产或其他投资渠道。【政策解读】解读关键点1、内环楼盘：提炼核心价值点，圈层营销，保证利润点。2、二环楼盘：强化区位优势，采取建立价格成本警戒线，重点价格打击对手楼盘，保证快速出货。3、城市近郊：快速走量为原则，通过营销促销等手段快速出货。【政策解读】本章小结开发商应加快开发速度，挖掘深层次产品，保证快速的出货。第二部分武汉市场简析【市场简析】武汉主城区3月价格走势在售楼盘数量（个）均价（元）环比涨幅（%）销售套数销量（天）3198003.192.2993713021、三月份武汉主城区楼市量价齐升。春节后，三月迎来了2013年的首个销售旺季，开发商加强推盘量，住宅成交9371套，刷新去年7333套记录。武汉楼市一季度销售量交去年同期增幅明显。2、二月公积金贷款新政，以及“国五条”出台，使前期观望的购房者在三月出手购房，是造成3月成交量上升的一个原因。武汉主城区商品住宅成交价及销售情况1、南湖片及汉阳中心区价格均价下降，其余各区上涨。2、地铁二号线开影响区域距离带动武昌汉口区域价格上涨。3、南湖片以白沙州附近的佳兆业金域天下成交贡献巨大，且加上部分“双限”房成交的影响，本月价格出现较大幅度的下滑。【市场简析】武汉主城区4月份楼盘销售情况【市场简析】本章小结1、从以上开盘情况来看，各楼盘大多仍以刚需两房为主推房源。2、开盘优惠幅度基本相差不大，多以认筹打折为主。3、从开盘当天情况和月累计销售情况来看，购房者所青睐的仍然是均价7000元/平米左右，地理位置三环内，80—120平两、三房。4、市场主导为刚需购房。【市场简析】抓刚需，控总价，户型紧凑。先认筹，再开盘，减现打折。市场竞争白热化，营销策略同质化。第三部分项目区位分析【区位分析】——宏观区位一、武汉是湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和交通通信枢纽。二、城市发展目标城市发展的总体目标是：坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，将武汉建设成为经济是实力雄厚、科学教育发达、产业结构优化、服务体系先进、社会就业充分、空间布局合理、基础设施完善、生态环境良好的现代化城市，成为促进中部地区崛起的重要战略支点城市，进而为建设国际性城市奠定基础。三、城市规模严格控制人口自然增长，加强对人口机械增长的管理和引导。预测到2020年，市域常住人口在1180万人左右，其中城镇人口在991.2万人左右，城镇化率约84％；到2010年，市域常住人口994万人，其中城镇人口745.5万人左右，城镇化率约75％。到2020年，主城区常住人口为502万人，2010年为440万人。严格控制城镇建设用地规模，加强土地集约化利用。到2020年，市域城镇建设用地面积控制在1030平方公里以内，人均城镇建设用地面积为104平方米：到2020年，主城区城市建设用地控制在450平方公里以内，人均建设用地为89.6平方米。汉口、武昌、汉阳钟家村核心商业经济带，滨江经济带项目区位光谷商业中心带、教育版块区域，高新产业带交通核心带，物流枢纽武钢工业带，新交通枢纽汉阳工业带，新滨江商业区武汉主城区功能分布情况（不含远城区）【区位分析】——宏观区位结论：1、项目所在地邻武昌火车站，及白沙洲大道为各种运输车辆进城的干道，由于武汉三环内大货车限行，在今后的交通运输中，白沙洲区域将成为物流的集中中转地之一。2、版块的结构反映，项目处于武汉城市规划滨江经济带版块的边缘，快速链接武昌汉口汉阳，属于武汉城市未来发展中心区域。【区位分析】——宏观区位白沙洲大桥汉阳滨江经济带武昌火车站经济带长江大桥旅游经济带武昌南站物流枢纽带规划鹦鹉洲大桥未来滨江经济带白沙洲版块【区位分析】——中观区位结论：1、从图可以看出项目处于白沙洲大道西面地块，属于白沙洲版块。2、项目坐在地块属于旧城区，物业特征为多数是老旧住宅，配套不完善，周围交通出行较为不便，是政府扩大城区面积进行改造的老城区之一，未来势必对版块内的交通以及配套进行增加改善周边居民的居住环境，该地块具有未来发展空间大、地块升值明显的相对优势。3、该地块定位为未来生态居住区，衔接白沙洲物流经济版块与武昌火车站经济版块，为鹦鹉洲大桥建成后的经济缓冲发展地带。4、地块直接链接武昌火车站交通经济核心带，南面衔接武昌南站的物流运输枢纽地块。鹦鹉洲大桥连通后将纳入规划中的白沙洲滨江景观生态经济版块，再加上规划中的杨泗港过江通道将连接汉阳汉新大道和武昌八坦路，以及二环线武昌段的动工，未来本项目周边将形成四通八达的交通网络，快速到达武汉三镇。5、未来的城市高速通道——四环，武咸城际铁路，轨道交通5号线，也都将经过白沙洲区域。【区位分析】——中观区位白紫阳公园生态区107国道解放路商业区滨江生态区老城改造区武泰闸体育场武昌火车站东方医院项目鹦鹉洲大桥【区位分析】——微观区位周边配套分析配套名称现有配套规划中配套用途解放桥小学●-教育白沙洲派出所●-安防白沙生鲜市场●-生活堤东社区卫生站●-医疗天源超市●-生活长江紫都中山小学●-教育564、910公交站●-交通武汉陆家街中学●-教育湖北财税职业学员●-教育武汉农行陆家街支行●-生活武汉人家酒店●-生活【区位分析】——微观区位结论：1、项目周边配套整体齐备，但普遍缺乏质量性。2、部分配套只能算共享资源并非项目绝对拥有的配套资源。3、部分配套与项目的相对距离比较远，造成项目推广难点。4、在后期缩短客户对配套的心里落差以及地理距离是推广重点。【区位分析】——微观区位现状：老旧住宅、出行不便、配套缺乏、无商业氛围、环境较差规划：鹦鹉洲大桥、杨泗港过江通道、二环线武昌段、四环、武咸城际铁路、轨道交通5号线发展：未来生态居住区、白沙洲滨江景观生态经济版块、经济缓冲发展地带【区位分析】本项目地块及区域具有明显的升值特性长江二桥造就徐东区域，白沙洲大桥、鹦鹉洲大桥、杨泗港过江通道造就白沙洲滨江景观生态经济版块。下一个城市区域中心即将崛起把握现在，成就未来本章小结在未来与现状的巨大反差下，实现项目核心价值的提升。第四部分项目要素分析【地形地貌分析】1、地块较为平整，水平标高在500MM毫米左右，便于开发及土地平整。2、地块没有高层建筑，对临江景观没有遮挡。3、地块多为居民私房，对拆迁具有一定阻力。500MM【日照、风向分析】武汉市常年平均气温为17.1℃，其中7月气温最高，为29.1℃，1月气温最低仅4.0℃，两者相差为25.1℃。夏季平均长4个多月，35℃以上的高温日数平均每年为21天，近百年极端最高气温达41.3℃（1934年8月10日），解放后极端最高气温为39.6℃（2003年8月1日）。冬季长为3～4个月。武汉全年平均日照时间1967小时，平均日照5.3小时。项目地块平坦无遮挡，可以满足建筑日照要求。武汉夏季是东南风，冬季西北风，建筑形式上要尽量避免西北风对建筑生活的影响至为重要。【出行交通分析】武金堤路江安路白沙洲大道武金堤公路万福林街车行分析：主要行车道路为武金堤路，与之相连的为白沙洲大道，此两个路段均为货车通往主要城区的道路，在三环限行后车行比较通畅，目前项目与武金堤路的连接处未打通，车行不便。人行分析：项目周边道路均不是主干道，公交车站缺乏，最近的车站武金堤公路八铺街站距项目有近1公里且仅有564路公交通过，白沙洲大道武泰闸公交站有近十条公交线路但距离较远，出行不便。规划道路：规划中山路建成后与本项目距离较近；鹦鹉洲大桥贯通后将链接武金堤路周围次干道将扩建改造，为项目带来利好。【交通微循环分析】项目微循环交通主要依靠项目周边规划道路。规划道路双向4车道设计将满足居民快速出行的要求。规划路建成将直接连通解放路商业区、滨江生态经济带、武昌火车站区域。缩短居民利用公共交通出行的距离。规划路规划路【噪音分析】项目离主干道距离较远，周围并没有大型商业街区，噪音环境比较优良，能够营造较为舒适的安静社区。【环境景观分析】项目周边景观不足，可以利用紫阳公园作为共享景观。项目距离滨江直线距离较短，在规划路形成后将为项目的景观点带来利好，在四周无遮挡的情况下，高层建筑的优势将得到体现。【人文环境分析】老旧社区的人文突出表现在人情味上，在商品社会的今天人情味是极为稀缺的商品，可喜的是项目所处地段拥有绝对的人情味环境。【项目经济指标】净用地面积（㎡）29728总建筑面积（㎡）91011.98其中住宅建筑面积（㎡）81343.92商业建筑面积（㎡）9224.25社区用房面积（㎡）271.23物业管理用房面积（㎡）172.58地下面积（㎡）35839.34容积率3.04绿地率35%建筑密度20%总户数912停车位843可售楼栋4、5、6主打户型：68-73㎡二房二厅一卫；87㎡左右三房二厅一卫；103-121㎡三房二厅二卫；138㎡四房二厅二卫。1#2#3#4#6#5#【项目要素分析】老社区——人情味，居住讲究扎堆；新环境——发展前景指日可待，土地价值极大提升；新建筑—