2014年中原-物业不可分割产权条件下操作模式及案例分析33p

©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|1物业不可分割产权条件下操作模式及案例分析北京中原投资顾问部2014.5©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|2在项目产权不可分割、且开发企业不考虑持有经营，以快速销售回款为目的的条件下，我司对市场常见操作模式进行调研分析，以期对项目未来发展提供参考意见。调研背景说明：©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|3目录1小产权形式出售2旅游地产以租代售©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|4I.政策风险II.案例“小产权”案例参考©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|5“小产权”说明小产权概念：所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。注：小产权房产没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|6自2013年7月北京开始清理整治小产权房，共清理认定“小产权房”项目108个，已经处理项目94个，完全拆除7个，拆除建筑物面积9.48万平方米。“小产权”政策影响昌平阳坊镇东贯市村内小产权房拆除现场政府已对小产权房进行集中整治处理，对新增小产权房“零容忍”态度以小产权产品性质入市的项目要承担巨大的政策风险！2013年11月22日两部委下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售“小产权房”，所有在建、在售“小产权房”一律停建、停售。2014年5月24日两部委联合召开视频会议，明确对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处，再次明确小产权房的非法身份。©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|7太玉园主力户型为88-110㎡的二至三居，套总价在80-100万左右；目前二手房交易价格为9300-9600元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。基本信息项目位置通州区张家湾镇土桥总站南两公里物业类型多层住宅容积率东区2.0;西区12.5建筑面积150万平米总户数7816户主力户型88-110㎡二至三居销售价格9300-9600元/㎡套总价80-100万元/套板块内同物业类型一手价格23000-25000元/㎡通州—太玉园土桥站太玉园©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|8通州—太玉园项目周边配套仅能满足基本的生活需求，无大型商业配套，公共交通完善公交：801、802、806学校：张家湾小学新华幼儿园等医院：张家湾医院，颐年护理院银行：农行张家湾储蓄所，北京农村商业银行超市：博佳丽百货超市，福兰德便利超市等小型超市餐饮：方兴居饭，京东餐厅等小餐馆©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|9土桥站祥和乐园祥和乐园以66-128㎡一至三居为主，套总价在50-100万左右；目前二手交易价格在8000-8500元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的35%左右。通州—祥和乐园基本信息项目位置通州张家湾镇马营村物业类型多层容积率1.51建筑面积35万总户数2198户主力户型66-128㎡一至三居销售价格8000-8500元/㎡套总价50-100万/套板块内同物业类型一手价格23000-25000元/㎡©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|10通州—祥和乐园祥和乐园祥和乐园中区祥和乐园南区公交：938、938学校：张家湾小学新华幼儿园等医院：张家湾医院银行：农村信用合作社电厂分社超市：物美便利店，福兰德连锁等便利超市餐饮：餐饮：乡村诱惑、成都小吃、赵钱孙李等小饭店项目与太玉园临近，有一定的基础性生活配套，但同样缺乏大型商超配套©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|11月亮湾晓镇主力户型在56-124㎡一至三居，套总价在55-110万元；目前交易价格9500-10000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的40%左右。土桥站通州—月亮湾晓镇基本信息项目位置通州张家湾开发区何各庄光华路南物业类型花园洋房、小高层容积率1.5建筑面积21万平米总户数2000户主力户型56-124㎡一至三居销售价格9500-10000元/㎡套总价55-110万元/套板块内同物业类型一手价格23000-25000元/㎡©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|12公交：823路（土桥站——月亮湾小区）银行：北京农村商业银行、工商银行、农业银行；超市：鑫利隆超市、豫南兴超市、航便利超市通州—月亮湾晓镇月亮湾晓镇距离六环有一定距离，周边配套并不完善；但由于项目依河而建，因此居住舒适性更高823路©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|13塞纳山谷为别墅项目，主力产品面积在150-200㎡，套总价在150-200万左右；目前交易价格10000-12000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业的50%左右。怀柔—塞纳山谷基本信息项目位置北京市怀柔区桥梓镇山立庄村北侧)物业类型独栋和双拼总栋数162栋主力户型150-200㎡三至四居销售价格10000-12000元/㎡套总价150-200万元/套板块内同物业类型一手价格21000-23000元/㎡©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|14怀柔—塞纳山谷塞纳山谷属于远郊区域，周边商服配套较少，但周边自然环境较好©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|15鑫顺苑的主力产品93-140㎡的二至三居，套总价在90-140万左右；目前交易价格9500-10000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业47%左右。六环地铁15号线俸伯站顺义—鑫顺苑基本信息项目位置顺义南彩镇公交总站北侧物业类型多层容积率1.19建筑面积8.6万平米总户数738户主力户型93-140㎡二至三居销售价格9500-10000元/㎡套总价90-140万/套板块内同物业类型一手价格20000-21000元/㎡©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|16公交：918、915、923、936、924路等公交线路学校：南彩幼儿园、南彩小学、南彩中学医院：南彩镇卫生院银行：北京农村商业银行、北京农村商业银行超市：北京南彩增顺超市：餐饮：小田饭店、小王家常菜、博林苑美食城等小饭店顺义—鑫顺苑项目周边多条公交贯通，通达性良好，生活配套相对简单。©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|17昌平—宏福苑宏福苑六环五环天通苑北地铁5号线地铁13号线地铁昌平线基本信息项目位置昌平区北七家镇郑各庄村物业类型普通住宅建筑类型多层、高层容积率5总户数6733户主力户型40-90㎡一至二居建筑面积10万㎡销售价格13000-14000元/㎡套总价50-120万元/套板块内同物业类型一手价格25000-26000元/㎡回龙观宏福苑主力户型为40-90㎡一至二居，套总价在50-120万左右；目前交易价格13000-14000元/㎡，项目成交价为同类有产权物业52%左右。©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|18昌平—宏福苑学校：宏福苑幼儿园、昌平区第一中学分校、北京市昌平区平西府中学医院：茂森堂药店、永意堂大药房、平西府社区卫生中心银行：工商银行、中国银行、农业银行超市：物美便利超市、宏福佳超市、海平便利超市餐饮：东北乡村菜、鑫杰美食城其他：水城国际酒店、,温都水城宏福苑周边生活配套相对完善，且临近天通苑生活圈，生活居住品质较好。©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|19I.作家艺墅II.深圳欢乐海岸“以租代售”案例参考©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|20昌平—作家艺墅棋盘山是北京容纳佛道两家宗教文化的遗址之一，为国家AAA级风景区，2008年获批建设北京瓦窑文化创意产业集聚区。作家艺墅坐落在棋盘山上，紧邻棋盘山风景区，自然资源丰富。©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|21昌平—作家艺墅基本信息项目位置昌平流村镇棋盘山风景区物业类型独栋别墅容积率0.1建筑面积36000㎡主力户型200-300㎡三至四居销售价格9000-9100元/㎡套总价180-270万/套板块内同物业类型一手价格17000-20000元/㎡作家艺墅流村镇医院华彬国际高尔夫北京吉利大学工商银行建设银行绿色四通餐厅妍山湖水上乐园世纪华联超市六环0.1的超低容积率，并且周边有高尔夫球场，满足客户对于高端品质生活的需求！作家艺墅主力户型为200-300㎡一至二居，套总价在180-270万左右；目前交易价格9000-9100元/㎡，项目成交价为同类有产权物业50%左右。©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|22昌平—作家艺墅销售模式项目采用会员加盟方式，客户付出的款项相当于加盟费，然后据此获得这些房屋的70年使用权。一期均价8800元/㎡，主力户型为300-400㎡，套总价在260-350万元/套；二期均价8900元/㎡，推出180-700㎡山地欧式独栋别墅，套总价在160-620万元/套。资源和环境优势是该项目主要的卖点，相对合理的价格是其核心竞争力！©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|23深圳—华侨城欢乐海岸欢乐海岸全国著名的自持旅游地产项目，其中“以租代售”的豪宅别墅产品实现高溢价，具有借鉴价值欢乐海岸占地面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地。©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|24欢乐海岸依海而建、以水相连，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、欢乐海岸、高端度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成。华侨城欢乐海岸——功能布局度假公寓欢乐海岸由五大区域构成，以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|25功能分区一：购物中心片区总建筑面积：127,825平方米功能构成：商务、商业、文化。娱乐项目组成：购物中心，soho公寓，儿童职业体验馆，海洋梦奇馆，华会所，OTC创意中心欢乐海洋购物广场Soho公寓Soho办公海洋奇梦馆儿童馆华会所OCT创意中心欢乐海岸创意广场12345678欢乐海岸购物中心以零售、餐饮、娱乐业态为主，是深圳唯一临水体验型主题购物中心；周边配建soho公寓和办公、华会所、OTC创意中心等配套，商业氛围浓厚。华侨城欢乐海岸/①欢乐海岸购物中心©CopyrightBeijingCentaline2014Codeofthisreport|26华侨城欢乐海岸/②曲水湾总建筑面积：75,000平方米功能构成：餐饮、娱乐、酒店项