190968_龙湖地产项目工程建安成本管理思路

龙湖地产近期项目工程建安成本管理思路重庆龙湖地产造价采购总监——曾礼2目录（８个方面）•龙湖成长之道•项目工程建安完全成本的概念•影响成本控制的因素•动态成本的概念•成本控制合理性的评判标准•成本控制方法思路•控制成本的责任人应备的能力及素质•精装修房及样板房成本管理思路3１．龙湖成长之道单一多元本地异地区域聚焦战略产品扩张战略产品差异化战略在同一区域掌握不同业态与产品习性•高层公寓•花园洋房•别墅•购物中心•提供与众不同的高品质产品与服务•融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品4•高端别墅——香樟林别墅与蓝湖郡大型别墅区5•花园洋房——好望山与弗莱明戈6•高层公寓——水晶郦城与枫香庭7•商业——北城天街与西城天街8重庆区域项目分布•重庆区域拥有二级开发项目11个，一级开发项目2个水晶写字楼紫都城四期蓝湖郡四期观山水西城天街好望山春森彼岸大竹林茶园新区开发项目大学城弹子石礼嘉洪恩寺9•北京区域2007年内在建二级项目3个，一级开发项目2个滟澜山（二级开发）牛栏山（一级开发）颐和原著（二级开发）东风商场(一级开发）翡冷翠堤（二级开发）北京区域项目分布10成都区域项目分布•成都区域拥有二级开发项目5个，一级开发项目3个晶蓝半岛北清波项目郫县一级开发项目虹波项目晶蓝半岛海蓉一级开发项目白云渡719项目都江堰项目11龙湖已建成及在建大项目：(7个）重庆龙湖大社区：1083亩•重庆蓝湖大社区：2200亩•重庆江与城：1800亩•重庆茶园：2000亩•重庆大学城：1500亩•成都都江堰：18000亩•北京牛栏山：1800亩12为客户提供优质的产品和服务，并影响他们的行为，在此过程中成为卓越的企业并创造机会。我们的使命13企业家精神追求卓越研究精神信任共赢人文精神我们的核心价值观14业务︱荣誉︱企业奖项•2006年3月，2006中国房地产百强开发企业——国务院研究发展中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院•2006年10月，2005—2006年度中国房地产诚信企业——中国建设部、中国房地产业协会•1998年－2006年，连续10年、五届重庆10佳住宅小区第一名•2007年重庆直辖十年之“十年十企”•重庆民营企业纳税第一名•2003\2005\2006年度，三次荣获全国住宅用户满意度测评第一名——中国质量协会、全国用户委员会15业务︱荣誉︱合作方评价•“也许不是最大，但肯定是最好的公司”——著名城市经营与发展战略专家王志纲•“以客为尊，在房地产界中少见的优秀企业”——香港置地亚太区首席代表郭建豪•“龙湖地产是我们最值得敬重的合作伙伴”——沃尔玛（中国）深圳总部•“与你们合作，Iamveryhappy！”——百安居副总裁司马兰德16精细化重承诺开发十余年，无一次延迟交房成本计划和执行结果误差3%以内服务1.6万户，无一起法律诉讼同政府建立并维持良好互动与供应商按月结算，从无拖欠17严格、审慎的投资决策体系•集团投资决策委员会（以下简称“投委会”）是集团董事会直接领导下的独立决策组织，对集团内所有项目的投资具有终审决策权；•上会项目需提供详细的项目设计和开发预案，并完成项目全景模型的测算。18动态、精细化的投资过程管理•投资的项目采用资金计划、项目计划、成本预算和阶段性成果四维管理方式；•按月进行资金计划和项目计划的滚动跟踪，集团运营管理中心据实调整项目全景模型，监控项目关键指标的变化情况；•运用成本系统时时动态进行目标成本管理；•运用阶段性成果管理控制项目关键质量和品质。19２．项目工程建安完全成本的概念•包括建造项目工程建构筑物，基础设施、配套设施及环境景观工程的总造价，应将所有的费用罗列出来形成统一模块（分业态）20３．影响成本控制的因素•１）时间（项目开发周期及时段）•２）市场变化（供求关系发生变化）•３）项目工程所在区位•４）政策变化（产业政策及金融政策）•５）企业的核心价值观•６）企业不同发展阶段21４．动态成本的概念•随着项目工程的实施推进其值越来越接近实际值，直至所有的工程及材料结算出来其总和即为该项目的实际发生建安成本22５．成本控制合理性的评判标准•１）企业已实施项目对应业态的历史实发成本数据的修正值•２）建立内部计价定额（比如各楼栋单元门价格组成，护窗栏杆价格组成）•３）同一区域同行业对应业态的比较值23６．成本控制方法思路•１）项目投资分析与设计阶段的成本管理思路•２）集中招标及集中采购的管理思路•３）资金计划管理工作改进思路•４）对有成本弹性的分项工程进行成本挖潜的思路•５）预结算管理思路24７．控制成本的责任人应备的能力及素质•了解设计并懂工程项目管理的经济师设计过程挡墙断面情况及挡墙形式预估造价原设计挡土面斜度：1:0.15每米体积：11.29立方米挡墙方量：约6000立方米材料：C15毛石混凝土约230万优化设计挡土面斜度：1：0每米体积：7.71立方米挡墙方量：约4100立方米材料：条石（表面用效果较好的条石）约135万（降低４１％）合同价从招标的角度出发，将此项工程单独分包（此项工程是包含在总包施工范围中的），多家单位谈判比价，再次节约成本约25万。110万（降低１１％）25８．精装修房及样板房的成本管理思路•1)采取工程量清单报价总价包干的招标模式，从招标阶段开始即评估控制精装修房的成本。•2）通过提高装修质保金、制订针对精装修房专用的维保条款，规避业主使用阶段的维护维修成本风险。•3）有控制地开放材料自行报价(大部份材料只认质不认价)，优化工程量清单招标模式下的材料确认方式，提高合同可执行度，提高工作效率。•4）引进具有装饰装修总包能力的装饰单位，建立精装修总分包管理模式，降低管理难度，减少因为施工界面不清责任不明引起的额外成本发生。26