20091023_深圳_丰盛町_丰盛町步行街分享

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。丰盛町商业步行街沙龙分享2009.10.23本报告是严格保密的。主要话题：PARTA如何塑造中心西商业价值，最大化放大地铁作用，颠覆深圳地铁商业前期败笔印象如何通过项目价值筑立，定义深圳一手商铺历史最高售价——50万/平米PARTB本报告是严格保密的。现场包装市场推广高调围墙、创意模型的最大化利用明星代言样板房个性展示以终端消费群带动价值市场声音结合现场展示，最终达到效应最大化！本报告是严格保密的。车公庙区段深南大道两侧北侧从财富广场到万轩国际南侧从有色金属大厦到大庆大厦东西全长500米总建筑面积：26624.5㎡分A\B\C\D四区车位：168个楼层：除D区外，各地下两层，负一层露天/负二层接驳地铁项目介绍本报告是严格保密的。项目处于交通要塞位置C区与地铁对接深南路沿线途经42条公交路线和地铁一号线，而项目距离广深高速入口仅100米。区域价值广深高速本案本报告是严格保密的。项目周边聚集高端住宅区常住人口达5万本案位于深南大道两侧，临近高档住宅区香蜜湖与园博园，高消费群体密集。区域价值本报告是严格保密的。招商银行大厦建面：119000㎡楼层：53层财富广场建面：84502㎡楼层：28层万轩国际大厦建面：60029.37㎡楼层：28层时代科技大厦建面：117330.77㎡楼层：25层阳光高尔夫大厦建面：37685㎡楼层：28层工商物价大厦建面：120000㎡楼层：25层有色大厦建面：45068㎡楼层：26层本元大厦建面：32400㎡楼层：27层都市阳光名苑建面：42000㎡楼层：32层金润大厦建面：39023㎡楼层：26层喜年中心建面：51713㎡楼层：28层深航大厦建面：46116㎡楼层：29层金运世纪大厦建面：53483.02㎡楼层：26层富春商务大厦建面：46874㎡楼层：28层世纪豪庭建面：38400㎡楼层：30层深圳市东海商务中心建面：510000㎡楼层：38层大庆大厦建面：37690㎡楼层：34层英龙展业大厦建面：38152㎡楼层：30层创建大厦建面：—㎡楼层：—层写字楼总面积：估计办公人数：数据来源：深圳国土局高级写字楼白领云集项目两侧共19座写字楼区域办公面积超过310万平米白领过50万人区域价值本报告是严格保密的。项目区域价值总结1、市场稀缺机遇2、高端消费力聚集3、极其便利的交通1、填补片区零售空白2、项目处于交通要塞位置3、项目周边聚集高端住宅区4、高级写字楼白领云集5、深南大道南北步行交通枢纽本报告是严格保密的。全国首个露天地下阳光街国内首个及唯一“天窗式”地下街，引入自然阳光，营造地上商业街区氛围。本体价值本报告是严格保密的。填补片区集中商业空白车公庙商务区首个也是唯一一个集中式商业项目集餐饮、服饰、休闲为一体的时尚商业街区，填补商圈空缺本体价值本报告是严格保密的。建筑设计风格独特深南路上又一标志性建筑本体价值A区B区C区C区B区本报告是严格保密的。各国建筑精髓汇聚A区：六七十年代美国曼哈顿街区风格B区：欧洲古典小镇街景本体价值本报告是严格保密的。深南路上又一标志性建筑C区：澳大利亚新西兰现代欧陆风情D区：蓝白色调为主，地中海风格本体价值本报告是严格保密的。5大广场22个出入口全天候吸纳地面人流本体价值本报告是严格保密的。3-50平米纯街铺整体超过90%超高实用率本体价值本报告是严格保密的。深南大道二期规划C区A区金润大厦本元大厦有色金属都市阳光大庆大厦创建大厦喜年中心英龙展业物价大厦万轩国际财富广场阳光高尔夫时代科技招行大厦金运大厦杭钢富春深航大厦D区绿化带绿化带B区停车场东海商务中心世纪豪庭深南大道南北步行交通枢纽地下多重循环交通网络AC区无缝连接地铁四个出入口；B区无缝接驳现有地下人行隧道；D区直接贯通深南大道南北两侧本体价值本报告是严格保密的。无缝连接东海商务中心商机共享东海商务中心占地面积：34805㎡总建筑面积510000㎡总体规划：2栋写字楼2栋商务公寓1个白金五星酒店1个主题购物中心东海购物中心丰盛町D区丰盛町D区负二层无缝连接东海购物中心本体价值本报告是严格保密的。顶级商业物管统一规划运营引入全球五大行之一的“高力国际”，全程托管。55%20%15%10%零售服装皮鞋/手袋生活品位配饰个人护理/健康珠宝/钟表美容/皮肤护理零售业态其他特色店价高者得娱乐运动休闲礼品玩具影音/电子/通讯餐饮零售餐饮娱乐其他本体价值本报告是严格保密的。发展商自己持有70%，统一经营后期保障！甲方占大头，业主有保障！本体价值本报告是严格保密的。推出至今倍受市场关注！销售速度及价格均创同类产品第一！北区（即A区）年初推出107套，时至4月中旬全部售罄。均价15万/平米；南区首批50套单位5月下旬推出，至6月中旬全部售罄。均价20万/平米；现主推南区第二批单位（即D区），共计49套，主力面积区间：套内建筑面积10—20平米，均价14万/平米，为整体项目性价比最高部分；本体价值本报告是严格保密的。商客关注度高招商推广开始仅两周,入住商家即超过50家3000批的租客上门，寻求合作当前实收租金水平800—1200元之间，最低租金也能保证投资者5%的回报率本体价值本报告是严格保密的。项目本体价值总结1、全国首个立体阳光街2、主题广场及欧陆街3、丰盛町全场运用仿真景观4、区域性地标——钟楼5、业态规划，统一经营6、强调个性、原创的新兴行业7、三百米长酒吧风情街8、深南大道南北步行交通枢纽9、高力国际物管顾问10、无缝连接东海购物中心1、自然阳光街区2、建筑特色及概念3、统一规划经营管理4、金牌管家顾问——高力国际5、东海相连商机共享本报告是严格保密的。项目名称位置关键词档次经营方式业态关键词项目特色东门地铁商业东门商圈、无缝连接地铁1号线东门站中低档无主力店、以个体零售为主--1828潮流前线华强北商圈、无缝连接地铁1号线华强北站中低档主力店引入麦当劳与面点王，其他以个体零售为主--华联街科学馆商圈、华联大厦地下、无缝连接地铁1号线科学馆站中低档无主力店、以个体零售业态为主--中信地铁商城科学馆商圈、中信城市广场地下，无缝连接地铁1号线科学馆站中高档业态规划统一经营主题分区、引入蔡谰美食坊与邓达智时尚廊品牌影响时尚现代强调舒适丰盛町车公庙商务区、无缝连接地铁1号线车公庙站中高档业态规划统一经营金牌物管主题分区欧陆风情高端、舒适地下阳光街、酒吧街市场相似产品对比本报告是严格保密的。优势处车公庙黄金地段深南大道写字楼两侧交通便利并连接地铁站建筑风格鲜明全国惟一所处地段昭示性好具备成为未来深南道上又一名片的潜力市场同类性质产品稀缺关内纯商业步行街更是惟一片区商业空白，同区域不断升级的商务属性不匹配产品结构特色鲜明，连通深南两侧给往来南北的行人提供了便利的交通劣势易被人错误理解为单一的地铁商业或地下商场新型产品，市场接受尚需时间部分铺位面积过小客户对其如何使用易产生疑惑纯商业项目购买门槛较高五成十年纯投资类型产品客群小工程复杂，在竣工前，项目昭示性好、街区建筑特色鲜明这一特色难以表现，反而成为营销阻力从产品自身看优势与不足本报告是严格保密的。摆在我们前面的问题深圳市场上没有类似产品，地下铺VS地面街铺概念客户认知度低相关产品——地铁物业，在深圳没有成功案例，多为反面教材致使客户接受度低商铺对比其他投资产品单价高，客户价格抗性大来自市场来自开发商开发商对产品开出了天价需要在产品入伙前完成销售，销售周期短对推广渠道使用谨慎，推广预算很低发展商非品牌开发商，缺少经验，且固执本报告是严格保密的。我们的解决动作针对市场寻找价值参照系针对推广把钱用在刀刃上精准发力针对产品深挖产品价值点本报告是严格保密的。针对市场寻找价值点销售话述每日梳理，根据客户反馈灵活调整讲述着重点（按照时间推移）：建筑风格与东门、华强北旺铺对比长期保值，一铺养三代车公庙集中商业工作：对市场上二手商铺的了解＋客户语录的梳理与基金、股票投资产品对比本报告是严格保密的。针对产品内部为参照系推售策略优质产品与一般产品互为价格杠杆，搭配分期推出，保证均匀走量。售价：C2区＞C1区＞B1区＞B2区＞D区价格较高区域价格较低区域大原则：高低价搭配，通过价格杠杆引导各类客户成交第一阶段：“C1区+D区”第二阶段：“B1区+B2区”C2根据情况持续渗透至一、二阶段本报告是严格保密的。以“C1区+D区”组合举例分析1、两个区域互为价值标杆实力较强客户以C1区综合质素高于D区吸引其至C1区；实力较弱客户以D区价格优势吸引其至D区2、产品线丰富既有开天窗、带广场、接驳地铁的C1区，又有完全处于地下、连接深南路南北两端、未来与东海商务中心接驳的D区，客户可以根据自身喜好拥有更多选择3、与A区价格具有一定承接性D区价格是南区最低的区域，较为接近A区，对于项目价格的走势具有承接和缓冲的作用，客户较易接受针对产品内部为参照系推售策略本报告是严格保密的。针对推广精准点式发力低成本营销之围墙施工围墙位于深南大道两侧车公庙区段,天然具有良好昭示性。充分利用此昭示面，节日、销售重大节点、释放项目信息。画面推广语更新：“29万人流”→“不主宰时尚就消费时尚”→“买铺就买丰盛町”→“50万白领再造华强北奇迹”本报告是严格保密的。针对推广精准点式发力低成本营销之派单地点选择：山姆会员店、东门、华强北、车公庙时间：2-4天密集式覆盖同一地点配合动作：校园招聘+产品培训+定岗定责+绩效评估礼品选择：丰盛町购物袋本报告是严格保密的。针对推广精准点式发力低成本营销之老带新效果评估：“老业主购买+亲友介绍”占约一半比例告知途径：短信+销售代表call客成交奖励：新老业主各1个点7731111024681012围墙短信老业主购买亲友介绍网络世联资源南区首批成交客户认知渠道本报告是严格保密的。针对推广精准点式发力低成本营销之区域话题”车公庙的日与夜“—征文、摄影、绘画大赛通过1328个奖品，在车公庙区域形成话题，彻底炒热区域摄影协会、深圳晚报、作家协会的参与很好提升了活动公信力本报告是严格保密的。针对推广精准点式发力低成本营销之招商&销售互为借力品牌商家的进驻为买家带来信心,热销信息也为招商带来帮助借助销售活动”车公庙日与夜”,植入招商调查问卷,了解第一手消费力资料招商与销售共享推广资源,降低成本本报告是严格保密的。针对推广精准点式发力低成本营销之街区体验解筹前一天，新老业主的街区体验为良好解筹率打下基础。曾子墨、吴庆洁的到场营造了良好的现场气氛。本报告是严格保密的。附件：现场展示整改建议一、整改原因：目前现场存在昭示性不强，导示性不足，信息传递不清的问题；配合3月底4月初项目信息集中爆破策略，率先预热市场；春节已过，目前围板风格、内容需更新。二、整改内容：围版信息；围板导示；营运中心入口包装；营运中心现场包装；未来看楼动线包装。三、整改目标：提升项目运营中心的昭示性、导示性；提升项目形象；使公众直观认识到丰盛町是怎样一个项目、目前进展；增加上门客户数量。本报告是严格保密的。一、改变现有表现形式，突出商业氛围。以图片+文字，图片为主，文字为辅的形式。将项目的业态情景，清晰，直观地呈现给受众。简明扼要，明确的让受众知道丰盛町是怎样一个产品，现在是怎样一个阶段！二、改变诉求方式，使受众能清晰了解项目最新动态。从单方面的告知，转为双向的，互动的方式。配合清爽简明的画面，让受众感知到项目将给他带来的价值。现场展示整改思路本报告是严格保密的。外街整改动作1——项目围板内街现有围板形象，主要以展示项目产品特色为主。诉求对象单一，表现形式简单，主要针对买家与租客。结合下阶段推广主题，现将对围墙形象进行调整。正面深南大道的外街围板，将主要展现项目本阶段的推广主题，即“丰盛町，深圳人的时尚新宠！”围板具体内容将以项目街区情境图加旁白的形式来表现。临靠周边写字楼的内街围板，以感性的对话性语言＋街区效果图的形式来表现。ABCD四个区域的围板表现形式，以片区主要业态形象设计表现。本报告是严格保密的。文字信息单一，与受众缺少互动。难以引