2010年深圳东门天地大厦房地产项目商业营销执行-66页

1谨呈：汇盈投资控股集团有限公司东门天地大厦项目商业营销执行报告2020/1/142项目分析市场客户研究市场环境分析项目定位报告思维导图项目租售策略思维导图市场客户研究项目营销推广建议33深圳商圈分布东门商圈宝安中心区商圈华强商圈中心区商圈人民南商圈南山商圈龙岗中心区商圈华侨城商圈金光华的出现改变了原有的无大型购物中心的商业局面，餐饮娱乐业态发达传统的商业旺地，以太阳百货与茂业为首加零售小店组合，可改变及提升的空间较小业态最全，白领购物首选，但整体形象己略显滞后，以中航城为首将引领商圈全面改造提升。消费力强劲，商业氛围淡薄，有待培育，未来发展潜力巨大起步虽晚，但后劲十足向关内看齐，造MALL运动大肆兴起，未来竞争相当激烈向关内看齐，商业档次及形象在不断地提升，宝安中心区是热点区域．原主要服务于华侨城社区，益田的落成将扩大商业辐射范围深圳八大商圈、百花齐放、争奇斗艳4深圳商圈发展城市中心西移，商圈由东门到华强北到南山三级跳这种由中心向外围扩张的发展趋势东门商圈华强北商圈南山商圈深圳商业发展趋势图城市中心西移，商圈由东门到华强北到南山三级跳这种由中心向外围扩张的发展趋势，将给东门商业市场带来挑战，深圳商业市场竞争异常激烈。自04年深圳万象城开业以来，深圳兴起了造MALL运动。新兴商业在业态、形象及档次等方面产品综合素质的提升城市整体的商业素质，但东门商圈近几年变化不大，基本上无大型项目推出，老化现象严重。各商圈虽各具特色，但是同一商圈内新兴的商业项目在业态及消费群体定位方向均有一定程度的雷同。新商业项目不断地涌现，大多为体量大档次高的购物中心，将会分流更多消费者5东门商圈特点东门商圈是深圳最早的商圈，但档次低、业态重复现象严重是深圳著名的商业中心，是深圳最早的商圈日均人流量平均在60万左右，购物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入阶层为主。历史悠久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜，成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区，也成为港人在深圳消费的首选区域。东门商业区缺乏整体规划，商业业态重复严重，经营者缺乏专业经营知识等种种原因，东门商业日益低档化。6东门面临的问题东门商圈缺乏整体规划、档次逐渐走低、同质化严重，业态层次单一东门商圈面临的问题：缺乏整体规划整体商圈缺乏统一规划、大多为旧楼改造而成、硬件条件较为落后档次逐渐走低主要经营中低档次商品，造成东门商圈客户逐渐走低低层旺销、高层滞销一、二层铺位销售火暴，但三层以上销售阻力较大，自三层以上空置率逐渐增加同质化现象严重，业态层次单一东门商圈各商场同质化现象严重，业态功能单一主要以服装销售为主7东门商业地图东门百货、专业批发市场、主题商场均经营良好，部分定位不明确的商场经营状况较差东门天虹太阳百货东门茂业新2000八达商城东门鞋城天龙商业城南塘商城百货东门天虹、东门茂业、太阳百货、东门町经营状况良好专业批发市场白马服装批发市场、骏马服装批发市场、白马布匹批发市场、京华布匹批发市场、华佳窗帘布艺批发市场除个别外，其它均经营良好主题商场新女人商场、东门鞋城、德奥商城、鸿基工业城经营良好其它新2000、南塘商场、八达商城、天龙商业城缺乏明确主题及定位，大面积空置东门百货、专业批发市场、主题商场均经营良好，但其它商场销售完毕后由于缺乏统一经营招商管理、定位模糊导致空置率较高。8东门商业租售价格东门商圈各项目租金差别较大，离本项目较近的项目租金水平相对于核心商圈项目租金有较大差别项目名称楼层售价（元/平方米）租金（元/平方米）南塘广场一层15-25万（街铺）8-13万（内铺）600-1200（街铺）300-500（内铺）二层8-12万100-400九龙城一层12-35万600-1500二层10-18万400-600三层8.5-13万300-400八达商城一层15-25万（街铺）8-15万（内铺）600-1200（街铺）300-500（内铺）二层3-5万100-400东门白马宝华楼五层只租不售500元左右新白马服装批发市场一层只租不售800-1200二层只租不售300-400白马布匹批发市场一层只租不售300-500三层只租不售120-180京华布匹批发市场一层只租不售180-250二层只租不售100-1509东门町集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，以年青时尚为主题一楼600-1200二楼300-500三楼200-300四楼120-180一楼男女服装、眼镜、小吃街、麦当劳二楼男女服装、麦当劳三楼餐饮、动漫、电玩四楼美容院、美食餐厅、美容美发东门町租金表东门町经营业态东门主要商业项目10东门町以淘宝地为项目经营主题，统一规划、统一招商运营项目取得了成功之前经营不成功，后来由深圳市东门町投资发展有限公司对商场进行重新定位、硬件进行改造后重新招商推广，目前项目已成功运营，出租率达到95%以上。项目以深圳年青时尚男女为主要消费群体，以“淘宝地”为项目经营主题，集购物、饮食、娱乐、休闲于一体。项目借鉴：鲜明的主题定位符合目标消费群需求统一规划、统一招商、统一推广、统一运营定期举行时尚特色的营销推广活动东门主要商业项目11东门白马服装批发市场已完成一至四层招商工作，但开业时间未定，租金相对较高一楼800-1200二楼300-400三楼200-300四楼150-200负一楼童装、内衣、美容美发用品一楼精品商贸综合体二楼男女服装批发城三楼男女服装批发城四楼男女服装批发城五楼写字楼六楼品牌服装展厅东门白马服装批发市场租金表东门白马服装批发市场经营业态目前已完成1至四楼招商工作，开业时间未定东门主要商业项目12东门白马布匹批发市场出租率基本上达到了95%，经营状况良好，租金相对较高一楼300-500二楼200-300三楼120-180四楼100-120一楼布匹一楼布匹三楼服装辅料四楼服装辅料、办公室东门白马布匹批发市场租金表东门白马布匹批发市场经营业态项目出租率高达95%以上，经营状况良好，租金相对较高东门主要商业项目1313市场环境分析东门商圈缺乏整体规划、同质化现象严重，服装占据绝大部分比例，百货、主题商场、专业市场经营状况较好市场环境分析小结：东门商圈缺乏整体规划、商业同质化现象严重，业态构成单一、档次逐渐偏低，随着深圳其它商圈新项目的不断涌现，东门商圈消费者将会被其它商圈所分流。东门商业服装占据绝大部分比例，从整体情况来看，百货、主题商场、服装、布料批发市场生意火暴。而部分缺乏明确主题定位的商业项目如南塘市场、天龙商业城经营惨淡，出现大面积空置。东门商业出现了低层旺销，高层滞销的现象，三层以上空置率逐渐增加，这将给本项目高层商铺入市带来较大的销售阻力14市场环境分析市场客户研究项目定位报告思维导图项目租售策略思维导图市场客户研究项目营销推广建议项目分析15项目分析位于东门商圈边缘位置，离商圈的核心区域仍有一段距离，难以吸引核心商圈消费群体前来消费项目地块东门茂业东门天虹太阳百货项目位于东门商圈边缘位置，离商圈的核心区域仍有一段距离，目前难以吸引核心商圈内的消费群体前来消费。项目周边人流量较少，与东门核心商圈人流量差距较大。16项目分析本项目体量偏小，楼层较高，商铺平均面积较小，有利于控制总价楼层可售面积（M2)可售间数一层3416.96132间二层4311.42227间三层4623.92241间四层2546.12118间五层3980.13199间六层4311.98219间七层（C栋）0八层（A/B栋）1760.2925间合计24950.821136项目体量偏小，单层面积约4000M2左右，楼层较高，三层以上铺位销售会存在较大阻力。商铺平均面积约20.89M2，铺位面积较小，有利于控制总价。17项目四至项目周边商业项目较多，但氛围不成熟，主要以专业市场为主西面：居民楼东面：京华布匹批发市场北面：白马布匹批发市场南面：南海中心18项目布局项目整体布局基本合理，临街展示面较宽整个商场布局基本合理，设有观光电梯和中厅，一楼有部分设为临街铺位，商业价值较高。人流动线设计合理，但有部分商铺位置较偏，商业价值较低。临街展示面较宽，可以在临街立面的处理上突出特色以增加对客户群的吸引力。一层平面图二层平面图19项目SWOT分析项目交通便利、临街展示面较宽，但离东门核心商圈尚有一段距离，高层商铺销售较为困难交通优势；临近东门中路，位于地铁三号线东门中路站出口附近，交通便利临街展示面较宽，有较好的展示面；项目硬件规划布局较好。离东门商圈核心区尚有一段距离，人流量较少；楼层较高，高层销售会遇到较大阻力；前期经营不成功会影响项目后期市场销售。项目优势项目劣势项目机会项目威胁SWOT东门商圈在政府规划下需要进行重新改造，将给项目发展带来良好的机遇；周边商业氛围在逐渐走向成熟，尤其是周边专业批发市场经营逐渐走向正轨区域内多个商业项目集中推出，加剧了商业地产的竞争；深圳其它商圈发展迅猛将会分流本项目部分消费群体2020项目分析小结项目离东门核心商圈有一段距离，周边主要以专业批发市场为主，商业氛围逐渐走向成熟项目分析小结：项目离东门核心商圈有一段距离，难以吸引东门核心商圈的消费群前来消费，人流量较少，商业氛围需要经过一段时间培育。项目体量偏小、楼层较高，高层铺位销售会有一定难度；平均铺位面积较小，规划布局基本合理项目目前周边商业主要以专业批发市场为主，经营情况良好，商业氛围在逐渐走向成熟。21市场环境分析市场客户研究项目分析报告思维导图项目租售策略思维导图市场客户研究项目营销推广建议项目定位22项目定位考虑项目不宜做普通零售型商业，而宜操作以目的性为主的专业批发市场离东门核心商圈有一段距离，人流量较少，商业氛围不成熟项目交通便利，临近东门中路和三号线东门中路站地铁出入口周边商业以专业市场为主，经营状况较好面积偏小、楼层高，单层面积不大，铺位面积小开发商急需回笼资金，需要尽快销售前期引进海雅百货经营不成功项目特性分析：项目不宜做普通零售型商业，而宜操作以目的性消费为主的专业批发市场23项目定位考虑做何种类型的专业市场才能符合市场需要？做何种类型的专业市场才能符合市场需要服装批发市场玩具批发市场布匹批发市场淘宝商城小商品批发城……24项目定位考虑做何种类型的专业市场才能符合市场需要符合东门商圈的特点竞争项目租金及经营状况需要众多厂家、商家资源，产业产值较高，在周边城市有一定影响力符合东门商圈消费特点、考虑东门商圈业态分布特点做何种类型的专业市场？要有产业基础分析竞争项目租金及经营状况好坏，为本项目定位提供依据25项目定位考虑东门商圈服装专业批发市场租金和出租率明显好于其它专业批发市场深圳主要专业市场租金及经营情况：项目楼层月租金（元/月）出租率经营状况宝华白马服装批发市场五楼500元100%铺位供不应求，人流旺盛东门新白马服装城一楼800-1200一至四楼100%即将开业，招商顺利完成二楼300-400白马布匹批发市场一楼300-50090%经营状况良好，三楼四楼尚余少量铺位二楼200-300京华布匹批发市场一楼180-25070%空置铺位较多，人流量一般，经营状况欠佳二楼100-150朗豪坊一楼250-40070%空置铺位较多，人流量较少，经营惨淡二楼100-150相对于东门其它专业批发市场，服装专业市场在租金、出租率和经营状况上明显好于其它专业市场，服装专业批发市场租金基本处于供不应求的局面26项目定位考虑本项目做服装专业批发市场是否可行？本项目做服装批发市场是否可行？27项目定位考虑深圳服装业有雄厚的产业基础，在国内拥有很大的影响力厂家数量3000多家（产值过亿元的厂家由五六年前的不到10家发展为50家）服装年产值1200亿人民币（2007年）服装出口额2007年100亿美元，受金融危机影响2008年降为80亿美元，内销出口比例1.07：1（基本上内销与出品各占一半）从业人员35万人自有品牌800多个，其中国内知名品牌200多个在国内影响力畅销国内100多个大中城市，在大城市一类商场市场占有率高达60%以上，深圳女装在国