20111128_长沙_保利麓谷林语公寓面积配比建议.

Worldunion长沙河西公寓市场研究Worldunion长沙城市公寓处于向上发展期，在售项目主要集中分布于市中心区域和河西西二环沿线板块在售公寓项目分布：河东区域名富公寓、凯乐国际城、铂宫中山庭、昊天、潇湘国际、明城国际、建发.汇金国际、明城公馆、万博汇、兰亭优壳、壹号公馆、五一中央领御、北辰三角洲河西区域目前长沙在售公寓项目多集中在市中心区域和西二环沿线板块，其他区域较分散钰龙天下、天骄福邸、长房时代城、湘腾城市广场、沙发公寓、沁园春.御院、观湖公寓、金荣誉峰、米兰春天、江山帝景、雅阁国际、建安像素汇、红公馆、南枫时光1、长沙整体公寓市场概述金荣誉峰观湖公寓钰龙天下明城国际铂宫中山庭兰卡威白沙福邸米兰春天建发.汇金国际明城公馆万博汇兰亭优壳融圣国际潇湘国际昊天名富公寓天骄福邸湘腾城市广场长房时代城御院凯乐国际城沙发公寓南枫时光雅阁国际建安像素汇红公馆壹号公馆五一中央领御保利国际广场北辰三角洲蓝湾国际万科城市花园Worldunion从区域来看，目前长沙市的高端公寓集中在河东市中心区域，河东市场均价达到了10000元/㎡左右，而河西作为新开发区，由于其没有强劲的商业配套支撑，因此公寓均价仅达到了6500元/㎡。两大区域公寓均价相差悬殊。从个盘来看，目前长沙在售公寓项目销售单价最高的是保利国际广场和壹号公馆，均为精装修，销售价格分别为18000元/平米、14000元/平米，这是由于这两个楼盘都位于市中心繁华地带，加之地块的稀缺性；销售价格最低的是米兰春天（精装修），单位售价为5600元/平米，主要是受其位置偏远影响。当前长沙公寓产品销售价速实现良好：单价多在6500-9000元/平米之间，部分核心地段项目价格破万Worldunion1河西已售典型公寓项目——湘腾城市广场：北区首推精装商住公寓，平价入市销售顺利湘腾城市广场地址岳麓金星路与桐梓坡路交汇的东北角(时代帝景大酒店斜对面)交通情况301，302，603，405，348、118，913，704、6等多路公交直达基本指标占地：3.4万平，建面：16.2万平，容积率：4，绿化率：11.6%产品北区15~30层住宅和公寓，裙楼2层商业、南区集中商业公寓指标1栋29层，2.6万平公寓价格7300元/平，精装修1000元/平米周边配套医院、学校、超市、银行、酒店等生活配套齐全本体配套底商和集中商业，将引进步步高超市旗舰店、百货全面打造一站式购物-休闲-娱乐商业广场湘腾城市广场3号公寓楼2010年10月1日开盘，建面2.6万平，开盘推出1—4F、12—13F、21—26F和29F共13层的房源，共计299套开盘共售13层公寓，精装，面积38—42平，均价7300元/平，销售较好，去化率为78.6%Worldunion1湘腾城市广场公寓产品剖析：一字型单间类酒店布局设计，投资上佳但居住舒适度有限公寓户型设计均为竖向一字型，合理利用空间布置了书房可商住两用，以周边政府机构和企事业单位职员工为主，投资为主公寓一房设计，面积区间：38-42平通间式设计，客厅卧室一体化开间3.6-4.0m，径深9.1m每层23户精装样板房展示39平43平Worldunion2河西已售典型公寓项目——天骄福邸：平价入市，毛坯公寓产品，销售情况良好天骄福邸地址岳麓杜鹃路与岳华路交汇处东南角交通情况402、117、317、168公交直达基本指标占地：5.4万平，建面：17.9万平，容积率：2.7，绿化率：45%产品东区10栋50米以下住宅西区1栋24层酒店，1栋26层公寓，4层裙楼公寓价格5700-5900元/平周边配套新一佳，安居乐园本体配套酒店、写字楼、人人乐超市、沿街底商西边临岳华路为商业用地，4层裙楼，双子楼布置26层公寓与24层酒店，建筑高度为98.85米。公寓楼分布：1-16层写字楼，17-26层公寓。公寓楼分层销售，现在售产品，6-8层和17-19层，价格5700-5900元/平。客户群：以投资为主，本地岳麓区的占60%，地级市占30%，以周边个体户和公务员为主公寓Worldunion84平紧凑两房56-62平2天骄福邸公寓产品剖析：无承重墙，自由拼合度较好，受造型影响出现部分异形户型方正，干湿分区5.1米大开间大阳台赠送卧室开间：3.4米户型紧凑超大卧室书房阳光大弧窗客厅开间：5.1米卧室开间：3.4米公寓楼分布：4梯14户，1-16层写字楼，17-26层公寓。其中公寓3.5万平4梯14户，户型方正，部分户型卧室区间连弧形大阳台，扩大采光面Worldunion3河西已售典型公寓项目——兰卡威国际：精装修公寓，相对高价入市，月均销售100套，已近尾声兰卡威国际地址长沙市岳麓大道与银盆南路交界处西南角交通情况紧临岳麓大道和湘江二桥，交通便利基本指标占地：5628平，总建面：3.9万平，容积率：7产品地上三十二层与地下二层的单体楼，公寓面积从28-65平，商铺面积90-100平周边配套医院、学校、超市等配套齐全公寓价格7500元/平米，精装修500元/平米物业配套大型商业、公寓式酒店、精装酒店式公寓1至4层为大型商业，5至10层规划为公寓式酒店，11层至32层为全屋精装修酒店式公寓，其中酒店式公寓616套，公寓式酒店53套物业丰富，商业：0.5万平，公寓式酒店：0.8万平，酒店式公寓：2.6万平2010年7月开盘，价格为7500元/平，月销售100套左右，销售情况良好商业4层，整层出售，现在未定价，层高5.2-5.4米客户群：投资为主，本市和周边县市各占一半，本市以该项目周边的企事业单位员工为主；关注点：滨江新城的规划前景Worldunion3兰卡威国际公寓产品剖析：户型设计一般，附加值赠送较低，部分户型因造型异型48㎡弧形空间，设有小书房，空中露台，采光好36㎡户型方正，利用率高，开间3.6米56㎡户型紧凑，阳台赠送可改书房42㎡户型方正，利用率高，凸窗设计电梯4梯22户，面积区间27-56平，大部分户型无阳台，通风程度一般，生活不便层高2.8米，一房：28-50多㎡两房：55-65多㎡Worldunion4河西已售典型公寓项目——沁园春御苑：精装修酒店式公寓，河西公寓当前最高价，销售较缓沁园春御苑地址桐梓坡路与金星大道交汇处（咸家新村对面）交通情况多路公交，未来地铁口物业，交通通达性好基本指标建筑面积：35.7万平；占地面积：10.8万平，绿化率：44%；容积率：3.08停车位：2040个产品19栋高层公寓指标1栋30层，4.4万平公寓价格8000元/平，精装修标准1200元/平米周边配套医院、学校、超市、银行、酒店等生活配套齐全本体配套酒店、酒店公寓，沿街商业沁园春御苑八号公寓楼在售，建面4.4万平，其中1-3层裙楼商场8800平，4-24精装修商住公寓、25-30酒店共2.7万平现在售17-19层公寓，精装，均价8000元/平，销售一般，月去化速度10套左右Worldunion4沁园春御苑公寓产品设计：户型设计附加值低，拐角户型面积较大，去化速度慢拐角71平，2房设计一房面积区间：43-59平开间4.3-4.8m，径深6.4-8.5m高梯户比：6梯20户精装样板房展示电梯电梯豪华水晶酒店大堂芬兰通力电梯精装送橱柜、空调等电器户型设计无突出亮点，部分户型面积大造成总价过高，去化慢可商住两用，低层已有部分业主及企业租户入住，以周边医院、老师等泛公务员为主，投资自住各占一半比例Worldunion项目名占地面积（㎡）公寓建筑面积（㎡）建筑类型长房时代城1147077.330337.515层高层沙发公寓5745.7713331.2114层高层观湖公寓795626262.8329层高层金荣誉峰13133.3310623.0716层高层米兰春天11636.519834.7315层高层红公馆1256741298.7932层高层万科城市花园1503410631.7418层高层建安像素汇38091.2503413832层高层河西在售公寓项目总体量约18万平米，单个项目多在3万方左右目前河西在售公寓总体量为18.6万平米2、河西当前公寓市场概述金荣誉峰观湖公寓沙发公寓湘腾城市广场兰卡威沁园春御苑天骄福邸米兰春天金星路岳麓大道长沙市政府长房时代城红公馆万科城市花园Worldunion1河西在售典型公寓项目——长房时代城：河西公寓当前最高价，销售速度较好长房时代城地址桐梓坡路与玉兰路交汇处交通情况多路公交，距未来地铁口仅10分钟路程，临近汽车西站，交通通达性好基本指标建筑面积：40万平；占地面积：25亩，绿化率：44%；容积率：3.08停车位：2040个产品20栋小高层、高层公寓指标公寓总建面3.03万方，共637套公寓价格7200元/平，毛坯周边配套医院、学校、超市、银行、酒店等生活配套齐全本体配套酒店、集中商业、写字楼，沿街商业19#公寓楼建面3.3万平，其中1层为底商，2层为裙楼商场，3-15层为毛坯公寓2月13日首推，均价7400元/平，周均去化12套，月去化速度48套左右，销售情况较好Worldunion1长房时代城公寓产品设计：户型设计附加值低，产品周正，面积可选择户型面积控制在37-52㎡，跨度小，市场接受度高可商住两用，项目商业已成熟，未来规划自建酒店、写字楼，客户群较广泛，多为投资3800850033003800820038008200约37㎡约42㎡约52㎡Worldunion2河西在售典型公寓项目——万科城市花园：区域内唯一精装修公寓，总价低，去化速度好万科城市花园地址岳麓区枫林三路899号（湖南涉外经济学院对面）交通情况多路公交，未来地铁口物业基本指标建筑面积：15万平；绿化率：33%；容积率：3.5产品6栋高层公寓指标全为34㎡公寓公寓价格6000元/平，精装周边配套学校、超市等生活配套较齐全本体配套集中商业、底层商业4#公寓楼建面1.06万方，其中1-2层为小铺底商，3-18层为毛坯公寓前期均价6500元/平，目前均价6000元/平，周均去化19套，月去化76套左右Worldunion2万科城市花园公寓产品设计：产品周正，面积单一且较小，总价低户型面积统一为34㎡，市场接受度高可商住两用，集中式商业已交付使用，周边有大学，未来建有小学，客群较广泛，投资及自住各占一半3500约34㎡8000Worldunion3河西在售典型公寓项目——恩宇红公馆：河西公寓当前销售速度最快的楼盘恩宇红公馆地址岳麓区望城坡汽车西站北交通情况二环旁，临近汽车西站基本指标建筑面积：5.2万方，占地：1.2万方，住宅3.6万方，产品2栋24层点式高层公寓指标32-78㎡（一房、两房、三房）小户型为主公寓价格7000元/平，毛坯周边配套生活配套较齐全本体配套集中商业、底层商业公寓建面3.6万方，其中1-3层为底商，1层面积40-90㎡，2层为集中式商业，4-23层为毛坯公寓均价6600元/平，7月12日首开，周均去化23套，月均去化92套Worldunion3恩宇红公馆公寓产品设计：产品具有一定的附加值，客户可选择性多，去化速度最优公寓面积控制在28-60㎡，市场接受度高可商住两用，临近西站，自住、投资比例各占一半约54㎡：一房两厅一卫约35㎡：一房一厅一卫产品具备附加值Worldunion河西公寓客户群主要以地缘客户为主，消费力强，经常重复购买：70%为投资自住、30%为企业办公河西由于地段潜力暂时没有充分挖掘，价格相对较低，吸引了部分刚需，但城市规划前景利好，城市配套逐步落实实现，投资客吸引力上升；购买客户其中很大比例来自荣湾镇及汽车西站商业圈；项目名客户主要置业目的项目名客户主要置业目的钰龙天下自住观湖公寓自住天骄福邸投资金荣誉峰投资、自住长房时代城投资米兰春天自住万科城市花园投资、自住红公馆投资、自住湘腾城市广场投资兰卡威国际投资沙发公寓自住沁园春.御院投资、自住投资自住70%企业办公30%3、河西公寓客户分析Worldunion河西公寓客户群A、投资自住客户（主力）占到70%，主要关注价格，地段与未来升值潜力投