201306安徽芜湖国信学府春天项目营销策划报告256页.

12激情使命梦想3目录前言第一章市场调研分析第一节芜湖县宏观背景研究第二节芜湖县发展概况第三节房地产市场政策分析第四节区域市场竞争楼盘分析★第二章项目分析及定位体系第一节区域市场竞争对手分析第二节项目swot分析第三节项目定位体系第四节项目规划及产品分析★第三章项目营销方案第一节营销总体策略第二节入市时机选择及工作安排第三节开发分期与住宅售价方案★第四章项目广告策划方案第一节推广总策略第二节推广目标第三节卖点梳理第四节推广主题及广告词节选★第五节广告创意思路及表现方式第六节广告实施方法第七节形象宣传建议第八节媒体分析及推广费用★第五章阶段性营销和SP活动方案第一节阶段性营销方案第二节阶段性商业营销推广方案第三节SP活动方案第六章项目投资概算与分析第一节投资预算说明第二节项目财务概算★第三节项目利润分析第七章VI系统方案4前言针对芜湖县（一中对面）芜国土拍告字[2013]04号地块的营销策划报告，本公司是从以下几个方面开展工作的：1、通过对芜湖县的市场现状进行针对性的调查，从经济、社会、人文，以及房地产市场等各个方面调研，通过调研，分析芜湖县市场的状况，发展潜力以及房地产市场存在的风险。并结合本项目提出可行可操作的规划方案建议；2、通过针对竞争对手的方案实施情况的分析，制定适合本项目的实施方案建议。3、通过对规划、产品设计、实施方案的优化来规避芜湖县房产供大于求的现状风险。4、通过对竞争项目的营销方法的剖析，制定适合芜湖县风情民俗的营销方案和推广策略。5、通过对市场发展的分析与把握，测算项目的成本与利润点，依据其制定合理的销售价格，规避市场风险。本方案由于时间仓促，尚有许多需研究的方面均没有透彻分析与研究，待下一步在执行方案上加大挖掘研究的力度。5第一章市场调研分析第一节芜湖县宏观背景研究第二节芜湖县发展概况第三节房地产市场政策分析第四节区域市场竞争楼盘分析6一、城市概况区域特征（一）概述芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，长江三角洲西翼城市，北倚长江，东接杭州，西连合肥，北依南京，南向黄山，芜申运河从中穿过，历史悠久，文化底蕴深厚，交通区位优越，自然资源和条件丰富，生态环境优越，经济和社会发展迅速，是一颗璀璨的“皖江明珠”。如今，芜湖县正迅速崛起为一座滨水园林型现代化新兴城市。现为皖东南政治中心，芜湖副中心城市，省住房建设厅规划到2015年撤县设立县级新芜市。芜湖县辖5个镇：湾沚镇、六郎镇、陶辛镇、红杨镇、花桥镇。全县面积670平方公里，总人口40万人，其中湾沚镇面积214.49平方公里，人口近22万，属于快速发展的中小城市。第一节芜湖县宏观背景研究7（二）不同层面看芜湖县2010年初国务院正式批准实施为皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市，是安徽省“沿边”、“沿江”发展战略的结合点，也是国务院批准的沿江重点开放县。拥有长江近郊岸线25.4公里和芜申运河、青弋江、水阳江、漳河等重要的水运交通。自2002年起，综合经济实力连续位居安徽省经济“十强县”前列。现已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。是皖江和皖东南地区重要的交通、商业、工业、经济、政治、文化、外贸、物流中心和浙商最具投资潜力的城市。全县经济正逐步改变为工业化主导的产业结构。经济发展较落后地区、重点交通物流地，产业转移承接区域。从全国看芜湖县中部六省长三角经济圈珠三角经济圈芜湖县8合肥战略合作城市、芜湖副中心城市，皖东南政治中心。从安徽看芜湖县芜湖县属于中部六省城市，位于皖江、合肥经济圈重要组成部分，安徽最重要经济核心组团的东向发展门户和交通门户。经济发展前景良好，属于快速发展的中小城市。芜湖县距离市区仅30多公里，最快通达时间半小时，是芜湖市影响巨大的城市，无论是从城市发展轨迹、楼市运行，都跟随着芜湖市的脚步。在经济发展上，充当着芜湖市重要的工业基地角色。芜湖县历史悠久，文化底蕴深厚，交通区位优越，自然资源和条件丰富，生态环境优越，经济和社会发展迅速，是一颗璀璨的“皖江明珠”。如今，芜湖县正迅速崛起为一座滨水园林型现代化新兴城市。合肥经济圈9发展越来越快，城市变得越来越大。从芜湖县看芜湖县第一阶段：单核心发展第二阶段：单核心扩张第三阶段：多核心初步形成城区主城老城区副中心副中心新核心新核心新核心新核心10年之前，芜湖县典型的单核心发展模式的地区城市，环湾沚镇政府商圈是城市唯一的核心区，承载着整个城市的核心功能。10年以后，芜湖县加速了开拓新区的进程，政务区、工业开发区的兴建，使城市走上了单核心扩张向多核心转变的历程。城市多核心的框架已初步形成。城市老城区域重点完善、城南、城北、城东及工业园区的基础条件已然形成，新区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市经济快速发展。10（三）区域特征芜湖县的地理位置为城市发展带来独特优势，同时也带来一定的束缚。从优势上说，芜湖县优越的区位被国家交通部确定为交通枢纽城市。随着工业园区的开发，城市交通将更加便捷，加快了芜湖县发展的进程，加强了与长江三角洲、珠江三角洲的经济联系。但从不利因素分析，芜湖县北临芜湖市、南近宣城市。从城市规模和经济情况来说，芜湖县都要落后于这两个城市。就经济吸附看，县城其他乡镇被周边吸引。这大大影响了芜湖县作为县中心城市影响力和辐射力，使其难以发挥应有的地区中心城市的作用，对经济的发展，尤其是商业和房地产市场影响较大。11（四）芜湖县城规划发展近期：2010—2015年中期：2015—2020年远期：2020—2030年1、城市规模近期：至2015年城市人口规模为20万，建设用地规模为15平方公里；中期：至2020年城市人口规模为25万，建设用地规模为22.5平方公里；远期：至2030年城市人口规模为30万，建设用地规模为30-40平方公里。122、城市发展方向与城市空间结构城市主要向东发展，其次向南、向北发展，工业东进沿高速公路发展，实施“东跨、南拓、北进”的城市空间发展战略，形成“中优、东兴、南新”的城市格局。城市空间结构形成“一心五区”的用地布局形态：城市中心、老城区、东北工业区、城东工业区、城南科教文化区、城南居住区。本次规划城市整体结构为“一心五区”中心老城区城东工业区东北工业区城南居住区城南科教文化区13二、城市经济发展分析（一）芜湖县经济运行概况全年生产总值（GDP）125.06亿元，按可比价格计算，比上年增长21.5%。其中：第一产业增加值14.5亿元，增长4.8%；第二产业增加值86.62亿元，增长29.0%；第三产业增加值23.94亿元，增长9.4%。三次产业结构由上年的13.2：64.8：22.0调整为11.6：69.3：19.1。指标绝对数（亿元）比上年增长%全市生产总值125.0621.5第一产业14.54.8第二产业86.6229.0工业74.4631.7建筑业23.2120.3第三产业23.949.4运输邮电、仓储业11.429.6保险业1.549.3金融业13.999.114（二）经济情况分析农业生产稳步发展。全年粮食种植面积31648公顷，比上年增加114公顷；粮食产量21.76万吨，比上年增产1.05%；肉类产量14188吨，增产3.55%；水产品产量27100吨，增产3.25%。全年实现农业总产值14.50亿元，按可比价格计算，增长4.8%工业经济支撑作用增强。全县规模工业累计实现工业增加值66.58亿元，比上年增长39.8%。全年工业产品销售率达到98.1%。固定资产投资增势强劲。全年完成固定资产投资135.05亿元，比上年增长28.7%；其中，城镇投资116.05亿元，增长26.5%。全年新增固定资产53.54亿元，增长29.5%。第三产业投资62.66亿元，增长46.0%，其中房地产开发投资18.16亿元，增长65.9%。全年销售商品房20.32万平方米，增长31.0%；商品房销售额9.53亿元，增长54.0%。消费品市场持续活跃。全年实现社会消费品零售总额31.71亿元，比上年增长20.3%。分区域看，城镇消费品零售额22.05亿元，增长21.3%；乡村消费品零售额9.66亿元，增长18%。分行业看，批发和零售业商品销售额26.55亿元；住宿和餐饮业营业额5.16亿元。15进出品贸易快速增长。全年进出口总额16494万美元，比上年增长35.9%。其中，进口总额217万美元，下降10.3%；出口总额16277万美元，增长45.7%。利用外资形势良好。当年合同利用外资3870万美元，增长372.5%。全年实际利用外资8050万美元，增长50.1%，其中外商直接投资8050万美元，增长50.1%。实际利用内资168.8亿元，减少1.3%，其中省外资金107.6亿元，增长33.2%。财政收入较快增长。全年实现不含基金财政收入20.29亿元，比上年增长48.5%；其中，地方财政收入13.44亿元，增长50.1%。城乡居民收入稳步增加。全年农村居民人均纯收入9693元，比上年增长17.6%；农村居民人均生活消费支出7975元，比上年增长16.6%；农村人均住房使用面积35平方米，比上年增加1平方米。农村居民的恩格尔系数为40.5%。城镇居民人均可支配收入16840元；人均消费性支出9762元；人均住房建筑面积30平方米。16芜湖县经济发展水平根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。芜湖城乡居民恩格尔系数40.5%，城乡居民属于小康生活阶段。贫富等级贫困温饱小康富裕最富裕恩格尔系数59%以上50%-59%40%-50%30%-40%低于30%但按照我国十六大拟定的全面小康社会标准来看：内容城镇人均可支配收入农村人均可支配收入恩格尔系数城镇化率标准18000元以上8000元以上40%以下超过50%芜湖县16840969340.5%43.2%芜湖县正在全面向小康目标迈进，城镇居民在向富裕接近。按照城市化发展的实际增速，未来一段时间加速城镇化发展步伐将是芜湖县发展重点，居民购房将成为消费重要方面，芜湖县的房地产业发展长期看好毋庸置疑，房地产市场发展有着很大的刚性需求的潜力空间。17第二节芜湖县湾沚镇发展概况一、湾沚镇概况湾沚，又名沚津。位于安徽省东南部，长江南岸，是安徽省芜湖县县政府和县城所在地。规划到2015年撤县设立县级新芜市。位于青弋江的东面，山清水秀景色怡人，四季分明，是最适合人民居住的地方之一。全镇辖26个村委会、9个社区，总面积219.49平方公里，城区长住人口约22万人。便捷的交通为其工业发展创造了良好的条件，该地逐渐成为皖南门户之一，并且依赖起地理优势发展出一批优秀的企业。湾沚镇罗保无公害蔬菜基地芜湖县城南部，紧靠青弋江，芜屯公路、皖赣铁路穿境而过，水陆交通便利，土壤肥沃，灌溉方便。为适应发展，运用市场经济机制，引导、扶持、鼓励广大农民建立了无公害蔬菜生产基地。18二、湾沚镇的发展湾沚镇是芜湖市的副中心城市，处于中国经济最发达和发展最快的长三角经济圈地带的城市之一。西汉初年，这里便是“盐艘鳞集，商贩辐辏”，如今已是全县的政治、经济、文化中心，合杭高速、皖赣铁路贯穿境内，芜屯公路、湾石公路、在城区交汇，水陆交通便捷，距芜湖市区仅15公里车程，湾沚境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，交通发达。1、规划确定芜湖县城城市性质为：芜湖市域副中心城市；皖江城镇带机械制造和加工业基地；滨水园林城市。2、规划确定近期15万人，远期23万人；近期2010年城市建设用地15.0平方公里，远期2020年城市建设用地22.5平方公里，远景城市建设用地达到30—40平方公里。3、城市发展总目标：把芜湖县城建设成为经济繁荣、功能完善、环境优美、符合可持续发展的现代化工贸城市。4、城市发展方向为：城市主要向东发展，其次向南、向北发展，工业东进沿高速公路发展，实施“东跨、南拓、北进”的城市空间发展战略，形成“中优、东兴、南新”的城市格局。5、城市空间结构形成“一心五区”的用地布局形态：城市中心、老城区、东北工业区、城东工业区