2011年《房地产开发经营与管理》试题

2011年《房地产开发经营与管理》试题一、单项选择题（共35题，题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）（史记：单纯按分值分配考试时间的话，本题分配53分钟，每道小题平均1.5分钟，建议一定要留出10～15分钟涂卡和检查的时间，以上计算未包含此部分内容，提请大家注意！）1．房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（）。A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地使用权年限较长答案：C见教材P72．房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A．增量供给B．存量供给C．潜在供给D．总量供给答案：A见教材P103．关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A．区位选择异常重要B．不易产生资本价值风险C．存在效益外溢D．易受政策影响答案：B见教材P6～94．商品房开发市场通常是典型的（）市场。A．完全竞争B．垄断竞争C．寡头垄断D．完全垄断答案：B见教材P35解析：由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。5．某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是（）万平方米。A．500B．700C．800D．1000答案：A见教材P39解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。1000－（300＋200）=500（万平方米）。6．从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A．第一阶段B．第二阶段的后半段C．第三阶段的后半段D．第四阶段答案：B见教材P51解析：在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。7．下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A．集体土地中的宅基地B．依法收回的国有土地C．依法收购的土地D．依法行使优先购买权取得的土地答案：A见教材P67解析：土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。8．房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。A．对原材料的检验B．对配套设施的检验C．确立质量文件档案制度D．确立成本控制档案制度答案：D见教材P82～83解析：质量控制主要包括四个方面：对原材料的检验、对配套设施的检验、确立控制质量的具体措施和确立质量文件档案制度。9．对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（）。A．土地储备B．销售方案的细化C．建设项目的质量控制D．申领《建设用地规划许可证》答案：D见教材P82解析：对于房地产开发企业来说，前期工作是D项，而土地储备工作属于前期工作，但不是房地产开发企业的工作内容。10．为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A．认知价值定价法B．成本加成定价法C．挑战定价法D．领导定价法答案：B见教材P99解析：成本加成定价法的表达式为：售价＝成本＋成本×成本利润率。11．某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。A．有效市场渗透市场服务市场B．服务市场有效市场渗透市场C．有效市场服务市场渗透市场D．服务市场渗透市场有效市场答案：C见教材P113解析：市场规模由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场（目标市场）、渗透市场。12．商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A．房地产开发企业的特点B．城市区域功能C．购房者的需求D．城市地理环境答案：C见教材P119解析：市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体，其关键点在于顾客需求的差异性。13．对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A．需求B．供给C．竞争D．市场占有率答案：A见教材P140解析：需求分析包括：需求预测、分析规划和建设中的主要房地产开发项目、吸纳率分析（具体包括市场吸纳和空置的现状与趋势）、市场购买者的产品功能需求。14．我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。A．纽约同业拆放B．香港同业拆放C．伦敦同业拆放D．新加坡同业拆放答案：C见教材P15215．某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A．甲乙丙B．丙乙甲C．乙甲丙D．乙丙甲答案：B见教材P157解析：实际利率i=（1＋r/m）m－1，设名义利率为12%，则按年计息，i=12%；按季计息，i=（1＋12%/4）4－1=12.55%；按月计息，i=（1＋12%/12）12－1=12.68%。年利率均相同，则实际利率按月计息最大，按年计息最小。16．某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12．0%，如果通货膨胀率为5．5%，银行贷款年利率为6．5%，存款年利率为3．0%，则该项目投资的实际收益率是（）。A．5．16%B．6．16%C．6．5%D．8．74%答案：B见教材P157解析：实际利率=（1＋名义利率）/（1＋通货膨胀率）－1=（1＋12%）/（1＋5．5%）―1=6．16%。17．某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（）万元。A．91．76B．142．40C．150．94D．160．00答案：C见教材P161解析：因为每年递增率和折现率相等，即s=i，采用等比序列现值系数P=nA1/（1＋i）=20×8/（1＋6%）=150．94（万元）。史家解读：若题中给出年利率为5．5%，不能用年利率参与计算，虽然在教材161页的等比序列现值系数公式中用的i是指利率，此题计算中应该采用折现率，因为这是出租经营获取收益的情形。18．某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0．2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）万元。A．3627．06B．3634．31C．4818．34D．4842．43答案：A解析：该家庭第8年最后一个月的还款额A8×12=A1×（1＋s）t－1=3000×（1＋0．2%）96－1=3627．06（万元）。19．张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。A．17．46B．100．00C．117．46D．672．75答案：B见教材P177解析：投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，即该投资者的年投资回报为P×i，1000×10%=100（万元）。20．投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（）。A．抵御通货膨胀的影响B．提高资本金的投资收益率C．提高全部投资的平均收益率D．降低借贷资金的资金成本答案：B见教材P17821．如果某项目FNPV等于零，说明该项目的获利能力（）。A．达到了基准收益率的要求B．超过了基准收益率的要求C．未达到财务内部收益率的要求D．达到了财务内部收益率的要求答案：A见教材P181解析：如果某项目的FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。22．某项目净现值和累计净现值如下表，则该项目的动态投资回收期是（）年。年末012345净现值（万元）-2000,00446．35432．32532．59640．67455．57累计净现值（万元）-2000,00-1553．65-1121．33-588．7451．93507．50A．3．09B．3．48C．3．83D．3．92答案：D见教材P187解析：动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）＋上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值=（4－1）＋588．74/640．67=3．92（年）23．某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1．3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A．28．73B．29．11C．344．74D．349．31答案：B见教材P202解析：偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，据题意，则每年应还本付息资金≤5/1.3=3.846（万元），按月还本付息额≤3.846/12＝3205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得，最大贷款额为V=A/i［1－1/（1+i）n］=3205/（12%÷12）［1－1/（1+12%÷12）12×20］=291076（万元）。24．下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。A．建安工程费B．土地费用C．空置率D．容积率答案：C见教材P211、215解析：对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。25．在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（）。A．临界点分析B．期望值分析C．敏感性分析D．概率分析答案：A见教材P218解析：最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。最高土地价格分析属于盈亏平衡分析。26．运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是否进行投资。A．等待投资型期权估价B．放弃型期权估价C．成长型期权估价D．柔性期权估价答案：C见教材P244解析：对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，其首期投资对项目后期投资收益会有较大影响，实物期权理论认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权。27．对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。A．销售收入B．开发建设投资C．营业税金及附加D．借贷本金偿还答案：D见教材P266～267解析：项目投资现金流量表（全投资现金流量表）中，借贷本金不单独体现。28．下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A．房屋价值补偿费B．搬迁补偿费C．停产停业损失补偿费D．土地补偿费答案：D见教材P258解析：城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，征收管理费和服务费等。土地补偿费一般情况下包含在被征收房屋价值的补偿中，不单独体现。29．下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。A．总投资估算表B．经营成本估算表C．投资计划与资金筹措表D．销售收入与经营税金及附加估算表答案：C见教材P276解析：投资计划与资金筹措表要求计划投资额和资金筹措要达到资金流平衡。30．某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。A．发行可转换债券B．发行普通股股票C．发行优先股股票D．发行公司债券答案：D见教材P296解析：相对于股权融资和