2011年沈阳大连房地产市场调研报告

2011年沈阳大连房地产市场调研报告2011年10月7日一、前言……………………………………2二、大连项目考察阐述……………………2三、大连项目优劣势分析…………………3四、沈阳项目考察阐述……………………4五、沈阳项目优劣势分析…………………5六、沈阳房地产发展现状…………………6七、大连房地产发展现状…………………6八、大连沈阳销售及物业公司一览表……6九、整体房地产发展预判………………7一、前言：随着我国房地产业的持续发展以及智能化系统的不断进步，为提高企业的市场竞争力，吸收先进的经验及技术并加强同行之间的沟通与交流，在公司高层领导的安排下，由销售部，策划部联合组成考察团队，一行六人，于2011年91月23日—28日赴大连、沈阳学习考察。考察期间，在方总监与钟经理以及团队成员共同的合作努力之下，利用六天时间共考察高端项目十六个，团员们一致认为，通过此次学习考察自身感到受益匪浅，相信对公司未来的发展和建设也会起到一定的借鉴作用。二、大连项目考察阐述在大连市我们参观了”亿达”、”远洋”和”华润”三大地产商的高端项目，其中亿达参观了“第五郡”和“春田”，这两个项目可以说是亿达在大连的代表，可谓各有千秋，但亿达集团现主推春田，春田也称“大连生态科技创新城”，它汇集了亿达的精萃，是亿达集团乃至辽宁省拥有高科技含量最多的产品，包括环球影视厅，指纹识别，远程医疗，远程会议，房间温度调节，房间触感控制系统，家居智能化系统和紧急事项系统等，它也是亿达集团董事长生平最后亲自参与的一个项目，仅仅售楼处就造价一个亿，它的产品形态包括高层，洋房和别墅，户型由国外设计，装修由亿达松夏装修，物业是亿达自己的物业，其实最让我们一行人感动的就是那里的置业顾问，竟然一中午没吃饭给我们足足介绍了“三个小时”，他的敬业精神，对业务的专业性，以及对待客户的那种耐心和对产品的信心是非常值得我们学习和借鉴的。远洋的产品我们参观了两个，其中包括“远洋广场”和“红星海世界观”，一个是ArtDeco在市区内的高层住宅，2另一个是利用它得天独厚的自然资源，建造的高层，花园洋房和海滨别墅，其中“远洋广场”的产品与其它产品相比较做的不够高端与精细，但“红星海世界观”直接打破了我对远洋的看法，尤其是它的户型设计和未来的发展规划，我认为无论是年轻人还是老年人都很适合去那里养生居住，并且它利用了明星效应，很吸引人，最让我难忘的就是陈道明代言红星海时说了一句“因为红星海，从此恋大连”的精彩绝句，至今让我念念不忘。它也是整个大连海景房的代表作之一，其中它的高科技含量和物业管理的优质性与其它海景房相比还要高出多的多......！！！“华润海中国”，是华润集团在大连开发的海景房之一，我认为这个项目在大连做的还可以吧，几乎没有什么太多吸引我的地方，价格与红星海相比还要低一些，它的特点无非就是把未来的艺术馆作为现在的售楼处，看起来很特别而已，并且它现在做的只是一个五年承诺化的项目，相信未来会更好吧！！！三、大连项目优劣势分析我觉得如果以大众群体为单位的情况下，条件优越些的会非常的挑剔住宅环境和小区的规划，若资金有限，价格就会成为他们置业的关键，所以如果选择“海景房”的情况下，红星海规划固然是好，景色固然是美，但是价格很高昂，别墅达到25000—35000每平，一线观海的达到20000左右，二线观海的15000左右，三线听海的都为7000左右，3而“华润海中国”的房子均价才为八8000—10000，并且也是面朝大海，春暖花开；如果买“高层住宅”的情况下，“远洋广场”的地理位置可谓是得天独厚，但是户型很一般，非常的传统，也没有什么特色，不过它的交通非常便利，未来还要建一个“超白金”的大酒店，全国只有八家，而它就是第八家，并且得房率非常高，为83%—88%，其实“亿达春田”的高层得房率也很高，户型设计和小区规划以及周边规划都很不错，但是它的地理位置和“远洋广场”相比要差很多，给人的感觉已经都快要到郊区了，如果没有私家车在那边居住的话我认为生活会很不方便，说到这一点“第五郡”倒是和远洋广场能有个大的比较，首先“第五郡”的户型和规划设计要比“远洋广场”好，位置也不偏远，而且周边配套也非常完善，他们的销售模式还是先做景观后建的项目，这也是亿达集团的一大特点—“园林实景销售”，真正想选择居住高层的人，我觉得“第五郡”还是非常占有优势的。若是“洋房或者别墅”，当然也要看你的资金和工作，如果是改善需求或者在政府、科研等大型机关单位工作者，可选择在“春田置业”，因为春田做项目，政府是在周边做配套的，以后大连的主要行政单位也都会搬到春田，如果是钢性需求的年轻人，我认为“第五郡”不错，第一价格很合理，第二小区环境不错，第三位置也不错。4四、沈阳项目考察阐述在沈阳我们参观了“万科”、“恒大”、“华润”、“首创”、“保利”这五大地产商在沈阳做的项目，共11个，万科的包括“万科柏翠园”和“万科蓝山”，恒大地产的“恒大华府”，华润地产的“华润悦府”“华润橡树湾”“华润凯旋门”和“华润置业广场”，首创的“首创棋盘山一号”，保利的“保利康桥”和“保利海上五月花”，这些项目在沈阳做的都很高端，都各有特点，但是最具代表性，给人感觉最称之不愧为“豪宅的高层”我认为就是万科的“柏翠园”、华润的“悦府”和保利的“康桥”，他们现在卖的都是精装修，并且设计的都很人性化，硬装的标准每平都在5500元左右，真的很奢侈，地面，墙面都是理石的，风格也都是以欧式新古典主义为主，但建筑风格是以ArtDeco为主，室内也运用了许多高科技的元素，其中“柏翠园”的门，是最人性化的，并且它做的的收纳空间也很棒，给人感觉又使整个房子的使用面积增加了20%，这点比较让我大开眼界。别墅和洋房给我感触最深的就是“首创棋盘山一号”，威尼斯风格，位置处于沈阳的三环交界处，并且自然景观独到的优越，处于红河和新开河两个双水系之间，简直就是凡世俗尘之中的世外桃源，让人近身聆听水的静谧与亲切！五、沈阳项目优劣势分析若是在沈阳选择“高层”住宅的情况下，条件优越一些的5可选择“万科柏翠园”、“华润悦府”和“保利康桥”这三个项目，如果是资金有限就可考虑“万科蓝山”、“恒大华府”等，不过沈阳是一个非常缺水的城市，自古以水为贵，这点“华润悦府”就不太占优势，但是它建的是一个城市综合体，“华润万象城“就坐落于那里，这点是其他项目都无法比拟的；如果选择别墅或者洋房，我认为还是“华润凯旋门”，第一位置好，第二户型设计好，一层赠送地下室加下沉庭院，二层赠送地下室加上沉花园，五层带六层赠送阁楼，七层挑高5.8米，第三加价率不高，第四物业管理好。六、沈阳房地产发展现状现在沈阳的房地产发展现状与前几年同期相比不是非常好，成交量大概下幅了30%左右，当然这和它们的区域性以及它们的产品是息息相关的，沈阳现在卖的几乎都是精装修，这也将是沈阳市场未来的一个发展走势，而万科的项目“万科春和里”现正在应用“住宅工业化”，这种技术在国内非常领先，欧洲50%都在应用，日韩已达到70%在应用这种技术，它的高质量，高效率以及低能的绿色环保现在已逐渐被国内人士认可与追捧，不过沈阳人置业是非常认品牌的，他们相信品牌的力量，而且很多置业的客户都是口口相传或者是自己公司曾经的老客户，同时公司也经常针对自己的老客户做了很多大型的公关活动，如举行砸金6蛋，高尔夫赛，德克萨斯扑克大赛，红酒品鉴以及公司宴请老客户参加私家宴会等，形式非常的多样化，但目的只有一个——促进销售！！！七、大连房地产发展现状而大连呢，与沈阳略有不同，不同之处就在于它得天独厚的自然资源，而大连的未来发展趋势也将会在沿海一带，外地置业者占到了大连置业者的80%以上，尤其黑龙江省去那边买房的特别多，钢性需求的只是一部分，而大连的政府呢，默许三套住房，开发商也能帮助其屏蔽，办税等，现状就是只要你能买，我就能卖！！！八、大连沈阳销售价格及物业公司一览表项目地点项目名称高层洋房别墅物业公司大连亿达第五郡总价一般在三四百万左右亿达大连亿达春田别墅起价四百万，但是一般为八百万左右亿达大连远洋广场————远洋大连红星海别墅单价25000—35000，观远洋7世界观海高层的均价为15000大连华润海中国高层均价为8000—10000华润沈阳华润悦府高层均价23000华润沈阳华润橡树湾高层均价为5600左右，洋房别墅均价为11000华润沈阳华润凯旋门高层7000—9000，洋房均价12000华润沈阳华润置业广场商业只售不租华润沈阳恒大华府高层均价8500恒大沈阳保利康桥高层为20000—23000保利沈阳保利海上五月花纯洋房社区，价格为8000—18500保利沈阳万科柏翠园高层均价18000—30000万科沈阳万科蓝山高层均价为9400—14000万科8沈阳首创棋盘山一号一期均价16000—17000，二三期还未定价北京物业九、整体房地产发展预判我接触房地产的时间不长，但是我通过此次考察以及我平时关注的一些新闻和报刊，并且结合了自身楼盘的销售情况，看到了今年房地产行业处于低谷状态，并且京沪等一线城市的房价也已降价销售，而往年的金九银十更是早已暗淡收宫，其实我主要总结出两点原因，第一限购政策，第二房地产的饱和状态，现供已大于求。目前政府此轮调整是民生问题备受关注下所做的调整，主要表现不是财富损失，购买力不足，消费与投资信心严重丧失，而是因为限购政策所导致的有能力购买的人缺少购买资格，通俗地讲，缺的不是钱，是资格！第二点就是现在的老百姓认为房子已经饱和，房子一定会降价，所以就都不着急买，但他们的这种想法将会很快被事实打破，房子可能会降价，但是降价的幅度不会超过20%，因为现在通货膨胀加快，建筑成本增加，人工费增加，国家的土地也是有限的，开发商拿地也是有成本的，而在未来双轨市场未形成之前，政府放松调控的可能性也会非常小，因为这既关系到房地产泡沫的担忧，又关系到民生改善和政府的信用问题，所以希望政府短期放松调控的想法是不9可能的，目前的这种趋势可能会趋于中长期限，但是房地产未来的发展走势还是非常好的！！！