2009年房地产估价师开发经营与管理模拟试题-

中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：年房地产估价师开发经营与管理模拟试题(2)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)（）是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A.成本利润率B.投资利润率C.资本金利润率D.资本金净利润率(2)房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。A.专家打分法B.“三项预测值”法C.解析法D.蒙特卡洛模拟法(3)预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.收益相关指标D.评价标准类指标(4)要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的（）。A.适应性B.相互影响性C.位置固定性D.各异性(5)按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依（）划分的。A.房地产交易方式B.房地产交易顺序C.购买房地产目的D.房地产类型中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(6)下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是（）。A.由专业投资管理者负责经营管理B.收入现金流的主要部分分配给了股东C.分为权益型和抵押型两种形式D.投资流动性好(7)邀请招标是非公开招标方式的一种，被邀请参加投标的承包商通常在（）个之间。A.2～8B.3～5C.3～10D.4～10(8)银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为O.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。A.1843.86B.1847.55C.2279.87D.2291.27(9)下列关于租金的说法不正确的是（）。A.租金一般指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额B.在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金C.当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平D.在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金，物业管理企业还可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用可以计入租金，哪些经营费用可以单独收取(10)（）主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。A.直接融资B.间接融资C.开发投资D.置业投资(11)不是房地产贷款担保形式的是（）。A.保证中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：提存(12)（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A.全面覆盖B.大量定制C.市场专业化D.产品专业化(13)当开发项目用地面积一定时，（）的大小就决定了项目可建筑面积的数量。A.容积率B.建筑高度C.建筑规模D.建设工程(14)下列费用中，不属于土地费用的是（）。A.土地使用权出让金B.城市建设配套费C.拆迁安置补偿费D.基础设施建设费(15)关于房地产项目融资的说法错误的是（）。A.房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B.通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金C.实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的D.房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应(16)可行性研究报告中，一般不包括（）。A.封面B.摘要C.初步设计方案D.附表(17)下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是（）。A.城市或区域产业结构与布局中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：建筑技术进步(18)敏感性分析是一种（）。A.动态不确定性分析B.动态分析C.静态不确定性分析D.静态分析(19)某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的309%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。A.34000.00B.83265.38C.87867.78D.91022.12(20)在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于（）。A.选择专业化B.单一市场集中化C.市场专业化D.产品专业化(21)某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为（）m2。A.882B.1765C.1667D.1538(22)房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资（）的自有资金或股本金。A.15%B.20%C.30%D.40%中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(23)以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是（）。A.房地产价格B.房地产市场预期C.金融相关因素D.相关商品价格(24)在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命期内始终被占用，直到项目寿命周期末才能退出生产和流通，以货币资金形式被收回的是（）。A.置业投资B.无形资产C.开发投资D.流动资金(25)（）是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。A.比较风险B.时间风险C.持有期风险D.资本价值风险(26)从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（）。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.资金来源与运作表(27)工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用(28)以下属于房地产市场的运行环境的是（）。①社会环境；②区域环境；③经济环境；④资源环境；⑤技术环境；⑥软环境；⑦法律制度环境；⑧金融环境；⑨政治环境；⑩国际环境A.①③⑦⑩中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：②④⑤⑥⑩C.①③④⑤⑦⑧⑨⑩D.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩(29)某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.损益表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全投资现金流量表(30)现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力(31)称为（）。A.等额序列支付储存基金系数B.等额序列支付现值系数C.等差序列现值系数D.等比序列现值系数(32)根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（）。A.成本加成定价法B.目标定价法C.撇脂定价法D.认知价值定价法(33)某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450mSUB2/SUB，评估值数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万mSUP2/SUP。A.450B.475C.490D.500(34)某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：则该投资的税前现金回报率为（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%(35)（）招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。A.私下B.公正C.公开D.邀请二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分；少选且选择正确的，每题选项得0.5分）(1)下列计算公式正确的有（）。A.有形长期资产=固定资产净值－待处理固定资产净损失－未弥补亏损+长期投资B.实有资产净值=资产总计－负债总计－待处理经资产损失－未弥补亏损－潜亏C.资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%D.流动比率=（流动资产/流动负债）×100%(2)财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。A.成本利润率B.投资利润率C.资本金利润率D.资本金净利润率E.资产负债率(3)写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（）确定。A.消费价格指数B.商业零售价格指数C.上证价格指数D.建安工程价格指数E.中房价格指数(4)马克思的利息决定论指出，在利率的变化范围内，（）决定了利率的高低。A.利润率中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：总利润在贷款人和借款人之间分配的比例(5)从市场分析角度出发，下列信息属于房地产市场信息的有（）A.GNP增长率B.信贷政策C.市场吸纳率D.房地产开发成本及成本指数(6)政府宏观调控房地产市场的手段包括（）A.土地供应计划B.地价的杠杆作用C.诚信建设D.税收政策(7)按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（）几种形式。A.权益型B.抵押型C.负债型D.资产型E.混合型(8)开发项目竣工验收的工作程序一般分为（）。A.单项工程竣工验收B.综合验收C.单位工程验收D.单项验收(9)下列有关各种系统风险的含义阐述不正确的是（）。A.通货膨胀也成为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力提高给投资者带来的风险B.市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险C.变现风险是指急于将商品兑换为现金是由于折价而导致的资金损失的风险D.周期风险是指房地产业的规则周期变化给投资者带来的风险(10)在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.单元估算法中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：单位指标估算法(11)新设项目法人融资形式的特点有（）。A.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产(12)对零售商业物业进行分类的主要依据有（）。A.建筑规模B.经营商品的特点C.商业辐射区域的范围D.周围环境E.服务人口的收入水平(13)可行性研究的内容包括（）等。A.项目概况、资源供给B.项目构成及布置C.项目经济及社会效益分析D.销售成本，经营成本估算E.环境影响评价(14)以下有关房地产投资的描述，属于房地产投资优点的是（）。A.房地产投资具有相对较高的收益率B.房地产投资变现能力强C.房地产投资回收快D.房地产投资能够得到税收上的优惠(15)房地产投资收益包含（）。A.等效租金B.转售收益C.转售增值收益D.有效租金E.效益租金中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：